購入前から出口を意識した戦略で資産を築く【吉田 彩乃】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

OLから転身し、純資産1億円を築いた女性大家さん

購入前から出口を意識した戦略で資産を築く

吉田 彩乃さん

今回、ご紹介するのは、不動産投資家の吉田彩乃さんです。元OLだった吉田先生は、たった7年で区分マンションを18戸所有し、黒字経営を続けています。勉強会やセミナーなどにも参加せず、独学で成功をつかんだ吉田先生。賃貸経営をはじめるきっかけや新米大家さんへのアドバイスをうかがいました。
【運営サイト】参加型不動産評価サイト「家ラボ」 http://ie-lab.jp/

自宅マンション購入を機に不動産に興味を持つ

私が不動産に興味を持ったのは、住居を探し始めたことがきっかけでした。最初は、「住みたいエリアで良い物件を…」と探し始めたのですが、慎重派の私は、とにかくさまざまなエリアの物件を見ることにしました。100件ほど見学した頃には、図面と物件概要を見れば、市場価格に対して割安かどうか目利きができるようになっていました。

その頃から、不動産はただ自分が住むものではなく、「資産」として考えるようになりました。ただ、「自宅」を持てば、イコール「資産」になるわけではありません。自宅を仮に売却したときに手元に残るものこそが、資産です。もしそれがマイナスになるのであれば、賃貸の方が色々なリスクが少なくて良いですからね。そこで私たちは、今すぐ売ったとしてもマイナスにならないような中古物件に絞って探すことにしたのです。そこで出会ったのが、とある都内のマンションでした。不動産検索サイトで、市場価格をはるかに下回る物件を探しあて、購入することができました。今すぐ売ったとしても利益が出るような物件でした。

この成功体験が私にとって大きなターニングポイントになりました。不動産は、相対取引ですので、事情があって早く売りたいという方もいます。タイミングさえ合えば、市場価格より安く購入できるチャンスがあるのです。適正価格で物件を購入することで確実な資産づくりができるのではないかと考えるようになったのです。

築古木造アパートで空室対策に苦戦し、区分投資へシフト

自宅以外にも投資用に不動産を購入しようと思い、毎日情報をチェックしていると、ある日、表面利回り17%超、築25年の木造アパートの情報が出ていました。電卓をたたくとほぼ土地値のような価格。翌日には内覧に行き、内覧後5分で申し込みを入れました。

激安物件を手に入れることができたものの、売買契約後「雨漏りする可能性が高い」物件だということが発覚したのです。詳細の調査を依頼したところ、修理に500万円かかるとのこと。お金を稼ぐために不動産投資したのに、予想外の修理費に茫然としてしまい、食事さえ喉を通りづらい日々が続きました。

私の場合、売主に相談をしたところ、売主が瑕疵担保責任について理解してくれたため、売主の知人の業者に3分の1くらいの金額で工事をしていただくことができました。費用も売主が負担してくれることになりました。売主に助けられ修理費を負担せずに済みましたが、泣き寝入りするしかない人も少なくないそうです。瑕疵については、事前に物件を入念にチェックしても分からないことも多いので防ぎようもないこともあり、中古アパート購入の難しさを改めて知ることになりました。

なんとか中古アパートの賃貸経営をスタートすることができましたが、管理面でも苦労が続きました。購入すれば、家賃が入ってくると思っていたのですが、それが大きな間違いでした。なかなか入居者が集まらず、空室を埋めるのにとても苦労したのです。簡単に入居者が集まるのは、それは一部の人気物件だけ。木造築古アパートを満室にするには、広告費を上げる、魅力的な物件にリフォームするなど、一事業者としてどう経営していくか考えなければなりません。そうした視点が私には欠けていました。本来、副業として資産を楽に増やしていけたらと思っていましたが、一棟アパートを運営することが精神的にも肉体的にも辛くなってしまったのです。

そこで、私は収益性が下がっても管理に手間がかからず、確実に手残りのあるものに投資していこうと思い、ファミリータイプの区分マンションを中心に探すことにしました。

その際、一番重視したのは、価格です。言うまでもないことですが、適正な価格で買うことです。最低でもプラスマイナスゼロで売れるものが絶対条件です。値段の参考にしたのは、同一マンションや近隣マンションの過去の成約事例です。直近数年間の取引の㎡単価の最安値を調べておくと、それが値決めの際の強力な材料になることもありました。

また、高く「売れる」物件かどうかは、生活利便性やマンション自体の清潔感と、競合物件の有無で判断しました。特に競合物件の状況はしっかり確認し、戸建中心でマンションが少ない、いい学区なのにファミリー用の居宅が少ないなど、希少性の高い物件を狙うようにしました。 こうした戦略で現在では、区分マンション15戸を所有し(2014年8月現在)、純資産1億円を30代で築きあげることができました。

情報を取捨選択できるまで物件は買わない

私は結婚してすぐに不動産投資を始め、自分のサラリーマン人生の中で一番収入が多い時期に複数の物件を買い進めることができました。第一子出産後、会社は退職し、現在は他の事業と並行して大家業を営んでいます。大家業の日々の業務は入出金管理程度で十分に子育てと両立できます。

賃貸経営は、難しそうと思われるかもしれませんが、女性にも挑戦してほしいですね。買い物が上手で、物事の比較が得意な女性だからこそ、物件の良し悪しの目利きができるからです。もちろん、融資や売買契約などはご主人を通した方がスムーズかもしれません。我が家でも役割分担しながら賃貸経営を進めています。

ただ、誰にでも挑戦はできますが、利益を生み出せるようになるには、人と同じことをしていてはだめだと思います。私の場合は、かなりの数の物件を見学し、独自のデータ分析のノウハウを体得し、自分なりの目利きの手法を身に付けました。

これから賃貸経営をスタートさせたいという方には、ぜひ様々な物件を見て、多くの仲介業者さんと関わり、何が自分にとって有効な情報で、何が自分たちのなかで重要なのか、腹に落ちるまで、たくさんの経験を積むことをお勧めします。売主さん、仲介業者さんと、そして買い手側の私たちには情報の格差があります。業者さんは、きちんと伝えているつもりでも、買い手側は情報をキャッチできていなかったり、理解できていなかったりして、トラブルが起こる場合があります。自分にとって有益な情報を取捨選択できるようになるまでは、決して買い急がない方が良いでしょう。どの方法ががベストかは人によって異なるはずです。ただ、どのようなタイプの賃貸経営であっても、最終的にいくら手元に残るのか、本当の意味での資産性を考えることが大切です。まず、たくさんの物件を見たり、先輩大家さんの話を聞いたりして、自分なりの戦略を考えてみましょう。知識もコネも全くありませんでしたが、賃貸経営をスタートさせてから、数年間で資産を築くことができ、人生が大きく変わりました。多くの方々に不動産を通して人生の選択肢を広げてほしいと思っています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

物件周辺エリア以外の管理会社さんにもアプローチ

客付けは、地元の管理会社さんに依頼する方が多いと思いますが、物件周辺エリア以外の会社にアプローチするのも有効です。例えば、私が最初に購入した1棟木造アパートは、都心から1時間ほどですが、知名度が低い場所でした。当初は地元の不動産事業者に集客の依頼をしていましたが、なかなか募集が進みませんでした。そこで、地元周辺のお客さん以外の集客も視野に入れていく必要があるのではないかと考えました。具体的には、地方から上京してきた若者等をターゲットにできるのではないかと考えました。そこで、自作マイソクを作成し、渋谷、六本木、新宿の不動産屋さんに送りました。この方法が万能かどうかは分かりませんが、効率的に多くの人に物件を見てもらうにはどうしたら良いか考えることは大切だと思います。

2

どこに費用をかけるか考える

私は、物件自体は清潔さがあれば、特別手をかけなくても良いと思っています。その分、集客に費用をかけました。集客といっても、広告料を上げる、営業マンへのインセンティブにする、管理会社に使い道を委ねる…などさまざまな方法が考えられます。何が効果的かは物件やタイミングによって異なると思いますが、一事業者としてどこに費用をかけたら効果的か見極め、効果がなければ変更するなどの決断も必要です。

3

低コストで見栄えの良くなる部分をセルフリフォーム

華美ではなくても、清潔な状態にすれば空室は埋まります。よく私が行うのは、低コストで見栄えがぐっと良くなる部分のセルフリフォームです。浴室の鏡、電気コンロ、照明、エアコンのフタなどは、ネットで安く購入でき、簡単に交換できるのでオススメです。また、サッシの木枠の塗料が落ちている箇所を、ペンキをぬるだけでも印象が違いますよ。

スーパー大家ヒストリー

学習院大学経済学部を卒業後、一般企業に入社。

2008年
区分マンション(都内)を購入し、結婚後に居住。

2009年
一棟木造アパート(都内)を購入。
横浜市と都区に区分マンションを購入。

2010年以降
東京、神奈川、千葉、埼玉を中心に区分マンションを購入中。

2011年
第一子出産後、会社を退職、現在は不動産賃貸業を営む。
14年8月現在、区分マンションを15戸所有。

2013年
自分にしかできない、ファミリー区分マンションの目利き力を活かした事業を開始
参加型不動産評価サイト「家ラボ」開設 http://ie-lab.jp/

吉田 彩乃さんの著書
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