自ら動いて道を切り拓こう!【内本 智子】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

夫に内緒で家賃年収4千万!を稼ぐアラフォーママ大家さん

自ら動いて道を切り拓こう!

内本 智子さん

今回登場するのは、旦那様に内緒で大家業をスタートさせ、家賃収入4000万円を実現させた内本智子さんです。短期間で4棟51室を所有し、入居率は98%を維持されています。子育てしながら、独学で満室経営を続ける内本先生に、賃貸経営を始めたきっかけ、新米大家さんへのアドバイスをうかがいました。
※こちらの記事は2014年4月時点の内容となります。最新の情報は【内本先生のホームページ】をご参照ください。

銀行に預けるよりマシ!? と思って購入した区分所有マンション

今は専業大家ですが、2011年まで私は大手通信会社に勤務していました。新卒で入社したときは「定年まで勤めるぞ」と思っていましたが、入社してみると実際は部長職以上の女性がほとんどいないと気付いたんです。出世されている女性はごくわずかで、組織の中でステップアップしていくには限界があるのだと感じました。

そこで、20年間は会社員として頑張り、退職後20年間は自分の好きなことをしようと目標を立てることにしました。退職後何をやるか具体的なイメージはありませんでしたが、好きなことをするには資金が必要なはず。コツコツと貯蓄するようにしました。

最初に物件を購入したのは、2003年です。貯金が増えてきたので、資産運用を考えていたところ、目に入ったのが、新築区分所有マンションの新聞広告でした。表面利回り9%と書いてあり、「銀行に預けるより有利だな」と思ったんです。不動産投資については全く知識はなかったのですが、物件を購入しました。その後、自宅の住み替えを視野に入れ、ファミリータイプの区分所有マンションも購入しました。

当時は、妊娠して子育てと仕事の両立することが精いっぱいで、不動産投資を本格的にやろうとはあまり考えていませんでした。ただ、なにもしなくても家賃が振り込まれる大家業は、目標に向けて資金を集めるには良いかもしれないと思いたったんです。そこで、子育ての忙しさのピークが越えた2009年から本格的に学びはじめました。といっても誰かに弟子入りするわけではなく、不動産関連の書籍を買ったり、有料教材を購入したりして、知識を身に付けていきました。3件目は、4LDKの戸建てを購入し、リフォームを加えて女性向けシェアハウスにしました。

シェアハウスは時代の流れにマッチし、予想以上に大ヒット。高利回りを実現できたので、次もシェアハウス狙いで物件を探していました。そんな時に『金持ち父さん貧乏父さん』(ロバート・キヨサキ著/筑摩書房)を読んだのです。資産を増やすために不動産投資を開始したのは良い方法だと思いましたが、区分所有や戸建てへの投資では、資産を増やすスピードが遅いと気付いたのです。これでは、私の目標である20年で会社員を卒業するのは無理です。また、区分所有マンションでもマンション1棟ものでも、購入の手間は同じです。だったら、1棟ものをどーんと買った方が管理においても楽であると感じました。そこで、作戦を変更し、今持っている区分所有2戸と戸建てを売却し、1棟ものを狙うことにしました。

積算価格をチェックし、優良物件を発掘!

私が、狙ったのはファミリー向けマンションです。単身者用の物件では入れ替わりが激しいので、ファミリー物件の方が入居者は長く住んでくれるだろうと思ったのです。エリアは、自宅に近く、東京より値段が安い物件が多い埼玉に絞りました。不動産投資用サイトをチェックしては、良い物件がないかリサーチ。1棟目を購入するまで、気になる物件があったら不動産会社に問い合わせメールを送り、返事がきたらまた返す、そんなやり取りを1年間ぐらい続けたと思います。

物件探しで注目したのは、物件の積算価格です。積算価格とは、銀行が賃貸物件を評価するときに使う価格のこと。銀行側は、債務者が借入金を返せなくなったとき、物件を売却したらいくらで売れるのかという観点で査定します。つまり、積算価格を算出することにより、銀行の融資金額の概算がわかるのです。実際の売値と積算価格を比較することで、その物件が割安であるかどうか判断する重要な要素になります。

計算方法は、土地の価格と建物の価格を足します。土地価格には実際の取引金額や相続税路線価などがありますが、相続税路線価を使います。全国の土地についてネットで簡単に調べられますので、ぜひ活用してほしいですね。(全国地価マップ)。建物の価格は建築単価を使います。新築で建てた場合、価格からの経年を計算して算出します。

私が最初に購入した埼玉県所沢の物件は、不動産業者さんからのご紹介でした。3LDKメインで計15部屋あるマンションで、売却価格と積算価格を比較するとかなりお得な物件であることが分かりました。そこで、私は物件を見学することもなく、買い付け申込書を書きました。というのも、以前、迷っている間に買い付けが入ってしまい購入チャンスを逃した経験があったからです。

もちろん物件周辺の賃貸需要はネット上で調査し、物件の施工が地域密着型の建設会社で、サブリース契約も行っていたから安心できると感じたから、即決できたのです。

大家が自ら動くことが大切

良い物件を幸運にも見つけられたのは、情報を待っているだけでなく、自分自身から動くようにしていたからだと思います。気になる物件を扱う不動産業者さんには、自分の属性のほか、どのような物件を探しているかなど、できるだけ具体的な情報をメールで送るようにしました。物件を紹介していただいたら、すぐ返答するなどして、良い関係を築くことを心がけていました。そのおかげで、埼玉県所沢の優良物件をご紹介してもらえました。

これは物件購入だけでなく、入居者募集を行ってくれる不動産業者さんにも同じことが言えます。どんな大家さんかわからない物件は、不動産業者さんもお客様にオススメしにくいものです。それより知っている大家さんの物件の方が紹介しやすいですよね。そこで、私自身の顔を覚えていただくことが非常に重要だと感じました。物件を取得したら1日10件ほどの会社を訪問し、物件のご紹介を兼ねて挨拶に行きました。その際、インターネット広告用の写真や間取り図を提供しました。不動産会社さんが手間を掛けずに入居募集ができるように、相手の立場に立って考えるようにしています。今でも、近くにいったときはお菓子とか飲み物を持って挨拶に行き、客付けをしていただいたら謝礼を渡すこともあります。

これから大家業をスタートする方には、最初に目標を立ててほしいですね。「3年後に家賃収入を月20万円にしたい」とか、「月50万円家賃収入を得て、会社を辞めてリタイヤしたい」とか目標を具体的に設定しましょう。目標なく買い進めてしまうと、収支のバランスが崩れ、破綻する恐れもあります。目標を決めると、どのような物件を買うべきか物件を絞ることもできますし、物件購入するまでにどのぐらい資金が必要かも見えてきます。

1棟ものをオススメしましたが、現在、物件価格が非常に高いので、まずは身の丈にあった物件で練習されると良いと思います。区分所有マンションからスタートするのが良いかもしれません。区分所有や戸建てで、賃貸経営の流れを学べますから、自分に大家業が合っているかどうか、ある程度の適性が分かると思います。そこで、大家業が面白いと感じられるのであれば、徐々に拡大されると良いのではないでしょうか。

どの物件を買うべきか不安があれば、先輩大家さんに相談すると良いでしょう。私自身も多くの大家さんの先輩方に助けていただきました。おかげで今の自分があると考え、ブログやメルマガなどでも情報発信するほか、勉強会を開催しています。ぜひ、地域の大家の会などに参加して情報収集してほしいと思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

メンテナンスを定期的に行う

所有している物件では、雑配水管清掃を2年に1回行っています。台所、浴室、洗濯機置き場、洗面所の4つの配管を高圧洗浄するのです。これを行うと排水管のニオイが軽減されます。そのほか、消防点検、浄化槽の清掃なども行っています。建物の維持管理に大家が気にかけていることが入居者に伝われば、平均水準程度の家賃値上げをしても、クレームは少ないはずです。また、清掃のために、入居者様のお部屋に業者がお邪魔させていただくので、入居者様はご自宅をキレイに管理してくれる方が多いです。

2

業者は2社以上とお付き合いを

リフォームや業者さんは全てを一括してお願いするのではなく、1物件につき2社ぐらいの業者さんとお付き合いした方が良いでしょう。価格のこともありますが、繁忙期だと1社だけでは間に合わないことがあるからです。

3

繁忙期には引越し前倒しを相談

春や秋の引越しシーズンは賃貸経営においても繁忙期です。所有している物件に退去予定の方がいるなら、少しでも早く次の入居者を決めたいですよね。そんなとき私は、退去日を入居者様に相談させてもらっています。例えば、3月末日に退去したいと連絡を受けた場合、日程を前倒しできないか交渉するのです。少しでも早く退去頂けるなら、敷金を規定より多めに返還するなどを提案します。できれば2月中にリフォーム業者と管理会社で部屋の内部を見させていただき、リフォーム見積もりし、段取りをしておくのです。入居者と相談のうえ、3/20に退去していただくことになったら、入居可能日3/20頃とネットに掲載し、募集開始します。退去後すぐリフォームを行い、その間、募集をしておけば、リフォーム終了後すぐに入居可能になります。

スーパー大家ヒストリー

1969年
大阪生まれ
府立北野高校・大阪大学(基礎工)を卒業後、大手通信会社に入社。
企画部・営業部・設備部・システム部など10種以上の職種を経験。
当時女性で部長職以上の方がほとんどいないことに気づき、定年まで働き続けることに疑問を抱く。

東京都豊島区に自宅購入

2003年
東京都中央区に新築区分を購入。
不動産に興味を持ち独学開始。

2004年
東京都江東区の区分所有マンションを購入。

2010年
東京都板橋区の戸建てを購入し、シェアハウスとして運営。
途中で資産形成に時間がかかると気づき、一棟マンション購入へと方針変更。

2011年
震災直前に所沢にRC一棟を購入し、その後1年で3棟購入。
短期間で資産ゼロから約4億円に。

1棟目
所沢マンション(3LDK×14室、5LDK×1室)、平成6年築、鉄筋コンクリート4階建て

2棟目
熊谷マンション(1LDK×13室、2K×3室)、平成5年築、重量鉄骨3階建て

3棟目
上尾マンション(2LDK×9室+1店舗)、昭和63年築、重量鉄骨4階建て

4棟目
坂戸マンション 2LDK×7室、3LDK×2室、1階店舗(倉庫)、昭和63年築、鉄筋コンクリート4階建て

2011年末に勤続20年の節目で会社員を卒業し、趣味と実益を兼ねて起業。現在に至る。

内本智子さんの著書
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