明確なゴールを掲げた着実な賃貸経営で早期リタイアを実現【佐藤 一彦】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

38歳で早期リタイアを実現した自衛隊大家さん

明確なゴールを掲げた着実な賃貸経営で早期リタイアを実現

佐藤 一彦さん

今回、登場していただくのは、自衛隊大家さんとして書籍やブログで情報発信をされている佐藤一彦さんです。佐藤先生が家族との時間を増やしたいと考え自衛隊を辞め、専業大家に転身した理由、不動産についての知識ゼロから成功できた理由などについてうかがいました。【運営ブログ】http://fudokazu.xsrv.jp/public_html/

「家族との時間を作りたい」その一心で賃貸経営を考える

2013年3月末まで、私は海上自衛官幹部として自衛隊で勤務していました。ソマリア沖の洋上で、日本船籍を海賊から守るための護衛任務に就くなど、海上自衛官の仕事には誇りを持っていました。しかし、子どもが生まれてから、家族との時間を大切にしたいと考えるようになりました。幹部自衛官は1.5~2年ごとに転勤があるため、子どもが中学生ぐらいになると単身赴任をする先輩がほとんどでした。また、たとえ自宅を購入しても、家に帰れるのは夏休みとお正月ぐらいで、このまま自衛隊に勤めていて良いのか、疑問を感じるようになったのです。自衛隊の仕事に誇りはありましたが、定年までずっと家族と過ごす時間や自分の時間を犠牲にしなければならない生活は、自分には合わないと感じたのです。

そこで、自衛隊に勤めながらも別の生き方ができないか模索し始めました。そこで出会ったのは、『金持ち父さん貧乏父さん』(ロバート・キヨサキ著、筑摩書房)という本です。株などは素人には難しいと感じていましたが、不動産投資であれば時間がないサラリーマンでもでき、お金がなくても融資を利用してレバレッジを効かせて物件を購入できることがわかり、現実的な手法だと感じました。それから、200冊ぐらい不動産投資関係の書籍を読みあさりました。書籍を読むうちに、ただ読んでいるだけでは使える知識にはならないと感じ、自分が活用できると思ったアイデアは、分野ごとに整理してエクセルに書き出すようにしました。また、著者のアイデアをそのまま書き写すのではなく、自分だったらどうすべきか立場を置き換えて考えるようになりました。

次第に、自分なりの賃貸経営における事業スキームができ上がっていきました。目標として掲げたのは、5年以内に賃貸経営で月50万円のキャッシュフローを得て、早期退職することです。それを達成させるには、どんな物件が良いのか条件を挙げることにしました。場所は、妻の実家のある埼玉から通える関東エリア。物件のタイプは、利回りが良く、よりキャッシュフローを得やすい木造築古のアパート。これらに当てはまる物件に絞って、探し始めました。ただ、「これはいいな」という物件があっても、当時は兵庫県で勤務していたため、簡単には見にいくことはできませんでした。なぜなら、自衛隊では休暇を取るには申請を出し、勤務先から離れる場合には何かあった場合に代理として出勤してくれる人を見つけなければならなかったからです。夏と冬に職場に頭を下げて何とか休暇をもらい、長距離夜行バスで物件調査を実施するも、なかなか購入できないまま約3年が過ぎていきました。なお、私が企画する健全なリタイア計画は、キャッシュフローが出て、担保としても有効活用できる木造築古アパートを2棟ほど現金買いすることでした。しかし、さすがに短い休暇期間で見つけた物件は、希望価格まで下がることなく、購入できないまま月日ばかりが過ぎていきました。

1棟目は新築アパートを購入し、念願の大家に

そんな私のブレイクスルーになったのは、狙う物件を木造築古から新築アパートに変えたことです。新築アパートは、競争原理にさらされている中古物件とは違い、遠距離物件を狙う私にとっては、メリットがたくさんありました。

・急いで、買い付けを入れる必要性がない
・最初の物件は、客付けが心配だが、最悪、サブリースで対応できる
・中古に比べ、金融機関の幅が広がり、銀行から優遇金利で借りやすい
・融資期間は30年と長く、毎月のキャッシュフローが出やすい
・金利交渉・借り換えが比較的容易である
・新築物件なら売却もしやすく出口戦略が立てやすい

そして購入したのが、埼玉県さいたま市の物件です。1ルーム、6部屋の物件を約3500万円で購入しました。

しかし、新築アパートはメリットばかりではありません。利回りがどうしても下がってしまうため、毎月のキャッシュフローが中古物件と比べると出にくいという側面があります。そのため、私は利回りを高める努力をすることにしました。まず見直したのは標準仕様の装備品の見直しです。例えば、ハウスメーカーからは1Kで提案されていたのですが、1ルームに変更しました。トビラがあることで部屋は狭くなってしまいますし、ドア代も追加で掛かってしまうからです。そのほかにも、「玄関収納ボックス」、「集合ポスト」は設置を見送りました。「ゴミ置き場の大型のゴミ箱」、「インターフォン」、「エアコン」、「個別ポスト」、「自転車置き場」などはメーカーに依頼するのではなく、施主支給してコストを浮かせました。

ただ、安さだけを追究した物件では、入居希望者にアピールができないと考え、ターゲットを明確にし、そのターゲットに合う設備を取り付けて部屋の魅力をアップさせることにしました。例えば、「CD、本なども飾れるハンガーパイプ式洋服掛け」、「部屋が広く使える収納可能な机」、「色鮮やかなアクセントクロス」、「部屋を広く感じさせる高さのある窓ガラス」です。この物件はすぐに埋まり、今でも常に満室をキープしています。

また、1棟目は借り換えを行いました。1棟目購入時に3行に相談したところ、2行から融資可能だとお返事をいただき、そのうちの一つ、地元の大手銀行さんから2.8%で借り入れをしました。ただ、利回りを上げるためには借り換えも視野に入れたいと考え、断られたもう一行にチャレンジしたところ、1.46%に。なぜ低金利が可能になったかというと、兵庫勤務から東京勤務となり、地元の大手銀行のある埼玉県にある妻の実家で暮らすようになり、自ら融資審査資料を片手に借り換えの打診を行ったことが大きいものと考えます。ただ、むやみやたらに借り換えをしてしまうと、次に融資を引きたいと思っても、これまで借りていた金融機関から借りづらくなるという点があります。将来を見据えて、今後どの金融機関とお付き合いをしていくかよく考えた上で、行動するべきですね。

料金、物件力、物件管理力の3つのバランスが大切

2、3棟目は中古築古物件を現金で購入しました。2棟目は7部屋中5室が空室、3棟目は10部屋中7部屋が空室と、空き部屋が目立つ物件でしたが、現在は満室経営をすることができています。空室を埋めるためには、料金設定(家賃や初期費用)、物件力、管理会社の能力、この3つのバランスが大事だと感じています。どれか一つが特出していても難しく、そのエリアやターゲットに合わせて3つのバランスを調整することが必要です。

例えば、2棟目の物件を例にして言うと、地域の最安値ではありませんが、物件力をアピールしたいと考え、リフォームを行いました。20代の女性をターゲットにし、「レンガ調のアクセントクロス」、壁面に洋服がディスプレイできる「ハンガーパイプ式の洋服掛け」を設置しました。どのようにこれらのアイテムを使うのかアピールするため、内見時にはポップやイーゼルでオシャレ感をかもし出した物件案内資料を掲示し、小物も飾り、使い勝手や雰囲気の良さもアピールしました。

3棟目は、全ての部屋を同じリフォームをするのではなく、部屋ごとに違うリフォームを行いました。入居希望者が内見をした際に、色々な部屋の中から自分好みの部屋を探しながら選べるという楽しみが作り出せると考えたからです。ただ、凝りすぎてしまうとコストがかかりますので、アクセントクロスの色を変える、照明の色を変えるなどにとどめました。このような費用には大きく影響しませんが、インパクトのある部屋作りをしていくことは、成約率向上に効果がありました。また、この大家さんは力を入れているなという管理会社さんへのアピールにもつながったと思います。

また、客付けしてくれる管理会社さんとの出会いもとても重要です。私が重視するのは担当者との対話です。エリアの情報を一番知っているのは彼らだからです。各種料金の設定やリフォームの際にも管理会社さんの意見を参考にしています。家賃を下げるという提案以外にも、空室を埋めるための戦略を一緒に考えてくれる管理会社さんがいてくれるのは非常に心強いですね。

ただ、その際にどのようなアドバイスを受けても、最終的には自分で判断しなければなりません。そのときの拠り所になるのは自分の方針です。私が、コンスタントに物件を買い進め、目標となるキャッシュフローを得て、早期リタイアできたのは、自分なりの賃貸経営ロジックが見つけられたからだと思います。「キャッシュフローを得るには木造築古アパート」と言いましたが、それが全員にあてはまるわけではありません。例えば、仕事をリタイアした65歳の方が、できるだけ楽をして年金とは別にあと5万円ほしいなという場合、空室のリスクを負ってまで地方に築古アパートは買うよりも、需要がある都内の区分所有の方が良いかもしれません。賃貸経営を始めたいと思って、いきなり物件を探し始める、融資の相談に銀行に行くのではなく、目標を明確にし、どのような賃貸経営手法が自分に適しているのかを検討してからはじめてほしいですね。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

良い管理会社を見つける

物件を購入したら、物件周辺の管理会社5社ぐらいを訪問し、どのような管理をされているかヒアリングをするようにしています。管理会社によって客付けのスタンスも異なり、広告ひとつとっても、何社ものポータルサイトに掲載しているところもあれば、1社のみという会社もあるからです。また、入居者からのクレーム対応も24時間対応している会社と、そうでない会社もあります。自分なりのチェック項目を決め、それぞれの管理会社のサービスを比較しましょう。自分に合った会社が見つけられるはずです。

2

キャンペーンを仕掛ける

空室を埋めるために、初期費用を大家が負担するなど「0円キャンペーン」や「家賃2カ月無料キャンペーン」など各種キャンペーンを推し測りながら、提案してみましょう。家賃を下げるのも一つの手ですが、繁忙期を過ぎている場合、内見者がそもそも少ない物件の場合は、初期費用を下げる方が効果的なこともあります。ただ、経験の浅い大家さんでは判断しにくい部分だと思いますので、管理会社に意見をもらいながらエリア特性にあったキャンペーンを行うようにしましょう。

3

地域最安値ではないけど、インパクトのある物件を心がける

家賃を劇的に安くすれば多くの空室は埋まると思いますが、月々のキャッシュフローを考えると大家さんが譲れないラインはあると思います。家賃や初期費用での差別化を考慮に入れながら、物件力でもアピールしていきましょう。ただ、あまりコストはかけたくありませんので、少額でインパクトが出せるリフォームがオススメです。例えば、上記でも紹介したアクセントクロスを貼る以外にも、便座を木製に交換したり、ドアに爽やかなブルーのシートを貼ったり、オシャレな照明を導入したり、ターゲットに適するリフォームを施していきます。

スーパー大家ヒストリー

秋田県生まれ。

1998年
秋田大学卒業後、就職浪人として1年間秋田の実家で過ごす。

1999年
警視庁警察官として勤務
警察官を辞め、海上自衛隊に入隊

2008年
不動産投資の勉強を開始

2011年
200冊以上の不動産投資本読破

2012年
1棟目の新築アパート購入
【利回り9.9% 埼玉県さいたま市】

2012年
2棟目の中古アパート購入
【利回り27.5% 神奈川県松田町】

2013年
50万円以上の安定収入が確立されたため、家族と自由で楽しい生活を送るべく海上自衛隊を退職

2013年
3棟目の中古アパート購入
【利回り33.2% 埼玉県本庄市】

2014年
4棟目の中古アパート購入
【利回り17.1% 埼玉県熊谷市】

佐藤 一彦さんの著書
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