入居者さんやご近所さんも巻き込み楽しく賃貸経営【蘭木 緑】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

50歳から大家業をスタートさせた主婦大家さん

入居者さんやご近所さんも巻き込み楽しく賃貸経営

蘭木 緑さん

今回、登場していただくのは、50歳から大家業をスタートさせ、管理、リフォーム、登記など出来ることは、自分でやる!ことをモットーに、賃貸経営をされている蘭木緑さんです。蘭木先生が賃貸経営をはじめたきっかけ、得意とされている節約リフォーム術や自主管理をスムーズに行うコツなどをうかがいました。
【運営ブログ】http://kasoplanner.blog45.fc2.com/

周囲の反対にもめげずに賃貸経営をスタート

私が50歳で賃貸経営を始めたのは、趣味や仕事に代わるような生きがいを探していたからです。当時、私は主人の仕事の関係でオランダに住んでいて、旅行をしたり、オランダ語をならったりと、現地での生活を謳歌していました。それが予定よりも早く日本へ帰国することになってしまって……。ショックでしたが、落ち込んでばかりはいられません。じっとしていられない性格の私は、「日本に帰国したからこそ出来ることをしたい!」と思い、まず仕事を再開しようと考えました。海外に行く前までは、一級建築士として住宅設計に関わっていたからです。ただ、11年もブランクがあり、法規なども大きく変わっていて、自信がありませんでした。

そのとき、ふと思いついたのが大家業でした。海外生活をしていた11年間、自宅を賃貸に出していたのです。毎月入ってくるお家賃のおかげで、ローンの返済はほとんど終わっていました。大家業なら一級建築士の資格も生かせるだろうし、経済的自由を手にいれられると思いました。思い立ったら即行動するタイプの私は、インターネットで物件の情報収集を始めました。月に1000件はチェックし、そのうち50件は詳細を確認し、30件は現地調査に行きました。

情報収集しているうちに、有楽町線小竹向原駅徒歩圏の住宅街の角地に建つアパートに目を付けました。バブル期に建てられたものですが、基礎はしっかりしていて、3路線使えて全部徒歩圏、一番近い西武池袋線、新桜台駅徒歩5分、購入2年後には小竹向原駅に新副都心線も開通しました。全室ロフト付きなのも気に入りました。これは買いだと思い、夫に相談すると思いがけずも反対され、融資相談に行った金融機関では4行全てに断られてしまいました。

しかし、粘っていればかならず道は拓けます。諦めきれずに夫には事業計画書を見せ、再度相談したところ、「やってみれば」と返事をもらうことができました。融資をしてくれる金融機関を探したところ、国民生活金融公庫(現・日本政策金融公庫)で事業用資金の融資をしてくれることを知ったのです。

セルフリフォームで節約賃貸経営

国民生活金融公庫から融資をしてもらい1棟目を購入できたのですが、2棟目を購入したいと思うようになりました。それは、事業的規模(一戸建てなら5棟、マンション・アパートであれば10室を超えた場合)にしたいと思ったからです。事業的規模と見なされた場合、所得税の優遇規定が受けられ、例えば、青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できます。

2棟目の候補に挙がったのは甲府のアパートです。いつもチェックしているサイトの新着物件として紹介されていたのですが、相場に比べ格安の物件です。翌日、募集元である地元の不動産業者さんへ向かいました。そこは、売り主から物件を直接依頼されている、専任媒介業者、つまり元付け業者さんです。担当者の方に話を聞いてみると、「1年近く売りに出していたけど、全く引き合いがなく、昨日初めて値段を下げて全国版のサイトに載せたところなんですよ」と教えてくれました。

私たちが訪問中も他の不動産業者からひっきりなしに電話がかかってきました。しかし、担当者の方は「あなたたちは顔が見えています。あなた方を最優先にしますから」と言っていただきました。1年間も売れなかったからできるだけ早く売買したいということがうかがえました。また、業者を通すより私たちに売る方が、直接仲介手数料が取れることもあり、好意的だったのだと思います。思いたったら即行動して、直接会って交渉するというのは、その後の物件購入においても非常に大切にしています。

また、私が成功できたのは、出来ることは極力自分でやるようにしてきたからだと思います。自分で行えば、コスト削減になるだけでなく、そこからアイデアやノウハウが生まれます。

例えば、セルフリフォームもその一つです。私の場合、主人の趣味がDIYだったので、一緒に泊まりがけで1部屋をリフォームしたこともありました。3棟目の熱海の物件には、強制退去されたボロボロの部屋がありましたが、業者に依頼してリフォームしたら120万円かかるところ、材料代の18万円で済ませることができました。ただ、セルフリフォームには、エネルギーと時間が要ります。大工仕事が好きで時間がある方であればチャレンジしてみると良いと多います。私がお勧めするセルフリフォームは、下記の3つです。

1、キッチンのリフォームでは、扉のみ交換する

キッチンの扉にカッティングシートを貼る方は多いですが、ダメージが大きい場合は、扉ごと交換した方がぐっと見栄えが良くなります。熱海の物件は、夫が扉を手作りして北欧調の可愛いキッチンに再生しました。メーカーが扉の交換品を持っている場合がありますので、それを取り寄せて自分で交換するのも良いでしょう。扉の丁番だけを外して、キッチン側は残しておくとやりやすいです。

2、クロスの上からの塗装

クロスの交換を夫と二人でチャレンジしたのですが、納得できる仕上がりにはなりませんでした。その点、塗装は簡単です。クロスのはがれを修正して、その上からクロス用のペンキで塗装する方法は費用も安く、素人の方には取り組みやすいリフォームだといえます。最近は、クロス用塗料のほか、漆喰、クレイペイント、オプティマス(光触媒塗料)など、空気清浄や脱臭効果のある塗料にも挑戦中です。

3、部分的に新品に、クロスの上からの塗装

水回りの汚れは特に気になるものです。しかし、全て取り替えるのには費用がかかります。特に人の目につく部分、肌に触れる部分のみを部分的に交換するようにしています。例えば、浴室の鏡、シャワーヘッド&ホース、キッチンの蛇口などです。鏡は2000円程度で購入可能ですし、ドライバー1本で簡単に交換可能です。

自主管理するなら助けてくれる方々をチームの仲間に

また、物件の管理にもできるだけお金をかけたくないので、全ての物件で自主管理しています。ただ、所有する物件のなかには自宅から2時間以上かかる物件もあり、何かあった場合にすぐに駆け付けるというわけにはいきません。そこで、入居者さんやご近所さんをチームの仲間になっていただくのです。

まずは、入居者の方と親しくコンタクトをとれるようにメールでやりとりするようにしています。すると、各物件の入居者さんのなかには几帳面な方、マメな方、長く住んでいる方などが第二の管理人さんとなってくれて、「共用灯が切れていましたよ」などと知らせてくれるのです。連絡をくれたら感謝の意を伝え、その方がフットワークの軽い方だと感じたら「遠方に住んでいるためすぐに電灯を交換しにいくことができません。もしよろしければ、電灯を買ってきて直して頂けないでしょうか? 他の物件では1回、2000円でお願いしています。電灯代も払います」とお願いしてみるのです。電灯を変えるだけなら数分でできるため、大概の方が「いいですよ」と言ってくれます。手数料は家賃等の相殺にはせずに、口座へ即振り込むようにしています。また、東京の物件のお掃除は、近所に住む主婦の方にご依頼しています。

また、すぐに動いていただける職人さんにもお声がけしておくことも大切です。東京の物件では、近所の多能工さんと仲良くなり、物件の修理等が発生したらお願いしています。甲府の物件では、プロパンガス屋さんに物件周辺の見回りをお願いし、いざと言う時には物件近所に自宅のある工務店の社長さんにお願いする事にしています。こうした協力者が各物件に数名ずついてくださるので、現地に行かずに済むことが多く、とてもスムーズな自主管理ができています。

賃貸経営をスタートするのに、年齢は関係ないと思います。とにかくやりたいと思うのであれば、全精力を注いで努力すれば必ず道が拓けるはずです。大切にしてほしいのは、自分で動いてみるということです。失敗や空回りもあると思いますが、そこで得たノウハウや知識がきっと次に生かされるはずです。また、人との出会いをなによりも大切にしてほしいですね。入居者さんだけでなく、客付け業者さん、修理業者さんなど、全ての方々との出会いに感謝して、その方々に喜んでいただけるように自分が動くと、いろんな場面で助けてもらうことができます。良い関係が築けると、不思議と賃貸経営が上手く回っていくと感じています。そうしたプラスの循環を作れるよう、まずは自分が動いてみることを大事にしてほしいと思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

業者をこまめに回る

業者をこまめに回って、物件の魅力を伝えるようにしましょう。その際、自分がどんな大家であるかを知ってもらうことも大事です。業者に協力的で、WinWinの関係を望んでいることアピールしましょう。今では、所有物件が満室でも「空いていませんか?」と頻繁に連絡を受けます。こうなったら業者との信頼関係が築けていると思って良いでしょう。

2

清潔感のある空間の演出

家賃が安いお部屋であっても清潔であることは必須条件です。例えば、直接肌のふれあう便座を新品に交換するなどです。便座だけ交換するのであれば、4~5000円で済み、取り替えも自分で行えます。また、前住人の匂いを残さない工夫も大切です。ポプリなどを置いて優しい匂いを演出するのも効果的ですよ。

3

内見に立ち会えない場合は、プロフィールと顔写真を貼った大家紹介ボードでお出迎え

内見に立ち会えない場合は、自分の簡単なプロフィールと顔写真を貼った紹介ボードを部屋に置いておきます。大家の顔を見せることで、入居希望者に安心感を持ってもらうためです。私は女性なので、女性には安心感を与え、男性には話しやすそうなおばちゃんとしてアピールすることができます。特に学生向けのアパートでは、保護者にも安心感を与えることができます。

スーパー大家ヒストリー

一級建築士、宅地建物取引主任者、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らす事11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。
帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。

2006年9月
初めてアパート1棟(東京)購入(5年で完済)へこぎつけ、

2007年7月
2棟目 アパート(甲府)購入(4年で完済)で事業規模大家に。

2010年7月
3棟目 1棟マンション(熱海)を購入。

2011年1月
都心に区分マンションを現金購入。

2012年9月
本を出版 「主婦大家業は今日も楽し!!」

2013年3月
5物件目 1棟マンション (東京)を購入

2013年7月
六物件目  激安戸建を現金購入。

2014年6月
誕生日祝いと一緒に、「借り入れ(負債)実質ゼロ達成」を祝う。 同時に、放置しっぱなしの千葉の土地(負債なし)を、今後どう使うか?が課題に。 また、持っている資格と大家業体験を生かしてこれから何か出来ないかと模索中!

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