勇気を出して、まず一歩を踏み出そう【岡本 公男】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

日本と台湾の投資家を支援する元メガバンカー大家さん!

勇気を出して、まず一歩を踏み出そう

岡本 公男さん

今回ご紹介するのは、元メガバンカーで、現在は日本のみならず台湾の投資家の方に東京の不動産を紹介するコンサルティング業務を行っている岡本公男先生です。岡本公男先生ご自身も56戸の物件を所有する大家さんでもあります。岡本公男が不動産投資を始めたきっかけ、新米大家さんへのアドバイスをいただきました。
【岡本先生運営ブログ】 二代目元銀行員 岡本公男の東京大家スタイル

いきなり兼業大家に! 試行錯誤の日々

祖父の代から自宅の隣に木造アパートを所有し、小規模ながら大家業を営んでいました。祖父の時代には、管理会社のようなシステムがなく、自主管理をしていました。しかし、突然祖父から物件の管理を任されていた父が他界し、私が大家業を始めることになったのです。何の引き継ぎもありませんでしたので、1年ほどは試行錯誤の日々が続きました。所有していたアパートは順調な経営状態とは言えず、空室が目立ち、設備はボロボロだったからです。

幼い頃から祖父や両親が大家業を営む姿を見ていたので大家業には親しみがありましたが、大家としての知識はないので、私は賃貸経営に関する書籍を読み、大家さん向けの勉強会に参加するようになりました。そして、どのように空室を埋めれば良いのか学び、できるところから実行していきました。

銀行時代の私は、融資課に所属し、不良債権化した不動産融資の処理も手掛けていたため、「不動産投資は怖いもの」という意識がありました。積極的に自分も不動産を増やしてインカムゲインを得ようなどと考えてはいませんでした。ただ、私が大家業を始めた9年前は、不動産価格が回復しはじめた頃でもありました。銀行でも地主だけでなくサラリーマン投資家にもアパートローンを扱うようになり、不動産市況の流れが変わってきていたのです。

そこで、本業の傍ら、親から引き継いだ物件の管理を行いつつ、それ以外にも物件を探し始めることにしました。私の物件探しの条件は、自主管理が可能な距離にある物件であること。RCや木造などのタイプはあまり気にしませんでした。とにかく自分の目で見るようにし、目利きする力を磨いていきました。

成功の秘訣は、自分に合った物件探し

現在、私は不動産に興味のある日本や台湾の投資家さんに対してコンサルティング業務を行っているため、毎日のように相談を受けています。これまでの経験から賃貸経営において完璧な投資法というものはなく、100人いれば100通りの投資法があると言えます。自分のポジションによって、狙う物件やエリアは大きく変わってきます。

例えば、年収も高く、ある程度の資産がある方が、相続税対策を兼ねてキャッシュフローを得たいという場合は、東京や大阪などの大都市の中心地で物件を探すことをお勧めします。利回りはそれほど高くはありませんが、資産性が安定していますし、相続税評価額より時価が高く、相続税対策になるからです。

一方、まだ資産はそれほどなく、これから不動産投資を初めてキャッシュフローを得たいという方は、地方都市や郊外の高利回り物件を狙うのが良いでしょう。ただ、近年不動産投資家人口が増え、初心者の方がお手頃価格の優良物件を入手するのは非常に難しいと言えます。業者さんからは、5000万〜3億円の物件を勧められるケースもあるようです。ただ、初心者の方がいきなり高額物件を購入してしまうと、失敗してしまった場合、リカバリーがききません。

そこでお勧めするのが、中古区分マンションです。1000万円程度の中古区分マンションであれば、仮に見立てを誤って、それを処分したとしても数百万円のロスで済みます。十分リカバリーできる範囲です。また、区分所有を1,2戸でも持っている方とそうでない方であれば、次に一棟物を狙うときに、銀行の対応が変わってくるはずです。区分マンションの経営状況をアピールすることが、良い材料になるでしょう。ですから、大家業をはじめたいと思っている方は、なかなか物件を購入できないからといって、指をくわえて見ていてはもったいないです。ぜひ、区分マンションから挑戦してみましょう。

銀行には正直に相談を

融資についての相談もよく頂くのですが、希望額の融資を引くためには、まずは自己資金をできるだけ貯めていただくのが近道です。年収が高くても貯金が少ない方では、無駄遣いをしているのではないかと思われてしまい、印象はあまり良くありません。逆に収入が少なくてもコツコツ貯金している方は、印象は良いはずです。

どうしても融資を引きたい一心で、銀行員に嘘をついてしまう方もいるようですが、銀行員はすぐに嘘を見抜きますので、避けましょう。銀行員は、お金を貸したくない訳ではありません。むしろ、支店ごとに融資のノルマもあり、現場の人間はお金を貸してあげたいと考えています。ですから、真摯な態度で相談すれば、しっかりと相談にのってくれる銀行員もいるはずです。すぐには難しい場合でも、「もう少し自己資金を貯めたら可能ですよ」「地方の築古は難しいですが、区分マンションなら可能ですよ」といった、その方の属性にあったアドバイスしてもらえることもあります。

銀行に相談に行く場合は、紹介があった方がスムーズではありますが、なくても問題ありません。ただ、飛び込みではなく、きちんと電話して融資担当者の方にアポイントをとってから訪問することをオススメします。

自分自身も一から賃貸経営について勉強を始めたため、多くの大家さんからノウハウを参考にさせていただきました。成功した大家さんに共通していると感じるのは、勉強熱心であるということです。書籍を読むほか、セミナーなどにも参加して勉強している方が多いです。大家さんは、投資家でもありますが、経営者ですから不動産の知識だけでなく税務や金融なども知っておく必要があります。ぜひ、大家の会などに参加して、生の情報を吸収してください。自分に足りない点や勉強すべき点が見えてくるはずです。また、こうした会に参加すると、評判の良い管理会社、各銀行の融資情報など、表には出てこない有益な情報を聞くことができますから、積極的に参加してほしいですね。まずは行動することから始めてみましょう。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

内見セットを設置し、物件の印象をアップ

ローコストでできる空室対策としてオススメしたいのが、内見セット(間接照明、カーテン、クッションや造花など)を設置することです。イケアやニトリなどで、ローコストで見栄えの良いアイテムが販売されています。特徴のない部屋でも、小物を置くだけで、印象がだいぶ変わるはずです。その際、ターゲットに訴求できるようなインテリアにすることが重要です。単身者向けならシンプルでモダンなインテリアが好まれますし、ファミリー向けなら明るい雰囲気のインテリアが好まれるでしょう。

2

ブレーカーを上げると全ての照明がつくようにする

内見時の印象アップをさせる技として、ブレーカーを入れたとき、部屋の全ての照明がつくようにしておきます。各々の照明の電源を切らずに、一度にブレーカーを落とせばOKです。ターゲットによっては、あえて間接照明だけが付くように調整しておきます。男性単身者向けであれば、スタンドタイプの間接照明を使い、ムード良く見せられるように設定します。カップル向けでは、丸みのある照明を使い、空間のやわらかみを演出します。入居希望者が希望した場合は、その照明をプレゼントするサービスをしています。それで即決してもらえるならば安いものです。

3

大家名刺を作って、大家さんの会に参加する

経験の少ない大家さんは、まずたくさんの大家さんと会うことをオススメします。書籍やブログなどでは得ることができない情報を教えてもらえることもありますよ。オススメは、有名大家さんが主宰する勉強会です。懇親会やオフ会がセットになっていることもあるので、知り合いを増やせると思います。参加する際は、名刺を忘れずに! 本名ではなくハンドルネームでも大丈夫ですよ。

スーパー大家ヒストリー

1990年
住友銀行(現三井住友銀行)に入行。東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。在職中の融資実行額は800億円を超える。企業オーナーへの事業承継対策、富裕層への相続対策も手掛ける。

2007年
不動産投資を開始。マンション・アパート・戸建住宅を買い進める

2008年
中堅オフィスビル開発運営会社に入社。

2009年
銀行員時代から拡大していた不動産投資による家賃収入が年間6千万円ほどになり独立。

岡田先生の所有物件



2010年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家の為の投資用不動産のバイヤーズエージェントとして、区分マンションから一棟物まで投資用不動産を紹介し、取得後の管理・納税サポートまで行うワンストップサービスを提供している。

岡本 公男さんの著書
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