経営者の視点を持って、積極的な行動を【渡邊 浩滋】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

大家さん専門税理士として活躍する大家さん

経営者の視点を持って、積極的な行動を

渡邊 浩滋さん

今回、ご紹介するのは、大家さん専門の税理士・司法書士である渡邊浩滋さんです。渡邊先生ご自身も危機的状況の実家のアパート経営を引き継ぎ、建て直しに成功したご経験があり、体験談を交えた具体的なアドバイスは顧客だけでなく、セミナーでも人気を博しています。どのような手法で実家のアパート経営の建て直しをしたかお話いただくと共に、賃貸経営初心者へメッセージをいただきました。
【渡邊浩滋総合事務所ホームページ】

危機的状況の実家のアパート経営を満室に

私が大家業を始めたのは、実家のアパート経営が危機的状況に陥ったことがきっかけでした。アパートは祖父の相続対策として父親が所有していたもので、5棟86室ありました。実家は地主でアパート経営をしているのは理解していましたが、自分は次男だったこともあり、当初は賃貸経営に全く興味がありませんでした。ところが、2007年に母親から「固定資産税が払えない…」と相談を受けたのです。86部屋もあるのですから、毎月それなりの家賃収入があるはず。それなのにお金がないというのは、全く信じられませんでした。しかし、預金残高を見ると0円という状態。衝撃的な事実でした。その状況を兄にも相談したところ、兄は仕事が忙しいため、税理士を目指して勉強中だった自分が「実家の窮地を救うしかない」と思い、賃貸経営の勉強を始めたのです。

最初は書店に行って賃貸経営に関する書籍を買い、50冊ほど読みました。そして、父親からアパートの今の状態についてヒアリングすると、しっかり収支計算ができていなかったこと、積極的な空室対策を行っていなかったことなどの問題点が浮かび上がりました。また、当時父親がお世話になっていた管理会社や税理士からも、積極的な経営改善のアドバイス等がなかったため、空室はそのまま、赤字は垂れ流し状態になっていたのです。資格取得へ向けて勉強中だった私は、何のための専門家に依頼していたのかと、率直に思いました。お金はありませんから、自分でできることから始めようと思い、税理士に代わり事業計画表を作り、簡単にできる空室対策を行うことにしたのです。

例えば、3分の1が空室だった女性専用アパートには、まず電子キーとテレビモニターホンを設置したところ、すぐに満室に。こんなに簡単なことで入居者が集まるのかと思うと同時に、今まで全くこうした対策ができていなかったことを痛感しました。こうした努力を積み重ねた結果、半年でなんとか手元にお金が残るまでに経営状況は改善。私は税理士資格を取得したら『大家さん専門の税理士になろう!』と心に決めたのです。

経営者の視点で大家業を

2011年に独立して、大家さん専門の税理士・司法書士事務所を開設して思うのは、私の実家のように経営が危なくなってから慌てて相談に来られる方が多いということです。利回りや家賃収入などの入ってくる数字には敏感な方が多いのですが、手元に残るお金は実際にどのぐらいなのか、アバウトにしか捉えていない方が多いです。「確定申告をしているから大丈夫」とおっしゃる方もいますが、税金計算でいう利益と手残りは異なります。例えば、借入金の元本の返済については、確定申告書の数値には反映されませんから、実際に収支を計算すると赤字に陥っている場合があります。

また、「節税のために経費を使う」という大家さんの話を聞きますが、本来不要なお金を節税のために使うのは「まったく節税にならない」とセミナーや顧客にも説明しています。本当に必要な経費なら良いですが、節税になるからといって不要な経費として使ったために、赤字が膨らむという落とし穴にはまってしまう人が大家さんには多いです。「節税にもなるからとりあえずリフォーム」ではなく、そこに費用をかけることで、どのぐらい収益アップが見込めるのか、先を見据えた設備投資をしてほしいですね。お金をかけなくてもできる節税はそのほかにもたくさんあります。例えば、青色申告をするのも一つの方法です。1室でも所有している場合、白色申告ではなく、青色申告にすれば、所得から10万円を控除してくれます。事業的規模があり、帳簿をつけていれば10万円ではなく65万円の控除が受けられます。青色申告には手間はかかりますが、記帳することでアパート経営の成績がわかり、どうすれば経営が上手くいくか考えることもできますので、これをデメリットと考えずに積極的に青色申告を活用することをオススメします。

行動してみることが大切

もし、ご自身でキャッシュフローの計算をするのが難しいということであれば、税理士などの専門家に相談すると良いと思います。例えば、節税のため法人化をお考えの大家さんも多いと思いますが、その方の属性や今後の投資予定などによって、本当に法人化すべきなのか、しない方が得なのかも異なってきます。また、資金繰りを良くするためのアドバイスももらえるでしょう。ぜひ、長期的に賃貸経営を考えている方は、一度、専門家の話を聞いてみると参考になるはずです。

自分も大家業を始め、また多くの大家さんのお手伝いをさせていいただいて分かったことですが、成功されている方は、積極的に行動にしているということです。例えば、管理会社がなにも提案してくれないと嘆くのではなく、自ら営業に行く、販促企画を提案してみてはいかがでしょうか。もし、大家さんが頑張って提案しているのに反応が薄いというのであれば、思い切って管理会社を変えてみるのも一つの方法です。私のお付き合いしている管理会社は、前例のないことでも真摯に向き合ってくれ、「○○をやりたい」と言ったら、「それならこの位、費用がかかりますね……」といった具体的な提案をしてくれるパートナーのような存在です。

大家さんの会などに参加して情報収集するのも良いと思います。私も2011年に、仲間の大家さんと「行動する大家の会」を立ち上げ、勉強会などを開催しています。先輩大家さんの具体的な体験談は、何よりも勉強になるはずです。積極的に行動をして、安定的な賃貸経営を目指してほしいですね。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

物件にアピールPOPをつける

入居希望者が内見に来てくれた際に、不動産屋さんが物件の魅力を全て伝えてくれる訳ではありません。そこで、物件の魅力をより効果的アピールするために、各所に説明の入ったPOPを貼っておきます。『テレビモニターホン完備です』『浴室乾燥機付きで雨の日でも洗濯物が乾きます』など、文字だけでなくちょっとしたイラストが入ることで目を引き、大家さんの伝えたいことを入居希望者にアピールすることができます!

2

リノベーションの前に、プチリフォームを!

なかなか入居が決まらないとすぐに「リノベーション」を考える方もいますが、お金をかけなくてもバリューアップする方法から取り組んでみましょう。例えば、収納が少ない部屋には、玄関の上や洗濯機の上に収納を取り付けたことで、入居者がすぐ決まったことがありました。また、女性向けの部屋では、3点ユニットのため浴室にある洗面所の鏡を大きな丸鏡にしたところ、とても好評でした。リーズナブルにできて、見栄えのよいプチリフォームからまずチャレンジしてみましょう。

3

管理会社にある程度の裁量を持たせる

私には本業がありますので、管理会社からの連絡にすぐに応えられないこともあります。そこで、管理会社にある程度の裁量を与えて、素早い入居につなげられるようにしています。例えば、この部屋は3000円までは家賃交渉OKとか、それ以上の交渉はエアコンを新しくするなどの代替案を伝えておきます。管理会社に家賃交渉を任せることで、入居希望者をスムーズにご案内できるようにしています。

スーパー大家ヒストリー

明治大学法学部在学中に司法書士試験に合格

明治大学法学部卒業。卒業後総合商社の法務部に入社。
債権回収などを担当するが、税理士試験を目指すため退職。

2007年
実家の大家業の経営が危機的状況にあることが発覚。
税理士試験合格後親から大家業を引き継ぎ、空室対策や経営改善に取り組み、危機的状況から脱出。

渡邊先生が所有する物件


Ladies Apartment


Flower Apartment

2008年
不動産・相続税務に強い東京シティ税理士事務所に勤務。

2011年12月
税理士・司法書士
 渡邊浩滋総合事務所を設立。
「行動する大家さんの会」の立ち上げメンバーとして、現在もボランティアでスタッフを務めている。また、NPO法人賃貸経営110番の登録相談員としても活動中。

大家さんのための専門家集団「一般社団法人大家さんの道しるべ」代表理事

渡邊 浩滋さんの著書
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