目的を定めてから手段を決めるべし!【村田 幸紀】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

地方のRC物件で勝負する元サラリーマン大家さん

目的を定めてから手段を決めるべし!

村田 幸紀さん

今回は、愛知県や岐阜県、三重県を中心に13棟333戸を所有する村田幸紀先生をご紹介します。サラリーマン生活との訣別を夢見て賃貸経営を始めた村田先生は、2006年、キャッシュフローを得ることを最優先するために、地方のRC物件、中でも一般的には歓迎されない状態の物件、いわゆるB級物件に狙いを絞る方針を確立。そのわずか1年後には、念願の早期リタイアを実現しました。投資対象の物件をどのように絞っていったのか、なぜB級物件がキャッシュフローを生むのかなど、村田メソッドの真髄を語っていただきました。
不動産投資で経済的自由を手にする会を主催

自由な生活を夢見て賃貸経営に着手

「サラリーマンを辞めたい」。私は30歳を超えると、そんな気持ちが日に日に高まっていきました。朝、眠い目をこすって起き、渋滞の中イライラしながら通勤する毎日がたまらなくなったからです。どうにかしてもっと自由な生活がしたいと、フランチャイズ経営や株式投資など、さまざまなビジネス書を読むうちに、賃貸経営に興味を持ちました。
そこで、賃貸経営に関する書籍を何冊も読んだところ、自分にもできそうな気がしました。自分と年収や経験がさほど変わらない人たちが、簡単に巨万の富を手にしているように感じられたからです。

それから間もなく、私の住む愛知県名古屋市内に築14年の木造物件をローンで購入しました。交通の便が良く、15%という高い利回りがあり、建築メーカーによる家賃保証も付いて価格も手頃、その上、既に満室という、絵に描いたような好条件の物件でしたから、飛びついたのです。 しかし、大失敗でした。
まず、購入して1年ほどの間に、全戸のエアコンの取り替え、外壁の塗り替えなどが相次ぎ、修繕費がかなりかさみました。どうにか自己資金で修繕を行いホッとしたのも束の間、今度は、家賃保証の解約の連絡が入りました。それだけでも大きなことなのですが、さらにその解約と同時に入居者が一斉に立ち退くとのこと。購入時は家賃保証があるから大丈夫だと信じて疑わなかったのですが、建築メーカーは一方的に保証の打ち切りを通告してきました。驚いて契約書をよく読んでみました。すると、その内容は、一般的な家賃保証のイメージとはかけ離れた、大家にはとても危険な内容だったのです。簡単に言うと、建築メーカーがほんのわずかなお金を支払えば、一方的な都合で契約破棄できるという内容でした。しかも現在入居している店子さんを、全員退去させて、全空状態で引き渡すというのです。つまり、その内容は、収入はゼロとなり返済だけが残る状態を意味します。
それは、当時普通のサラリーマンの私にとっては毎月の給料を超える高額な支払いとなるため、「破綻」を意味します。
そこで、居てもたってもいられず、新たな入居者を募集するために複数の管理会社を訪ねて回りました。

「お任せください!」とやる気に満ちた信頼できそうな管理会社を見つけ、そこに管理をお願いするようになりました。

しかしながら、思いの外苦戦し、借り手がなかなか見つかりません。

後から分かったことですが、同じメーカーによる同じような築年数・間取りの物件がそのエリアにいくつもあり、いずれも私の物件と同様に家賃保証を解約されて、ほぼ全戸空室になっていることを知りました。どう考えても、賃貸経営の素人を狙う悪質な手口だと言ってよいでしょう。

同じような競合物件が近隣にいくつもあり、それが全て空いたままになっている衝撃の事実に真っ青になりました。

家賃保証は切れ、収入はゼロの状態に突入していましたから、月々のローンの返済に困り、眠れない夜が続きました。この時の事を思い出すと、今でも嫌な汗が出てきます。
最終的に、目前に迫った破綻を回避できたのは、管理会社が法人への1棟貸しを決めてくれたからです。これは、幸運としか言いようがありません。

1棟目の失敗を破綻ギリギリで回避した私は、賃貸経営において、リスクに対する自分の意識がいかに甘かったかを痛感しました。
事前に書籍でリサーチしたつもりでしたが、考えてみれば、私が読んだ本には、著者の良い思い出が書き連ねられているだけで、体験に基づいた実践的なノウハウはほとんど紹介されていませんでした。そのため、自分にもできそうだという気持ちが刺激されはしましたが、具体的に何に気をつけたらよいかが全く把握できていなかったのです。
ただ、その著者を責めるつもりは毛頭ありません。結局、その程度の知識で安易に投資を始めた自分が悪いのです。その時、あらためて一から知識を身に付けなければならないと思いました。

金融機関の融資を得やすいRC物件に狙いを定める

「安易な考えは一切捨てた。二度と失敗しないぞ」と肝に銘じた私は、ただの成功譚ではなく具体的なノウハウを求めて、賃貸経営について学習するようになりました。 書籍やインターネットでの情報収集のほか、50万円もする高額セミナーにも参加するうちに、私の賃貸経営に対する方法論が徐々に固まっていきました。

例えば、投資対象です。手が出しやすい小規模な木造や鉄骨より、億単位となるRC物件のほうが金融機関から物件の評価が高く、フルローン(物件価格全額)の融資を得やすいことがわかりました。銀行からの融資を得られれば、経営規模も拡大しやすいことに気づいたのです。

さらに、RC物件であれば、法定耐用年数が47年と木造や鉄骨より長く担保価値も高いため、価格が下がってくる築15〜18年ほどの物件でも、長期の融資を組むことができることも見えてきました。

また、日本の不動産は、新築は実態より大幅に高額となり、建築して15~18年を経過すると、建物の価値が大幅に下落する傾向にあります。つまり築15~18年を経過した中古物件にはお買い得物件が多数存在することも分かってきました。

そこで2006年、36歳の時に、中古のRC物件に狙いを定めて不動産投資を再開しました。まず購入したのは、名古屋市内で人気のエリア、名東区にあるファミリータイプの1棟物件です。10%ほどの利回りがありましたし、土地値で出ていましたから、掘り出し物だと思いました。
融資の相談をした地方銀行も担保価値を十分に評価してくれ、フルローンが組めました。ただ、経営してみると、この物件はキャッシュフローが思ったほど出ませんでしたが、購入当初はさほど気にしませんでした。長く所有していれば利益は出ると信じていたためです。
当時は良い条件のRC物件が比較的よく市場に出る時期でしたから、私もこれはと思う物件にすぐに出会えました。早速、複数の金融機関に融資を持ち掛けましたが、予想に反し、どの銀行からも良い返事を聞けませんでした。名東区の物件のキャッシュフローが良くない、つまり収益性が低いことが、その理由でした。
1棟購入できても経営規模を拡大できなければ、私の夢である早期リタイアは実現しません。このままではまずいと、融資してくれる金融機関を必死で探しました。
都市銀行は、収益性や融資を望む人間の背景や負債などを総合的に判断して、融資額や期間を判断するため、当時の私がフルローンを申し込んでも首を縦に振ってくれません。
そこで、地方銀行や信用金庫に電話で融資を打診しました。100回近く断られた末にようやく、融資してくれるところが見つかり、私はなんとか投資を続けることができたのです。
この教訓を活かし、それ以降、「キャッシュフローを得ること」を最優先するようになりました。

キャッシュフローを追求しB級物件に注目

いかに多くのキャッシュフローを得るか。ただそれだけを見据えて物件を探すようになった私は、地方にあり、空室が多く、メンテナンスも悪いといった、いわゆるB級のRC物件に注目しました。そのままでは一般的には歓迎されず、かなり安く購入できる分、高い利回りを得られると考えたからです。空室が多くても、満室になれば問題ありませんし、実際多くの物件は、工夫次第で満室にできます。 どう工夫すれば良いか? その答えは現場にありました。
私はいつの頃からか、購入するかどうかを判断するデータを得るために、気になる物件がある地域のミニミニやエイブル、アパマンなどの賃貸不動産業者を回り、その物件についての情報を収集する習慣を付けていました。購入するつもりがあることをはっきり示せば、賃貸不動産業者はその物件に関するさまざまなことを教えてくれます。

例えば空室が多い物件なら、賃料が相場に合っていない、水漏れが頻繁に起こるから入居率が悪いといった具合に、その理由を教えてくれるのです。ここで得た情報を基に対策を立てれば、入居率を上げられると考えました。
そこで早速、B級物件を4つ、格安だったので立て続けに購入しました。いずれも空室の目立つ物件でしたが、所在地域の不動産業者に借り手が付きにくい理由を事前にヒアリングし、賃料設定やリフォームの必要性といった手立てを講じた結果、すぐに満室になりました。
高いキャッシュフローが生まれたのも、想定通りです。この戦略に変えたことにより、ようやく私は、念願通りサラリーマンを辞め、自由な生活を手に入れることができたのです。

その後も、主に地方銀行や信用金庫からの融資によって購入資金をつくり、愛知県や岐阜県、三重県のB級物件を中心に経営規模を順調に拡大しています。
最近ではその実績が認められ、“あこがれの”都銀さんからも融資を受けることができるようにまでなりました(笑)。現在は13棟を所有し、家賃収入は年2億円を超えました。棟数が増えるにつれて、私の投資実績や資産価値などが評価され、どんどん融資を受けやすくなったと実感します。
そのため、今後は、新築物件も視野に入れようかと検討しています。新築物件は、購入費用が中古よりかなり必要であり、賃貸経営を始めた当初は諦めていたのですが、ようやく実績と環境が整い、検討できるステージになりました。ただし、それも地方に限っての話です。投資家がひしめき、購入価格の相場が高くなる首都圏には、新築でも中古でも物件を持つ気はありません。購入価格、つまり融資額が大きくなり過ぎ、キャッシュフローを生まない、つまり私の投資目的に合わないと考えられるからです。

私もかつては、キャッシュフローを得るという目的を忘れ、つまずいたことがありました。何のために投資をするかが揺れると何に投資すれば良いかも定まらず、うまくいくわけがありません。「目的をしっかり見据えること」は賃貸経営において最も重要だと、私は考えています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

入居率UP術

まず、空室が生じる理由を突き止めましょう。物件の所在地域にある複数の不動産業者を訪問して尋ねれば、なぜ満室にならないのかが見えてきます。エアコンが付いていない、賃料が高いといった予測可能なことから、ただ募集をしていないだけといった、耳を疑うようなことまで、多岐にわたります。
また、いくつかの要因が合わさっていることもあります。どこに課題があるのかを把握してから、対策を考えていきます。上の例では、エアコンを付ける、賃料を下げる、募集をすることで簡単に解決します。ただ、工場や学校などの移転などによって、その地域の賃貸ニーズ自体がなくなった場合は、空室のリカバリーは困難ですから、その物件を購入すること自体を検討し直す必要があるでしょう。

2

良い不動産業者の見つけ方

自分の物件を管理してくれる不動産業者(管理会社)は、自分の物件を任せるいわばビジネスパートナーですから、信頼できるところを選ぶに越したことはありません。そこで、私は初めての地域に物件を購入する場合、その地域の不動産業者を直接訪ね、従業員の様子や店内の雰囲気をチェックします。店長がいれば必ず会話をします。私の経験では、店長に活気がないと、物件に対するモチベーションも低く、物件を任せても満室にできないと考えます。一方、店長が「絶対に満室にしますから、ぜひうちに任せてください!」と言うような会社は、空室がでれば、力を尽くして満室にしてくれる可能性が高いでしょう。

3

不動産業者とのコミュニケーションのとり方

管理不動産業者(管理会社)と大家とは、ギブアンドテイクの関係です。物件に入居者が決まることは管理会社にも大家さんにも喜びですし、退去者や滞納者は管理会社にも大家さんにも歓迎されません。そこで、私は対等な関係で管理会社に接することを心がけています。空室が出た時など、管理会社を怒る大家さんがいるようですが、そんなことをしても空室が埋まりませんし、管理会社との関係が悪化すると大家さんにもトクはないでしょう。

スーパー大家ヒストリー

大学卒業後、自動車部品メーカーに勤務。2000年代に入る頃から早期リタイアという夢が大きくなり、その実現方法を模索するようになった。ビジネス書を濫読するうちに、「自分にもできそうだ」と、賃貸経営に興味を持った。

2004年
賃貸経営を開始。しかし、最初に購入した木造物件が某有名一括借り上げメーカーによるもので安心するも、2年後家賃保証を一方的に打ち切られる。さらに借り手が家賃保証打ち切りと同時に全員退去するといった非常事態に陥ったが、管理会社の支援により間一髪破綻を免れた。

2006年
1棟目の失敗により、安易な考えで賃貸経営に踏み出したことを反省し、あらためて賃貸経営に関する情報を収集。結果RC物件に狙いを定めることに。やがて、キャッシュフローを得ることを最優先し、メンテナンスが悪く、空室が多いというような、いわゆるB級物件へと、さらに焦点を絞った。

2007年
4棟のB級物件の取得再生に成功し、高額のキャッシュフローを安定して得られるようになった。同時にサラリーマンを辞め、念願だった自由な生活を手に入れる。

2008年
周囲の声に押され、「不動産投資で経済的自由を手にする会」を設立。
同会の代表として、自身の賃貸経営のノウハウを指導するセミナーなどを開始。
その後、続々と家賃収入が億を超える、メガ大家を輩出。

村田先生が所有する物件










2015年
愛知県、岐阜県、三重県などに13棟を所有。年2億円以上の家賃収入を得ている。

村田 幸紀さんの著書
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