目的に応じて投資対象を検討すべし!【横田 純】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

築古木造1棟物件で勝負する元サラリーマン大家さん

目的に応じて投資対象を検討すべし!

横田 純先生

今回は、人気ブロガー・川崎大家こと、横田純先生にご登場いただきます。横田先生は、残業や休日出勤が続く会社勤めのかたわら不動産投資を独学。5~10年以内にサラリーマンを辞めるという目的から投資対象を築古木造1棟物件に決め、投資開始からわずか5年ほどで見事に夢を現実のものとしました。リフォームと相場よりやや低い賃料設定などにより、高い入居率を維持してもいます。その賃貸経営のノウハウをご紹介します。
【横田先生のブログ】

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不動産投資で自由な生活を実現しようと決意!

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私が不動産投資を始めたのは、サラリーマン生活を抜け出したかったからです。

私がシステムエンジニア(SE)として勤務していた外資系コンピュータ企業では、徹夜での仕事や休日出勤が続きました。いくら忙しくても、好きな仕事ならやりがいや面白さを感じるでしょう。しかし、IT技術にさほど興味があるわけでもない私には、ただ大変なだけの毎日でした。社会で何がしたいのかをよく考えずに就職してしまった、自分を怨みました。

「一度しかない人生、好きでもない仕事に振り回され続けたくない」という気持ちが次第に高まった私は、自分とは180度異なる悠々自適の暮らしに憧れるようになりました。10年後にはそんな生活ができるようになりたいと、脱サラして食べていく方法を検討しました。その結果注目したのが、不動産投資です。株などと違って安定的に利益が得られそうなところが魅力でした。そこで早速、書籍を通して不動産投資についての情報収集を開始。何人もの大家さんの著書を読み、物件による運営の違いを把握していくうちに、自分に合った投資対象が見えてきました。

それは、築古木造の1棟物件です。億単位の借金を背負うことに恐怖感がある自分には、なるべく低価格で購入できる物件が向いていると思いました。比較的少ない金額での投資となると、私には選択肢が2つに絞られました。

1つは区分1ルームですが、担保価値が低いので融資が受けにくく、規模拡大につながらないと考えました。自己資金で地道に投資し続けていくのも方法の1つでしょうが、5~10年で自由を手にしたかった私には、それほど悠長に構える気はありませんでした。

もう1つの選択肢は築古木造物件で、戸建てと1棟とがありますが、戸建てについてはそれまでに読んだ書籍ではノウハウがつかめなかったので、1棟に落ち着いたというわけです。数年かけて経営する物件数を増やしていけば、給与所得以上のキャッシュフローが得られそうだとも思いました。

空室への入居者づけにより、自分の投資方法に自信を抱く

不動産投資の情報を収集するようになって1年ほど経った2009年11月、私ははじめて賃貸経営のための物件を、自己資金で購入しました。それは、埼玉県南部にある当時築19年の物件で、全4戸すべてに入居者がいました。価格はインターネットで把握していた相場よりも明らかに安く、しかも28%という高利回りでした。ただ、話がうますぎると思いました。

そこで、物件所在地に足を運び、どのような物件かをこの目で確かめました。物件の前は竹藪、裏が田んぼで、休日だというのに周囲を歩いている人がほとんどいませんでした。つまり、いわゆる田舎の物件だということです。退去者が出た時に入居者を探すのが大変そうだと、隣家の人や地域の不動産業者に聞き込みをしたところ、意外にも入居者づけはそれなりにうまくいっているようでした。

さらに、周囲の1棟物件もいくつか見て回りましたが、ガス栓が空いている部屋がほとんどでした。大半の部屋に入居者がいるということですから、賃貸ニーズはしっかりあるエリアであることが確かめられました。物件から徒歩6~7分の場所にスーパーマーケットがあるため、生活にそれほど不便はなさそうだとも感じました。

肝心の物件自体は、外観こそきれいとは言えないものの、基礎に痛みなどは見あたらず、構造的に明らかな不具合はなさそうでした。満室でしたから部屋の中までは確認できませんでしたが、その物件を仲介している不動産業者に間取りを見せてもらうと、風呂とトイレとが分かれていました。地方では3点ユニットだと厳しいと考えていましたが、安心しました。

このようにしっかり事前調査をしたことで、「うまくいかなかったらどうしよう」という不安はかなり解消されましたから、購入に踏み切ったのです。

2棟目の物件は、1棟目の物件から3か月ほど後に購入しました。1年ほどは様子を見るつもりでいたのですが、これはと思う物件が予想外に早く現れたので、ノンバンクから融資を引き、思い切って買ったわけです。神奈川県横須賀市の当時築22年の物件で、立地条件は1棟目よりずっと優良ですが、4戸のうち1戸が空室でした。部屋を見ると汚れていたので、リフォームすることにしました。

業者に依頼して壁紙をすべて替え、和室の畳の表替えをしたほか、ドアフォンや温水便座など、自分が不動産情報サイトを利用する時にチェックする設備を資金面で可能な限り取りつけました。不動産情報サイトで検索されやすくするためです。そして、同じエリアの似たような間取りの物件よりもやや低い賃料で仲介業者に募集をお願いしたところ、すんなり入居者が決まりました。

2棟目の物件で新たに生じた空室も、見た目をきれいにリフォームし、賃料を相場よりやや低めに設定して募集した結果、無事に埋まりました。さらに、2棟目の物件より立地条件がかなり劣る1棟目の物件の空室にも、同じ方法で入居者をつけられました。その過程で私は、少しずつですが着実に、リフォームをしておトク感が得られる賃料に設定すれば、借り手は見つかるという手応えを感じるようになり、自分の賃貸経営方法は正しいと信じられるようにもなったのです。

満室経営を続け、給与所得を上回るキャッシュフローを得る

yokotasensei03現在私は、神奈川県、埼玉県、千葉県に計5つの築古木造1棟物件を所有し、それぞれの物件の近くにある不動産業者に専任媒介で仲介・管理をお願いしています。1棟を除いて築20年以上が経過していて高めの賃料設定は難しいですし、私の場合5棟いずれも相場より賃料を抑えて賃貸しているので、1戸から得られるお金はさほど多くありません。しかし、どの物件も満室にしていますから、キャッシュフローが毎月しっかり手もとに残ります。4棟目と5棟目の物件は購入時に全6戸のうち5戸が空室でしたが、リフォームとおトク感のある賃料設定とによって、すぐに入居者が見つかりました。

また、空室が出た物件では、専任媒介契約を交わしている不動産業者にただ頼るばかりでなく、私自身が複数の仲介業者に募集のメールやファクスを送るなど、営業努力をしています。これも、早期の入居者づけにつながっていると思います。

全戸を合わせると給与所得を超えるキャッシュフローが得られるようになり、今後もそれを維持できる自信が持てるようになった私は、5棟目の物件を購入して2か月ほど経った2014年6月にサラリーマンを辞めました。残業とも休日出勤とも縁を切り、念願だった悠々自適の生活を手に入れたのです。

私は、10年以内に自由な生活を手に入れるつもりで不動産投資を始め、最初の投資物件を買った2009年から6年目に実現できました。計画通りにいったのは、目標が達成できるように検討し、築古木造1棟物件という投資対象を決めたことが大きいと考えます。

もちろん、手段は目的によって異なります。2年後にサラリーマンを辞めたいのなら、大型融資を引き、賃貸規模を急激に拡大する必要があるでしょう。毎月の家計のやりくりを楽にしたいのなら、区分1ルームを増やしていっても良いはずです。いずれにせよ、何のために不動産投資をするのかをしっかり考えてこそ、投資の方法が固められるのです。

あるいは、投資対象が決まっていても、「失敗した時のことを想像すると怖くて投資をためらってしまう」という人もいるでしょう。その気持ちはよく分かりますが、実践しなければキャッシュフローは得られず、夢は夢のままで終わってしまいます。どうしても恐怖心を払拭できないようであれば、いったん目標は横に置き、区分1ルームや築古木造物件といった低価格の物件を、試しに購入してみるのも方法です。購入価格が小さければ、万が一失敗しても大きなリスクにはなりませんし、その物件を運用するうちに、空室を埋める、リフォームをするというように、大家としてさまざまな経験が積めるはずです。自分で立てた対策がうまくいけば、きっと自信が得られます。そうなってからあらためて、目標に合った投資方法を実践しても遅くはないと思います。勇気を出してまずは投資に踏み切ってください。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

良いリフォーム業者を探すワザ

私は3つの方法で、リフォーム業者を探しています。1つ目は、電話帳で調べる方法です。物件所在地域で小規模に経営している業者など、低価格で仕上げてくれる業者がポータルサイトで検索するよりもよく見つかると感じます。ただ、条件に合う業者と出会うまで何軒もの業者に電話をすることになりますから、効率が良いとはいえません。

2つ目の方法は、自分の物件がある地域の土木建築業組合や商工会議所に電話をして複数のリフォーム業者を紹介してもらい、その中から選ぶことです。多くの業者が競争している地域では、自分の希望に適した業者が見つけやすいと思います。

3つ目の方法は、インターネットによる検索です。「神奈川県横須賀市 壁紙張り替え」というように物件所在地域と工事内容で検索すれば、効率よく業者を探せます。 私の場合、このように異なる方法で業者を集め、相見積をとるのが基本です。見積を頼んでもなかなか送ってこない業者には、費用が安くても依頼しません。工事もいい加減にするような気がするからです。また、一般的にさほど費用がかからない工事であれば、相見積をとってもあまり意味がないため、効率を優先してインターネットによる検索だけで業者を決めることもあります。

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入居率を高めるワザ

入居率を上げるためには、多くの仲介業者に募集を依頼し、内見者を増やすことが欠かせません。そこで、仲介業者と専任媒介契約を交わしている私も、空室が出た場合は別の仲介業者にも募集をお願いします。例えば、設備や賃料、広告費、募集条件などを書いた資料を、物件所在地域の複数の仲介業者にファクスで送って依頼します。なるべく多くの力を得たいので、見ず知らずの仲介業者にも送信します。送るタイミングは木曜日か金曜日にしています。定休日である水曜日と多忙である土曜日・日曜日との間は、比較的業務が少ない時期であり、仲介業者の目に止まりやすいと考えるためです。ファクスと同じ内容をメールで送ることもありますが、未知の業者にはファクスのほうが良いでしょう。知らない人から送られてきた場合、ワンクリックで操作できるメールでは読まずに捨てられそうですが、紙であるファクスなら文面を読んでもらいやすいはずだからです。

大家自身が営業活動をすることは、専任媒介でお願いしている仲介業者に伝え、了解を得ています。黙って営業してもすぐに発覚するでしょうし、そうなるとその業者との関係が悪化しかねません。そもそも、賃貸経営には複雑な法的権利・義務がつきものなので、かかわる人が増えれば増えるほど、予期しないトラブルが生じるリスクが高まります。だからこそ、専任媒介者は自ら責任をもって入居者を見つけようとしてくれるのです。これは、大家としてもしっかり理解しておくべきだと思います。そこで私は、自分でも入居者づけがしたいと仲介業者に話す時は、「もし可能であれば、募集活動に参加させてくれませんか」「大家としてできる限りのことがしたいのです」と、あくまでもお願いする姿勢を心掛けています。

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自分の物件の長所・短所を把握するワザ

私は自分の物件がどのような物件か、客観的に把握するために、退去に立ち会い、その部屋に住んだ感想を聞くことにしています。退去する人は遠慮なく本音を語ってくれますから、今後その物件を運用していく参考になる情報が得られます。例えば、「別に騒いでいるわけでもないのに、下の部屋に住んでいる人から『うるさい』と苦情がよくきた」と話してくれた退去者がいました。つまり、真下に物音に敏感な人が住んでいる部屋ということになりますから、ファミリー層には向かないことが分かります。また、「隣の家の物音がうるさかった」という情報が得られたこともあります。おかげで、問題のありそうな入居者の存在を把握し、管理会社としっかり共有できました。

スーパー大家ヒストリー

システムエンジニアとして多忙な日々を送るうちに、悠々自適の生活を夢見るようになる。あと5~10年でサラリーマンを辞めたいと考え始め、それを実現する手段として不動産投資に注目。書籍などによる情報収集を始め、やがて投資対象を築古木造1棟物件に決める。

2009年11月
はじめての投資物件を埼玉県南部に購入。

2010年1月
神奈川県横須賀市に2棟目の物件を購入。

2012年10月
神奈川県横須賀市に3棟目の物件を購入。

2013年10月
神奈川県中郡に4棟目の物件を購入。

2014年4月
       千葉県船橋市に5棟目の物件を購入。

横田先生が所有する物件

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2014年6月
会社を辞め、憧れの自由な生活を手に入れる。

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