賃貸経営は手をかけた分だけやりがいを感じるビジネス【渡辺 よしゆき】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

空室率75%のアパートを8カ月で満室にした大家さん

賃貸経営は手をかけた分だけやりがいを感じるビジネス

渡辺 よしゆきさん

今回ご登場いただくのは、「空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!」という人気ブログを運営する人気の渡辺よしゆきさんです。「地に足の着いた堅実な投資」をモットーに自ら大家向け勉強会を開催するほか、各種講演会でも活躍されています。渡辺先生が賃貸経営をはじめたきっかけ、どのように成功をつかまれたのか、お話をうかがいました。【運営ブログ】空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ! http://ameblo.jp/hanatyan12/

競売から賃貸経営をスタート

実家が自営業を営んでおり、自分も若い頃から家業を手伝っていたため、金銭感覚は鍛えられていたと思います。無駄遣いせずに、お給料のなかからコツコツと貯金を心がけていました。しかし、低金利が続いていて貯金だけでは資産形成は期待できないと考え、株や外国為替などにもチャレンジしていました。そんなとき出会ったのが、ロバート・キヨサキ氏やドルフ・デ・ルース氏などの不動産関連の書籍です。なかでも衝撃を受けたのが、藤山勇司先生の競売に関する書籍でした。競売とは、住宅ローンの返済ができなくなった人が担保としていた土地や建物を裁判所が強制売却することです。競売の落札価格は市価の40~60%と、非常に安く物件を手に入れられます。属性は低く、年収が低い私でも、競売であれば賃貸経営をスタートできるのではないかと思いました。

その頃から、自分なりの事業計画を考え始めていました。まずは、競売物件を購入してキャッシュフローを得ながら、貯金をして、安い中古築古アパートを購入。安定した経営を行い、その実績をアピールして、銀行から融資をしてもらい大きめなアパートにチャレンジしようというプランを立てました。

それからひたすら不動産関連書籍を読み、良い物件と思う物件に入札をし始めました。競売というと、値段は安く購入できるけど、難しそう、怖そうなイメージがあると思います。私の妻も不安だったようです。しかし、多額の借金をして購入する訳ではないし、書籍でかなり勉強をしていたので、試してみたいという気持ちが大きかったですね。

2007年に、競売により埼玉県越谷市に戸建を落札することができ、家業の傍ら本格的に大家業をスタートさせました。1棟目の戸建ての賃貸経営は予想以上にスムーズにいき、順調にキャッシュフローを得ることができました。そこで、次はいよいよアパートを購入したいと考え、物件を探しはじめました。私の掲げた第一の条件は、自宅から車で1時間半以内であること、第二の条件は、安いことです。多額の借り入れをするつもりはなく、現金で購入できる木造築古アパートを狙うことにしました。予算は、リフォーム費用含めて1000万円、自営業かつ子沢山の自分は、限りなくリスクを低くしたいと考えたからです。

ピンチはチャンス! 賃貸経営の面白さを教えてくれた赤鬼荘

そこで出会ったのが、埼玉の山奥にある廃墟寸前アパート、通称赤鬼荘でした。1年以上ネットに掲載されていましたが、買い手がつかず、値下がりしていました。内見すると、予想以上にボロボロで、空室率は75%という物件ではありましたが、大家さんが募集依頼を全くしていないということが、空室の大きな理由だとわかりました。そのほか、現地調査をしてみると、半径5キロ以内にライバル物件はなく、アパートの近隣に日本有数の大企業の新工場が稼働するという情報も得ていたので、「募集を丹念に行いさえすれば、必ず満室にできる」と考え、私は購入を決めました。

しかし、購入7日目にして床下浸水の瑕疵が発覚、40日目にして2人しか居なかった入居者様の一人が亡くなるなどのトラブルが発生。先輩大家さんからは、「諦めて損切り( 売却損が出ても容認し、売却すること)すれば?」と言われました。しかし、最悪な状況におかれていても、へこたれることはありませんでした。それは、賃貸経営をスタートさせるまでに100冊程度、関連書籍を読み、自分なりのアイデアをストックしていましたので、ピンチだからこそ、自分の大家としての技量を試すには絶好のチャンスだと思えたのです。

まず私は、物件力をつけようと思いました。リフォームをして、なんとか人が住める状態にまで原状回復したのち、IKEAなどの小物を使用したドレスアップを行いました。本業では、家電などを販売しているため、家電の設置も行うことがあります。そのため、賃貸物件に足を踏み入れる機会は非常に多いのですが、同価格帯だと思われるような物件は、自分が住みたいと思うようなきれいな部屋は少ないと感じていました。そこで、自分の物件は、家賃が安くても良いものにしたいと思う気持ちがあり、大家さん仲間のブログや見学会で得た情報を参考に、自分なりに安いけどオシャレな物件を目指しました。

また、私がターゲットにしていたのは、単身労働者の方、農業研修に参加している方などでした。そうした方は、身の回りの家電が揃えられた部屋があれば、ニーズが高いだろうと考え、「家具家電プラン」を用意しました。通常の賃料に月額¥2800をプラスして頂ければ、以下の7点の家具家電をお部屋に予め設置して、お客様にお貸しするというものです。

このような工夫で、内見にきてくれた方のハートをがっちり掴みたいと考えたのです。営業活動にも力を入れ、空室率75%のおんぼろアパートは、8カ月で満室にすることができました。現在も管理会社さんのおかげもあって、満室経営を続けています。全く買い手がつかないような物件でも工夫次第で、高利回りの物件に大変身を遂げることができる。赤鬼荘の経験で、私はそれを実感することができました。

人とは比較せず、自分なりの目標を見つけよう

空室だらけだった赤鬼荘を無事に満室経営した実績が認められ、銀行から借り入れをすることができ、3棟目にRCマンションを購入することができました。現在は、自宅を兼ねた賃貸マンションやシェアハウスを計画中です。今も、株やFXといった投資もしていますが、それらは自分だけの力でコントロールできる部分は非常に少ないです。しかし、賃貸経営は自分が手をかければかけた分、リターンとして返ってくるものが大きいので、非常にやりがいのあるビジネスです。ぜひ、一国一城の主となって自分の商才を試したい、不動産が好き、人とのコミュニケーションが好きという人にはチャレンジしてほしいですね。きっと数字だけではなく、その面白さを感じていただけるはずです。

これから賃貸経営をスタートさせようという方は、まずは様々な書籍を読んで、いろんな方のアイデアを真似てみてほしいですね。最初は人真似で良いと思います。引き出しを増やせば増やすほど、オリジナルなアイデアがでてくるはずです。勉強会などに出席して、生の声を聞くのも、とても勉強になるのでおすすめです。

しかし、その際に注意してほしいのは、他の大家さんと自分を比べないようにすることです。「家賃収入月1000万円」「100戸所有している」といった、スーパー大家さんに出会うこともあるかもしれませんが、しかし、たくさん稼ぐことが良いのか、数多く所有することが偉いのかというと、そうではありません。自分の属性やステージにあった、堅実な投資こそ、長く続けていくためには一番大事です。自分の分をわきまえない賃貸経営を行ってしまうと、取り返しがつかなくなってしまいます。自分の位置を把握した上で、一歩ずつステップアップしてほしいですね。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

最初こそ徹底的に清掃を

物件を購入し、賃貸経営をスタートしたら、最初は足繁く通って清掃を行い、物件を美しく保つようにしましょう。ゴミを放置すると、どんどん物件が汚れていく傾向にあるからです。また、掃除中に入居者さんに会ったら「いつもキレイに使っていただいてありがとうございます」と伝え、不在の方にはそうした旨を書いたお手紙を入居者の方のポストに入れておきます。
清掃を業者に依頼する場合は、自分が清掃を行った状態を見てもらい、どの程度まできれいにしてほしいか、しっかり目線を合わせておくと良いでしょう。掃除のポイントは物件外部の目立つ部分、玄関ドアや手摺り、外置きの洗濯機などをキレイにすると、ずいぶん見栄えが良くなります。

2

情報を拡散させよう

不人気エリアでは物件検索サイトに掲載しても、そもそもそのエリアで物件を探す人が少ないため、現地での営業活動が効果的です。自分のオリジナルマイソクを作り、近隣不動産屋さんはもとより、近隣の方、飲食店、小売店にお渡ししました。入居者さんを紹介してくれたら1カ月分のお家賃を謝礼としてお支払いさせていただくとお伝えしました。実際にコンビニの店長さんが入居希望者の方を紹介してくれたことも! そのほか、近隣工場、物件近くにある大きな工場近くの不動産屋さんにもチラシを送付しました。このように多方面に情報を拡散させることが、満室への第一歩です。

3

日常生活で気づいたことを賃貸経営に生かす

赤鬼荘では、入居者募集を告知する派手な「オリジナル看板」を作り、2階の外廊下の手すりにつけたことで、問い合わせが急増しました。これは、ラーメン屋さんの看板をヒントに得て考えたことです。募集告知の看板はたいてい小さくわかりにくいものが多いので、わかりやすくメリットを訴求した看板を作りました。賃貸経営は、日常生活の中で得たヒントが生きてくることがたくさんあります。このサービス良いな!と思ったらストックしておくと、のちに賃貸経営で役立つことがありますよ。

スーパー大家ヒストリー

1973年
東京生まれ

2004年
店舗兼住宅取得。大家を志してはいなかったものの住宅部分のローン返済を店舗賃料より返済することになる。

2006年
肉親の土地へ新築マンションを建設する計画が持ち上がり、不動産投資の勉強を始める。特に藤山勇司さんの影響を受け、競売の勉強を始める。

2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)家業の傍ら本格的に大家業を開始。

2010年
空室率75%の廃墟寸前アパートを埼玉県にて現金一括購入。1R8戸(表面利回り28%)



2011年
「行動する大家さんの会(AOA)」を仲間と共に創立。

2012年
借り入れにて茨城県水戸市にRCマンションを取得。店舗3戸、1DK4戸、2DK8戸(表面利回り24%)

2014年
自宅兼賃貸住宅を建設予定
貸し会議室や倉庫ビジネス、ボランティア、大家の枠におさまらない活動をする予定。

渡辺 よしゆきさんの著書
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