目的とゴールを明確にすれば、誰にでも大家になれる【長岐 隆弘】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

不動産と金融の両方に精通する不動産鑑定士でもある大家さん!

目的とゴールを明確にすれば、誰にでも大家になれる

長岐 隆弘さん

ファイナンスや税務にも精通する、日本でも数少ない不動産鑑定士として活躍すると同時に、不動産投資家プロデューサーとしてお金に悩みを抱える多くの人々へのコンサルティングを行う長岐隆弘さん。
長岐先生ご自身も都心に1棟マンションを所有する大家さんでもあります。長岐先生が不動産投資をはじめたきっかけ、新米大家さんへのアドバイスをいただきました。

マイホーム資金を騙し取られ、不動産投資を始める

私が賃貸経営に取り組み始めたのは、労働収入以外の「お金を増やすしくみ」の必要性を感じたからです。当時の私は、メガバンクの融資担当者として不動産会社への融資業務に従事していました。銀行での業務はまさにテレビドラマ『半沢直樹』の世界。深夜残業は当たり前、過酷なノルマもあり、体調を壊してしまいました。私には妻と二人の子どもがいましたので、家族を路頭に迷わせるわけにはいきません。そこで、マイホームを取得するためにコツコツ貯めていた貯金を、あるファンドに投資することにしました。しかし、金融投資詐欺により、全額騙しとられてしまったのです。

当時はまさに「人生のどん底」でした。銀行員が金融投資詐欺にあうなんて笑い話じゃないですか。当時は、会社の同僚はもちろん、親や妻にも相談できずに一人悩んでいました。あの頃のことを思い出すといまでも眠れません。

銀行員としてお金のことは一般の方よりも分かっているつもりでしたが、プロに任せる方が安心と自分のお金を安易に第三者に預けてしまったのがいけないと今では反省しています。

そんなときにわらをもつかむ思いで読んだのが、ロバート・キヨサキさんの『金持ち父さん貧乏父さん』(筑摩書房刊)という本でした。不動産は自分が働かなくても、お金を生み出せる仕組みであり、実物資産であることもメリットとして大きいと感じました。実物資産には金(きん)なども挙げられますが、キャッシュフローは生み出しません。一方、不動産は毎月家賃収入が得られます。タイミング良く売却すれば利益も見込め、減価償却できるため、節税効果も見込めます。

ただ、不動産投資をはじめるのは、妻は大反対でした。しかし、このままサラリーマンを続けていても、自分はまた身体を壊してしまうかもしれない。リーマンショックがあったばかりで、銀行員だから安泰という訳ではなく、この先はわからない。給与以外にも収入の柱が必要だと時間をかけて説得しました。また、物件を見に行く際は妻にも同行してもらうなどして、「家族が幸せになるために一緒にがんばってほしい」と折に触れて伝えていました。今では彼女は良きビジネスのパートナーです。

不動産購入は「大手から」がオススメな理由

不動産投資が成功させるには、様々なポイントがありますが、最も大切なのは収益性の高い物件を相場より安く買うことです。ただ、不動産業界というのは非常に閉鎖的な世界で、一般の方にとって不動産の価格はどのように決定されているのかわかりにくく、自分にとって有利な交渉をしにくいと思います。そこで私は、不動産と金融業界での経験を生かし、『「超優良物件」を格安で入手する不動産投資法 ~初心者でもできる! 不動産投資プラチナ指値術~』(ぱる出版刊)という書籍を書き、不動産価格の成り立ちや考え方を知っていただければと思いました。

不動産取引で使われる「指値」とは、「売主へ意思表示した買主の買いたい価格」のことをいいます。これに対して、「売主の売りたい価格」を「売値」といいます。不動産取引は、売主と買主の相対(あいたい)取引なので、売買価格は、売値と指値の間で決まるのです。この交渉をうまく行うことが、成功への近道です。

では、どうしたら価格交渉が可能な物件の情報を得ることができるのでしょうか。こうした情報は大抵がクローズな(流通しない)ものが多いですが、例えば、大手不動産会社さんと関係性を築くことで良い物件を紹介してもらえることがあります。

私が「大手」にこだわるのは、「両手取引」をしているからです。両手取引とは、不動産会社が直接販売委託を受けた手持ち物件に、自力で購入者を付け、売り手と買い手の双方から仲介手数料を取ることをさしています。売主・買主の双方の顧客をかかえているため、取引をゆっくりと進めることができ、価格交渉にのってもらえる傾向にあります。一方、片手取引の場合は、売主が依頼している不動産業者と買主が依頼している不動産業者の2社が間に入っているため、どちらの会社も早く取引を済ませたいため、価格の交渉が進めにくい場合が多いです。

ただ、若い方や収入の少ない方が大手不動産会社と関係性を作ろうとしても、門前払いをされてしまうことが少なくありません。そんなときは、先輩大家さんに相談をしてみてください。私も不動産投資で資産形成をめざす不動産投資コミュニティ『インベスターズギルド』を運営しています。20代のサラリーマンやOLや主婦の方でも不動産投資をスタートさせ、成功されている不動産投資家さん達も多数在籍しています。

背伸びすれば手の届きそうな大家さんをお手本に

私の運営する不動産投資コミュニティでは、自己資金が0円でも不動産投資を始めて成功されている方がいます。ただ、誰でも魔法のように投資が成功する方法というものはなく、ご自身の属性に合った投資法がありますので、それを見極めることが非常に大切です。自分にあった投資法を見つけるためには、まずは不動産投資を始める「目的」を明確することが重要です。例えば、「毎月100万円稼げるようにしたい」「アーリーリタイアしたい」など目標があれば、それを達成するために具体的にどう動いたらよいか見えてきます。目的がぶれてしまうと、自分の目的に見合わない物件を購入してしまったり、利益ばかり追求するあまり、不動産会社にだまされてしまったりすることになりかねません。

また、カリスマ投資家のやり方を丸々鵜呑みにしないということです。成功されているカリスマ投資家さんはご自身の経験から確信があって自分なりの投資法を見つけられた方々ばかりです。それが誰にでも再現できるとは限りません。私がお手本にしてほしいと思うのは、背のびすれば手の届きそうな大家さんです。運動に例えていうなら、オリンピック選手を目指すのではなく、学生時代の部活の先輩を目指してほしいのです。部活の先輩なら、日々どのような努力をしているか、成功の具体的なイメージを持ちやすいはずです。自分の属性に近い人をメンターとして、指導を仰ぐことが成功への近道となるでしょう。近年、SNSなどが普及し、大家さん同士の交流が積極的に行われています。書籍などでも勉強はできますが、リアルなつながりを求めていく方が、結果がでやすいのは、1000人以上の不動産投資家予備軍を見てきた私が言うのですから、間違いありません。

2020年、東京オリンピック開催が決定し、バブルの予兆が見えるほど不動産価格は上昇しています。景気はオリンピックまで上向きだと考えられます。今こそ、不動産投資の始めどきとも言えます。ぜひ興味のある方は、チャレンジしてほしいと思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

家族の協力なくして不動産投資の成功なし

不動産投資を始めたけれども、うまくいかずに諦めてしまう理由として、家族の反対を挙げる方が多いです。もし、ご家族が反対しているのでしたら、なぜ不動産投資をしたいのか目的を説明したうえで、事業計画についてリスクがないかきちんと理解してもらいましょう。

もし、奥さまが反対されている場合であれば、一緒に物件を見学に行くのをオススメしています。そして、「女性目線でアドバイス」してほしいとお願いしてみてください。不動産を見たり、インテリアを考えたりするのが好きな女性は案外多いものです。私の妻もそうでしたが「こんな物件を購入して、家賃収入が得られるなら、不動産投資も良いのかもしれない」と思ってくれるはずです。目標を達成するために不動産投資が有効だということがわかれば、きっとご家族も協力してくれるはずです。

2

メンターを見つけよう

現在はインターネットでも様々な情報を入手することができます。しかし、それらの情報は玉石混交であり、そのなかから不動産投資を始める方が自分に合った投資法を選びにくのは非常に難しいです。成功への近道は、メンターを見つけることです。できれば、大成功したカリスマのような方ではなく、自分に近い属性の人だと良いでしょう。
成功するために、具体的にどのようなことをやれば良いか明確に見えてくるからです。
メンターを見つけるには大家向けのセミナーや勉強会に参加されると良いでしょう。

3

物件と同時に融資先も探そう

初めて不動産を購入したいと思っている人にとっての最初のハードルは良い物件を見つけることと、融資してくれる金融機関を見つけることです。ただ、方法次第で、「貯金なし」「低収入」「資産ゼロ」でも融資をしてくれる銀行は見つけることができます。

例えば、貯金はないけれども安定して給料がもらえるサラリーマンの方であれば、属性重視の金融機関にアプローチするのがベストです。具体的には「アパートローン」をパッケージとして用意している銀行です。
例えば、スルガ銀行は決済も早く、全国どこでも対応してくれるので有名ですね。一方、属性があまり良くないけども物件を所有したいという方は、法人を設立して物件を購入する方法をおすすめすることがあります。そこでオススメする金融機関は「日本政策金融公庫」です。

金融機関とのやりとりをしているうちに、どんな物件であれば融資をしてくれそうかがわかってくるはずです。ですから、物件を決めつつ、金融機関探しも同時に行うことが大切です。

スーパー大家ヒストリー

1972年
東京都生まれ
早稲田大学法学部卒業、大手ハウスメーカーで住宅営業を経験後、大手不動産会社で不動産鑑定士として鑑定評価を1,000件以上担当する。
その後、金融業界へ転職。大手証券会社で不動産証券化を、メガバンクで融資担当者として不動産会社への融資業務に従事する。
体調を崩したことをきっかけに、将来に不安を感じ、不動産投資に出合う。

2009年
東京都内に一棟マンションを購入。
現在、上記一棟マンションを所有するほか、都内に新築アパートを建設予定。

東京都町田市 3LDK×18室

2012年
アセットライフマネジメント株式会社を設立。
ファイナンスや税務にも精通する、日本でも数少ない不動産鑑定士として活躍すると同時に、全国各地で、年間1,000名以上の参加者に対して講演を行う不動産投資家支援プロデューサーとし活躍中。

長岐 隆弘さんの著書
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