物件所有地域の仲介業者から情報を収集すべし!【舛添菜穂子】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

中古戸建てで勝負するパート主婦大家さん

物件所有地域の仲介業者から情報を収集すべし!

舛添 菜穂子さん

今回ご紹介するのは、パート主婦大家さん「なっちー」こと舛添菜穂子さん。舛添さんは景気の不安定さを肌で感じ、将来何かあっても生活できるようにと、結婚・離職の前後に不動産投資を始めました。主に自己資金によって関東・関西の中古戸建てを購入・経営し、投資開始から4年目の2015年現在、パートの月収を大きく上回る約30万の家賃収入を得ています。中古戸建てへのこだわりや客づけ営業の秘訣など、なっちー流投資ノウハウを語っていただきました。
【舛添さんのブログ】

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ローンが組めないなら自己資金で勝負!

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先々の不安に備えたい。これが、私が不動産投資を始めた理由です。

私は、いわゆる就職氷河期に社会に出ました。職に就くこと自体が大変でしたし、ようやく見つけた勤め先が倒産したり、勤め先からリストラされたりと、自分の意思に反して何度も職を失いました。景気の不安定さを、身をもって感じてきたわけです。 結婚してからはパートに出るようになりましたが、夫の仕事は肉体的にも精神的にもハードなので、夫がもし体調を崩し、一時的にでも働けなくなったらどうしようという不安がありました。 そこで、不労所得を得たいと考えるようになったのです。

不動産投資に注目したのは、結婚直前に残業の多い企業で働いていた頃です。会社の近くに部屋を借りていた私は、はじめての一人暮らしが楽しく、インテリアに凝るなど、自分の部屋をおしゃれにコーディネートすることが趣味になっていました。さらに、ほかの物件の間取りなどにも興味が湧き、インターネットなどで調べるようにもなっていました。 そんなある日、新築マンション投資のCMを見て、趣味と実益を兼ねた投資ができると感じたのです。不動産への投資なら、株やFXほど値動きなどを頻繁にチェックする必要がないので、数値を見ていると眠くなってしまう私にもできると思いました。

毎月コツコツと続けてきた貯金もまとまった金額になっていましたから、これを頭金にローンを組み、投資用に新築マンションを買おうと決めたのですが、残念ながら無理でした。当時、私は結婚して退職し、関東に移住することが決まっていたのですが、そのことを話した途端、新築マンション投資の営業マンの態度が変わりました。それまでの熱心さが嘘のように、「退職する人はローンを組めませんから、ご主人にお願いしてください」の一点張りになったのです。つまりは、私の属性では信用できないということでしょう。「どうして私ではダメなの?」と腹が立ちましたが、仕方がありませんでした。

しかし、もちろん不動産投資を諦めたわけではありません。結婚後、ローンを組まずに購入し経営する方法を求めて、インターネットや書籍などでの情報収集をスタート。やがて出会ったのが、地方の古い物件を安く買って運営している大家さん、石原博光先生の著書でした。それを読むことで、私が自己資金で買える値段の物件でも借り手がつくことが分かりましたし、指値をするといった購入価格を抑えるノウハウも学べました。「自分の投資法はこれだ!」と強く感じました。

1つ目の物件に借り手がつかず、客づけ営業の重要性を痛感

投資対象は、中古の戸建てにしました。

入価格だけを見れば中古区分所有マンションでも良かったのですが、戸建てなら区分所有マンションより広い物件が同じ金額で買えます。広ければ、一人暮らしの人よりも長く住んでもらうことが期待できるファミリー層が入居しやすい家族での入居者が利用しやすい、つまり安定して家賃収入が得られると考えました。また、区分所有マンションと違い、修繕費を毎月積み立てる必要がないことも、戸建てを選んだ理由の1つです。

不動産投資についての情報を収集するようになって2年ほど経った2012年1月、はじめての投資物件を購入しました。私が生まれ育ち、土地鑑がある大阪府の中古木造戸建てです。 売値は500万円と、私の当時の自己資金全額でした。そのまま買ったのでは、購入後のリフォーム費用などが出せませんから、150万円ほど指値をしました。石原先生の著書から学んでいたので、最初の物件でも強気の指値ができたのです。

ただ、この物件にはなかなか借り手がつきませんでした。要因は、私の客づけ営業の悪さにあります。知り合いの仲介業者さんに仲介を頼んだのですが、私の物件はその業者さんの営業エリア外にありました。また、その業者さんの専門は賃貸よりも売買でした。仲介業者さんによって力を入れる地域に違いがあり、賃貸か売買かで得意・不得意が分かれるという、今思えば当然のことを当時の私は知らなかったのです。その業者さんには無理をお願いしてしまったわけで、申しわけなかったと思っています。物件所在地の近くで営業している別の仲介業者さんに改めて依頼したところ、ようやく入居が決まりました。購入してから半年以上経っていたので、喜びもひとしおでした。

1件目の物件での反省を生かし、2つ目の物件からは必ず地元の複数の仲介業者さんに仲介をお願いするようになりました。もっとも、だからといってすぐに借り手がつく物件ばかりではありません。安く買える物件を選ぶとなると、立地などの条件が悪くなりがちだからです。そこで、他物件との差別化を図ることになります。例えば、賃料ダウン。入居者さんとしては最も気になるところでしょう。ただ、大家としては下げすぎるわけにはいきませんから、事前にインターネットや仲介業者さんから情報を集め、物件所在地の家賃相場はしっかり把握しておきます。また、私は入居条件にもこだわらないようにしています。外国籍の方でも生活保護を受けている方でもOKですし、ペットを飼ってもらってかまわないと、仲介業者さんに伝えています。

経済的にも時間的にも自由な生活を求めて

jpg2不動産投資を始めて4年目の2015年現在、所有物件は、中古戸建て5つ、中古区分所有マンション1戸まで増えました。入居率も良く、毎月の家賃収入は約30万円と、パートの収入を大きく超えました。

自主管理がしやすいように、物件は自宅から電車で1時間以内の所か、大阪府の実家から近い所に集中させています。大阪府の物件の管理は両親に頼むこともあります。自主管理というと大変なイメージがあるかもしれませんが、ほとんど手間はかかりません。これまでに入居者さんからいただいたのは、「窓の鍵が壊れたから修繕してほしい」という要望1回だけです。

リフォームは、大家になった最初の頃は自分の物件が持てたことにウキウキしていたので、クロスにペンキを塗るなど、できるところはなるべく自分でしていました。ただ、慣れない作業を自分でしようとすると時間がかかりますから、入居が遅れることになりかねないと考えるようになりました。そのため、最新の5つ目の物件はすべてをリフォーム業者さんに任せました。

また、最近は不動産投資をする目的も少し変わってきていると自覚しています。私は将来何かあったとしても困らないように、安定した家賃収入を得たいと不動産投資を始めました。いわば副収入源確保のためですし、そもそも属性で引っかかってローンが組めなかったくらいですから、いわゆるメガ大家さんになりたいなどとは考えませんでした。ところが、近頃は私の物件の担保価値などが評価され、自分名義で融資が引けるようになりました。4つ目の物件をローンで購入した時は、「私でもできるんだ!」という感慨がありました。融資が受けられるなら、これまで1戸を買うために使っていた資金を頭金に用い、新築の戸建ても買うこともできるでしょう。そのほうが家賃収入を早く増やせるはずです。こうした私の考えの変化は、大家さん同士の集まりに顔を出すことで生じました。何億円もの総資産を持つ大家さんの影響を受け、自分ももっともっと経営規模を拡大させたいと思うようになったのです。

今は、経済的にも時間的にも自由な生活への憧れが強まっています。それを実現できるように、慎重かつ大胆に不動産投資を続けていきたいと考えています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

賃料を設定するワザ

まずインターネットで、自分の物件の近くにある、間取りや立地などの条件が似ている物件を調べ、自分の物件と比較します。負けていたり良い勝負だったりすれば、その物件よりも賃料を低く設定したほうが、借り手がつきやすくなるでしょう。次に物件所在地域の複数の仲介業者さんに、インターネットで調べた、自分の物件と似ている物件について尋ねます。インターネットでは得られない情報をつかむためです。例えば、その物件の募集がどれくらいの期間出されているか。もし半年も前から募集されていることが分かれば、それだけ待っても借り手がつかない理由を、重ねて仲介業者さんに聞きましょう。物件に問題があるなら、自分の物件の賃料とは一応無関係です。しかし、近くに似たような物件がたくさんあるなど、地域に要因があるなら、自分の物件の賃料を下げる必要があります。インターネットと仲介業者さん両方から情報を収集することで、地域の賃貸ニーズや家賃相場、物件の条件などに合った賃料が見えてきます。

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リフォームについてのワザ

リフォームには、自分でできることと専門業者さんにお願いすべきこととがあります。例えば、キッチンの表面にカッティングシートは自分で貼れますが、給水管工事には専門業者さんの力が必要です。セルフリフォームの割合が多くなれば確かにリフォーム料が抑えられますが、時間はかかるでしょう。リフォームの仕上がりが遅くなればなるほど、入居づけまでの期間が空く、つまり賃料が入ってこない期間が長くなるわけですから、リフォーム代を浮かせたつもりが実は損をしていたということにもなりかねません。どこまでをセルフリフォームするか、しっかり考える必要があります。また、ボランティアにお願いすれば、早くセルフリフォームを済ませられると思います。私は自分のブログでセルフリフォームを手伝ってくれる人を募集したことがあります。15人ものかたが来てくださり、ペンキ塗りをわずか2日間で仕上げてくださいました。

3

不動産投資へのモチベーションを高めるワザ

何事もそうでしょうが、不動産投資にも忍耐力が求められます。買いたい物件に出会えない、物件が売却できないなど、悩みは尽きません。最初に買った物件が半年以上も空室だった時は、正直、投資なんかしなければよかったと思いました。それでも挫けずに投資を続けてこられたのは、不動産が好きだということのほかに、大家さん同士の集会の存在が大きかったと思います。家賃収入が億単位の大家さんは、ローンの返済残高も相当な高額です。私はそういう人たちと交流するようになると、300~500万円ほどの金額の物件について悩んでいる自分がとても小さく感じられるようになりました。主婦の感覚から投資家の感覚に変わったと言っても良いかもしれません。また、メガ大家さんは、好きな時に好きな所に遊びに行ける自由を手にしています。「そんな生活を自分も送りたい!」という気持ちになりますから、賃貸経営の規模拡大への意欲につながるのです。大家さんの集会は、さまざまな大家さんが随時開いています。私も先輩の先生方の集会に参加する一方で、「なっちー会」という集会を自分で行っています。開催する場合はブログで告知しますから、興味のあるかたは是非お運びください!

スーパー大家ヒストリー

新築マンション投資に興味を持ち、投資しようとするも、属性のために融資を断られる。ローンに頼らずにできる不動産投資を夢見て情報収集をスタート。

2012年1月頃
最初の投資物件として大阪府の中古木造戸建てを購入。客づけ営業がうまくいかず、半年以上にわたって空室が続く。この反省から、以後の物件では物件所在地の複数の仲介業者に客づけを依頼するようになる。

2012年3月
ブログによる不動産投資情報の発信を開始。

舛添さんが所有する物件

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2015年
千葉県、東京都、大阪府に中古戸建て5つ、区分所有マンション1室を所有。パートの収入を大きく上回る、月約30万円もの家賃収入を得ている。

舛添菜穂子さんの著書
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