不動産を通じて新しいライフスタイルの提案を【青山 幸成】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

オシャレで面白い不動産投資法を実践するクリエイティブな大家さん

不動産を通じて新しいライフスタイルの提案を

青山 幸成さん

今回、ご紹介するのは、IT/広告デザイン会、株式会社ディー・ディー・エフ代表であり、「お洒落&おトクな物件」を独自の視点で紹介する「オモロー不動産研究会」代表の青山幸成さんです。区分マンション2室、アパート1棟、シェアハウス4棟を運営し、新時代のコミュニティを意識した不動産との付き合い方が注目されています。そんな青山さんが賃貸経営を始めたきっかけ、新たな視点の投資法を発信されている理由についてお話をうかがいました。
【青山先生の運営するオモロー不動産研究会HP】

オフィスのリノベーションを経験し、不動産に興味を持つ

私が賃貸経営に興味を持ったのは、ビジネスとしてというより、「空間」「デザイン」への興味からです。元々ものづくりやクリエイティブの仕事が好きで外資系広告代理店に勤め、Webマーケティングの仕事をしていたのですが、パソコン上の仕事は不動産のような制約があまりありません。しかし、不動産は一つとして同じ立地や条件のものはなく、法規などの制約もある中で、自分なりのアイデアやセンスを盛り込むことで、全く違うものへと変化を遂げさせることができます。

制約があるからこそ面白い。最初にそれを実感したのは、起業して数年が経った頃でした。当時ITバブルの時代で会社は順調に事業拡大し、1年ごとにオフィスを引っ越し、次々に豪奢な賃貸物件を借りていました。その頃、リノベーションがブームとなり、友人の所有する目黒の古い住居ビルを1棟借りして、オフィスへリノベーションしました。それが、思いのほか楽しくて、またお洒落でオモシロい、ということで話題にもなりました。

ただ、数百万円かけてリノベーションしたこのビルは諸事情で、3年で出ていくことに……。せっかく作りこんだ内装・デザイン、会計上では資産となるものも、そのビルが立て直しになってしまえば、単なる解体すべき対象へと変わります。そこで、借りた物件にお金を掛けるのは無駄でリスキーだと気付いたのです。過去に払ったオフィス賃料や内装など事務所関連のコスト累算を計算してみると、その費用はなんと億単位!その数字は衝撃的でした。

「借りずに買う」ことがおトク、「区分や戸建を手に入れ、オフィスにコンバージョンすると面白い」と考えるようになり、そこで実験的に、五反田の事務所OKのマンションを購入してオフィスへリノベーションしてみることにしました。古いマンションを住宅へリノベーションする場合、水回り(お風呂やキッチン)にお金がかかるのですが、オフィスの場合はほぼ不要ですので、改装費用が圧倒的に少なくて済みます。それでいて賃貸時も、住宅用よりもオフィスの方が高く貸せますし、会社の資産形成にもなるので良いこと尽くしです。そこで「Buyオフィスのススメ」というスローガンのもと、起業家に自社用不動産の購入を提唱、事業として「マンションオフィス」や「コダテオフィス」をプロデュースするようになりました。

シェアハウスに半年住み込み運営を体験

「オフィス」の次に興味を持ったのは、「シェアハウス」です。2011年、横浜市の駅から徒歩4分、600平方メートルの広い土地に立つ築70年の日本家屋を購入しました。大きな日本家屋でしたので、買ったときは自分たちのオフィスや貸店舗にしても良いかなと思ったのですが、当時流行し始めていたシェアハウスにしたら面白そうだと思い、チャレンジすることに。シェアハウスなら、バス、トイレやキッチンなどの水回りを個室それぞれに付ける必要はないため、費用もそれほどかからず、ビジネス効率が良いと思ったからです。

一方、デメリットもあります。管理を外部に委託すると、運営費として20%位が相場です。通常の物件管理は5%程度なので、ずいぶんと高いことが分かるでしょう。また当時、運営を委託したい面白そうな会社もなかったので、シェアハウス運営の実態を知るため、自分もシェアハウスに住み込み、自主管理をすることにしました。予想以上に居心地が良く、1カ月のつもりが、半年も住んでいました。ですから、自主管理ができる人、人とのコミュニケーションが好きな方にはシェアハウス運営は向いていると思います。

また、自分の住居用としてシェアハウスを持つことには、もう一つのメリットがあります。通常、不動産投資では住宅ローンは組めませんが、住宅部分の床面積の1/2以上を自分が使うなら組めるケースもあります。スルガ銀行では1/3の利用でも大丈夫です(詳しくは各銀行の基準によりますので、ご相談ください)。

ただ、これからシェアハウスを持ちたいと考えている人は、注意が必要です。2013年9月6日に、国土交通省からシェアハウスに関する通達(「違法貸ルームについての通知」)が出され、一般の住宅をシェアハウスに簡単に転用することは出来なくなりました。これは、極端に狭い部屋を多数設けるような、いわゆる「脱法ハウス」への対策として、建築基準法上の「寄宿舎」の基準を義務づけるものでしたが、この規制がシェアハウスにも適用されてしまったのです。ただ、一律に寄宿舎としての高いハードルを課すのは過剰だとして、徐々に規制緩和される方向にはありますが、一方で全国的に各自治体にてシェアハウスの査察も実施し、法令(建築基準法・消防法)に違反した物件の摘発も進んでいます。これから始めようと思っている方には、シェアハウスの専門家や建築士などのアドバイスを受けるのが賢明だと言えます。

新しいライフスタイルを提案したい

現在、私は横浜・湘南エリアに4つのシェアハウスを運営しています。4つの姉妹シェアハウスで合同パーティーを開いたり、海や山遊びをしたり、それぞれのシェアハウスに訪問しあったりと交流を楽しんでいます。なかにはシェアハウスを出たあとにも遊びにきてくれる方もいますし、入居者さん同士で結婚されたケースもありました。私やスタッフも顔を出すこともあり、入居者さんたちとのコミュニケーションを楽しんでいます。単なる住まいの提供ではなく、豊かな生活体験の場を提供することに、手応えを感じています。

今、私が注目しているのは、湘南から西湘(小田原・箱根・熱海)エリアです。これらの自然あふれるスローライフエリアと都内の2拠点生活など、新しい生活提案などをしていこうと考え中です。具体的には湯河原の古民家を購入してゲストハウスに、箱根の別荘を購入して貸別荘にしようと計画中です。収益を上げることはビジネスとしてもちろん必要ですが、このようなアイデアを考えるプロセス自体が非常におもしろいのです。

ぜひ、不動産が好きで、自分のアイデアを生かして副収入を得たいという会社員の方に挑戦してほしいと思います。まだまだ面白い投資法があるはずです。ぜひ、その手法を自らの手で見つけてください。きっと刺激的な日々を過ごせるはずです。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

人とは違う目線で物件探しを

都内の中古1棟アパートは、年々、競争率が激しくなっています。良い物件は、現金で購入するような資産家の方にすぐ購入されてしまいます。ですから、投資系のポータルサイトでは物件探しはせず、実需系のポータルサイトで、戸建・区分・土地をよく見ています。制約のある物件(超築古)や地方の物件でも、アイデア次第で面白い物件に変身させることができます。例えば、箱根にオシャレな別荘を格安で購入したのですが、自分でたまに使う傍ら、貸別荘にしようと計画中です。まずは、安くて面白い物件を見つけることからはじめましょう。

2

物件のコンセプトを決める

エリアや物件の特性を押さえたら、自分の強みを生かしつつ、コンセプトを決めましょう。特に都内にシェアハウスを……とお考えの方は、供給過剰になりつつあるマーケットですので、競合にはない差別化ポイントを打ちだす必要があります。例えばハード面では、私は横浜の築古の日本家屋をシェアハウスにしたときは、もともと置いてあった絵画やアンティークの家具をリメイクしたり、リサイクルショップやアンティークショップで、個性的な一点モノの家具を入手したりしました。スタンドランプ一つだけでも、ぐっと個性的な印象になると思います。ハード、ソフトともにコンセプトがはっきりしていると入居者募集でのミスマッチも少なくなります。また、テーマにあった入居者が集まってくれると、運営もスムーズです。

3

ネットツールを駆使しよう

現在、4つのシェアハウスを運営しています。立ち上げ時には自分も住み込んで、入居者さんとの意思疎通を図っていましたが、退去してからは、FacebookやLINEのグループ機能を使ってコミュニケーションをとっています。また、Facebookページ(物件のプロフィールページ、入居者以外も見られる)を利用すれば、シェアハウスを気軽に外部に宣伝することもできます。Facebookページを創れば、わざわざ予算を掛けて公式サイトを準備しなくても大手検索エンジンにもヒットしますし、シェアハウスの日常を綴るだけで、自然と楽しいコンテンツになってきて、入居者募集に役立ちます。

スーパー大家ヒストリー

1996年3月
一橋大学法学部卒業。

1996年4月
外資系広告代理店である、株式会社マッキャンエリクソンに入社。
同社退社後、株式会社ディー・ディー・エフを設立。

2008年
不動産業、設計士、内装会社等の有志により「オモロー不動産研究会」を発足。

青山先生所有のマンションオフィス

2011年より
シェアハウスのプロデュース・運営も手がける。現在、5棟のシェアハウス(うち1棟は新築で計画中)と1棟のアパート、2つの区分マンションを所有し、総投資額は約2.8億円、年間家賃収入は約4,300万円となる。

青山先生の手掛けるシェアハウス



古民家テイストのシェアハウス



広いお庭とラウンジのシェアハウス


洋風テイストのシェアハウス

青山 幸成さんの著書
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