賃貸需給のバランスを見極めるべし!【徳田文彦】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

都市部の物件で効率的な賃貸経営を実現した元サラリーマン大家さん

賃貸需給のバランスを見極めるべし!

徳田文彦先生

今回お話をうかがったのは、徳田文彦先生。徳田先生は多忙なサラリーマン生活を続けながら不動産投資を始め、営業努力やリフォームといった手間は極力抑える、利回りが相対的に高くはない都市部への投資を続けるといった、従来のセオリーを打ち破る投資術を確立。投資開始からわずか5年後の2011年には、2,000万円を大きく超える年間家賃収入を得るようになった。現在はサラリーマンを卒業し、自分の好きな仕事を自由に選ぶ“セミリタイア”生活を送る徳田先生に、いかに値上がり益を得るか、エリアをいかに選定するかといった投資メソッドを語っていただきました。
【徳田先生のコラム】

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給与以外に収入源を確保したいと、不動産への投資を決意

私が不動産投資を思い立ったのは、広告代理店の営業マンだった20代後半の頃です。今後のキャリア選択や人生設計のために、給与以外に安定した収入源が得たいと考えました。

広告代理店の仕事は多忙で、夜中も休日も働く必要がありました。当時は残業代もつく時代で、残業時間が増えれば増えるほど給与額が上がりましたし、仕事自体も面白かったので、不満は全くなかったのですが、この仕事をずっと続けていくイメージは持てませんでした。それは、経営に携わる仕事に就くことに漠然と憧れていたからです。経営に直結するスキルを身につけられる職種、例えばメーカーのような事業会社の企画部門に転職することもよく頭をかすめました。

ただ、もし転職すれば、年収が半分近くに減るはずですから、生活水準も下げざるを得ないでしょう。わがままですが、それには抵抗がありました。そこで、生活水準を維持しながら自分の望む道を選択できないかと考えた時、不動産投資という方法が浮上しました。転職に伴う年収の減額分は、家賃収入で補えば良いではないか、と。

また、以前、マイホームを購入するにあたり、あちらこちらの物件を見て回りました。エリアや間取りといった、素人眼にはわずかなことに見える違いによって、分譲価格やリセールバリューに大きな違いが出ることに気づき、不動産に興味を持つようになっていたことも、不動産に投資しようという私の気持ちを後押ししました。

そこで私は、不動産投資について書籍やインターネットを通して情報収集を重ね、32歳だった2006年に、最初の投資物件を東京都の郊外に購入しました。45㎡ほどの部屋2戸から成る中古アパート物件です。利回りが14〜15%と高かったこと、さらに、インターネットや現地調査によって賃貸ニーズがしっかりあるエリアであると確かめられたことが、決め手になりました。

賃貸経営の効率化を目指し、投資対象を都市部の物件に絞る

1件目の物件を購入してからほどなく、2件目の物件を1千万円ほどで購入しました。利回り約12%の50平米ほどの区分所有物件で、神奈川県川崎市の武蔵小杉駅から徒歩3分ほどの距離にありました。

武蔵小杉駅周辺の物件には、以前から注目していました。というのは、武蔵小杉駅に、従来のJR南部線や東急東横線・目黒線に加えてJR横須賀線の新駅ができることが決まっていたからです。もともと東京と横浜の両方にアクセスのしやすいターミナル駅でしたから、新駅の開通によって賃貸需要はますます伸びると予想されました。そうなれば物件の価値が上がり、購入時よりも高値で売却することもできるでしょう。つまり、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも得られると期待したというわけです。

また当時は、今ほどではないにしても、不動産投資ブームが盛り上がりつつある頃だったので、良い物件はすぐに市場から消えるようになっていました。少なくとも感覚的には、私が1件目を購入する際に買付を入れていた頃であれば1〜2週間は残っていたような物件に、2〜3日であっという間に成約してしまうようになっていたのです。こうした市況変化に応じて、売れ行きが相対的に遅い、高価格帯の区分所有物件を狙おうと考えていた私には、購入後にしっかりキャッシュフローが得られるように、賃貸物件の需要と供給のバランスを緻密に見取り、競争力がある物件を厳選する必要がありました。賃貸物件がひしめく都市部であればなおさらです。

そのため、郊外にある1件目では利回りを最優先し、周囲の物件の空室率を見る程度でしたが、都心に近い2件目では面積や間取り、価格などをにらみながら、需要が高そうな物件の属性について検討を重ねました。そして、区分所有としては大きめの約50平米超の物件に狙いを定めたのです。独身者よりも長期間借りてくれるファミリー層への訴求力が強いとも考えました。

需給のバランスを検討するといっても、特別なことはしていません。インターネットの不動産ポータルサイトで条件を変えて検索するだけですから、1つの条件についての検討は5分もあればできました。購入するかどうかの最終判断は現地調査をした上で行いましたが、気になる物件が現れる度に現地調査をすることは、サラリーマンだった私には時間的にも精神的にも不可能でした。そこで、現地調査をするに値する物件を最小限に絞り込めるように、簡単にできる事前チェックの方法を工夫したのです。

2棟目の物件は、1棟目の物件から3か月ほど後に購入しました。1年ほどは様子を見るつもりでいたのですが、これはと思う物件が予想外に早く現れたので、ノンバンクから融資を引き、思い切って買ったわけです。神奈川県横須賀市の当時築22年の物件で、立地条件は1棟目よりずっと優良ですが、4戸のうち1戸が空室でした。部屋を見ると汚れていたので、リフォームすることにしました。

業者に依頼して壁紙をすべて替え、和室の畳の表替えをしたほか、ドアフォンや温水便座など、自分が不動産情報サイトを利用する時にチェックする設備を資金面で可能な限り取りつけました。不動産情報サイトで検索されやすくするためです。そして、同じエリアの似たような間取りの物件よりもやや低い賃料で仲介業者に募集をお願いしたところ、すんなり入居者が決まりました。

2棟目の物件で新たに生じた空室も、見た目をきれいにリフォームし、賃料を相場よりやや低めに設定して募集した結果、無事に埋まりました。さらに、2棟目の物件より立地条件がかなり劣る1棟目の物件の空室にも、同じ方法で入居者をつけられました。その過程で私は、少しずつですが着実に、リフォームをしておトク感が得られる賃料に設定すれば、借り手は見つかるという手応えを感じるようになり、自分の賃貸経営方法は正しいと信じられるようにもなったのです。

その後、2件目と同じように賃貸需給のバランスを把握しながら、3件目、4件目と、都市部に区分所有物件を増やしていったところ、いずれもうまくいきました。そもそも賃貸ニーズがしっかりあるエリアにある物件ですから、空室がほとんど生じませんでした。つまり、購入後は手間をかけずにキャッシュフローが得られたのです。さらに、退去者が出れば、大家が指定した媒体に募集告知を掲載する、物件をクリーニングするというように、こちらのお願いしたことに迅速に対応してくれる管理会社に出会えたことも、効率よく物件を運営していく上で大きかったと思います。

一方、1件目の物件では、前所有者が委託していた管理会社が機敏な対応をしてくれず、購入後も手間がかかりました。家賃の滞納が発生しても何の連絡もない、こちらから電話をしても担当者がなかなかつかまらない、といったことがよくあったのです。もちろん郊外にも、フットワークが軽く、信頼できる管理会社はあります。しかし、都心に比べて管理会社が少なく、会社間での競争も激しくないのが実際です。したがって、自分の思い通りに動いてくれる管理会社を見つけにくいはずです。管理会社は物件の近くのところに依頼するのが鉄則なので、私は、自分が目指す効率的な投資に郊外の物件は向かないと考えるようになりました。手間をかけずにうまく運営できるという実感を区分所有物件で得ていましたから、自信を持って投資対象を都市部の物件に絞ることができました。

思い立った時に投資を始めるべし!

私は、区分所有物件に加えて1棟物件、さらに店舗用物件などに投資を続けました。もちろん、すべて都市部に建つ物件です。都市部の物件の利回りは、私が投資を始めた頃から下がり続けましたが、どの物件も空室率が低く、しっかりキャッシュフローが得られました。インターネットで賃貸需要のあるエリアを見極めて購入したからこそ、できたことだと考えます。

入退去の際や、賃料の滞納があった場合などは、管理をお願いしている会社がしっかり対応してくれるので、大家の私がしなければならないことはほぼゼロです。営業努力も大規模なリフォームへの投資も、する必要がほとんど生じません。特に店舗は、故障しやすい水回り設備が住宅に比べてそもそも少ないので、なおさら楽です。また、店舗の場合、5〜6か月分の償却金を入居前に申し受けるので、万が一、入居した企業が滞納することがあっても賃料を回収できなくなるリスクも小さいと感じています。

手間がかからずに安定的に入ってくる家賃収入によって、投資を始める前に比べると、気持ちにずいぶん余裕が生まれました。そのため、本業であるサラリーマンとしての仕事もはかどるようになり、給与も増えました。すると、投資資金が貯まりやすくもなりましたし、金融機関からの融資が受けやすくもなりました。つまり、不動産投資を進める良いスパイラルができたのです。

2013年には、サラリーマンを卒業しました。その2年前には、年間家賃収入約が2,500万円、年間キャッシュフローが約1,400万円と、2013年と同じような賃貸経営規模になっており、自分の理想のキャリアを形成していくための収入源を確保するという、不動産投資に着手した当初に抱いていた目標は十分に達成できていました。投資を始めた頃は、脱サラするつもりはありませんでしたが、1,000万円を超える不労所得が得られるようになると、もっと自由に、好きな仕事だけを選べる環境に身を置きたいと考えるようになったのです。

2015年現在は、東京都と神奈川県、京都府などに区分、1棟などを合わせて25戸を所有し、つねにほぼ満室で経営しています。戸建ては所有していませんが、投資対象として興味を持ってはいます。「一軒家に住みたいけれど、買うのはちょっと……」と考えるファミリー層は多いにもかかわらず、賃貸物件が少ないためです。つまり、需要に比べて供給が不足しているということです。運営すれば借り手はすぐに見つかると思いますから、私の投資エリアである都心部に、これはと思う戸建て物件が見つかれば、購入するでしょう。ファミリー層ですから、長く住んでくれることが期待でき、安定した賃料収入も見込めます。

私が最初の賃貸用不動産を購入した2006年は、2008年のリーマン・ショック前の、不動産投資ブームの時期でした。今思えば、私はブームに乗せられて投資を始めたようなものなのです。先輩投資家の著書やインターネットの情報から、投資方法をそれなりに学んではいましたが、うまくいくという確信が当初からあったわけではありません。ただ、たとえブームに乗るような形であっても、不動産投資を始めるきっかけにはなりました。

何事も、始めなければ勝負になりません。不動産投資での成功も、第一歩を踏み出してこそ手に入るのです。

皆さんの中には、「物件の価格が値下がりすると予想される時期まで待つつもりでいる」という人がいらっしゃるかもしれません。私の周囲にも、「2020年の東京オリンピックが終わったら投資を始める」と言う人がいます。ただ、私は「その方法はなかなか難しい」と考えています。下げ相場になれば、「この先もっと下がるだろう」と思うのが人情。そうすると結局、いつまでたっても投資を開始できないと思うのです。下げ相場になった時に良い物件を購入するためには、もっと早い時期に投資を始めておく必要があると考えます。思い立った時に、投資物件探しには踏み出してみることをお勧めします。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

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賃貸需給バランスを効率的に見取るワザ

当たり前の話ですが、物件を購入するかどうかは、その物件に借り手がつきそうかどうかで決まります。そこで重要なのが、賃貸物件の需給バランスを見立てることです。需要に比べて供給が不足しているようであれば、借り手が現れる可能性は高まりますし、供給が需要を上回っているようであれば、借り手を探すのには手間がかかるでしょう。つまり、賃貸物件の需要が高いエリアを見つけられれば、空室リスクの低い物件が探しやすくなるのです。気になる物件を見つけたら、その物件の所在地の需給バランスがどうなっているかを、必ずチェックしましょう。

エリアの需給バランスは、インターネットで簡単に把握できます。主に用いるのは、不動産ポータルサイト。まず、賃貸物件数をチェックします。例えば、目当ての物件の最寄り駅A駅、さらに同じ沿線で前後にあるB駅、C駅、D駅、E駅について、それぞれ付近の賃貸物件数を見ます。町の規模を考えずに比較しても意味がありませんから、別のサイトで5つの駅の平均利用者数も調べます。そしてA駅が、平均利用者数の比較的多い駅であり、かつ付近に賃貸物件が比較的少ない駅であれば、目当ての物件は賃貸物件需要が高いエリアにあると考えられます。

次に、「敷金・礼金なし」の物件数をチェックします。間取りや駅からの距離などの条件が目当ての物件に近く、「敷金・礼金なし」で入居者を募集している物件が、目当ての物件の所在地にどれくらいあるかをチェックするのです。「敷金・礼金なし」の物件が多ければ、賃貸物件が供給過剰である可能性が高く、購入には危険信号がともることになります。

さらに、フリーレントを行っている物件数のチェックも重要です。賃貸物件数の時と同じく、目当ての物件の最寄り駅と前後の駅を含め、5つほどの駅について検索し、比較しましょう。フリーレントを行っている物件が周辺の駅よりも多ければ、その地域は賃貸物件の供給が需要を超えた、供給過多エリアだと判断できます。

賃貸物件数、「敷金・礼金なし」の物件数、フリーレントを行っている物件数、それぞれのチェックには5分もかかりません。つまり、すべてのチェックが15分以内にできるのです。効率的に賃貸ニーズが把握できるからこそ、サラリーマン投資家時代の私にも物件探しができました。

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信頼できる管理会社を見つけるワザ

管理会社が信頼できるかどうかを判断するためには、自分が管理会社に何を期待するかを固めておく必要があります。私の場合、フットワークの軽さを何よりも重視します。入退去や退去後のクリーニングの迅速な処理、物件に不測の事態が生じた場合の大家への連絡など、しっかり行ってほしいと私が考える管理業務のほとんどが、軽快なフットワークに集約されると考えるからです。

もちろん、自分の賃貸経営戦略を、はじめから全て理解してくれる管理会社がいてくれたら最高です。しかしそれは、いわば究極の理想だと思います。めぐり会える可能性がゼロではないでしょうが、そこまで要求することは現実的ではないと、私は考えます。そこで、直接会って話してみて、こちらの言っていることを理解してくれる力があり、なおかつ元気があると感じた営業マンがいる会社に、管理をお願いすることにしています。すると、軽快なフットワークを見せてくれる管理会社がほとんどです。ビジネスパートナーとしてのつき合いを続けながら、私の賃貸経営について戦略的なアドバイスもいただけるような関係を築いていければと考えています。

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不動産投資の第一歩を踏み出すワザ

投資にはまとまったお金が必要なので、「失敗したらどうしよう」という気持ちになることが必ずあると思います。不動産投資はほかの投資よりも安定して利益が得られると考えられますが、それでも、不安はつきものです。家族の反対があれば、なおさらでしょう。そこで、不動産に投資しようという自分の気持ちを後押しし、さらに家族の賛同が得やすくもなるワザを提案します。将来的に周囲の利便性が高まるエリアにある、新築もしくは中古のマンションをマイホームとして購入してはいかがでしょう。将来的に周囲の利便性が高まるエリアとは、例えば、新開発や鉄道の新駅開通の予定があるエリアや、新たに活気づきつつあるオフィス街への交通の便が良いエリアなどです。

現在はアベノミクスなどの影響により、不動産価格が上昇し続けています。そのため、利便性の向上が期待されるエリアに、今、自宅用不動産を購入しておくことで、将来、キャピタルゲインが得られる可能性が高くなると、個人的に考えています。これは、戸建てに比べて個別性が低く、買い手の幅が広いマンションを購入するようにお勧めする理由でもあります。不動産を入手したメリットが身をもって感じられれば、家族も、投資用に不動産を持とうとすることに前向きになる、少なくとも理解は示してくれるようになると思います。家族からの反対という、不動産投資に関心を持ちながら断念せざるを得ない大きな要因が、こうして解消されるのです。

また、マイホームをどこに購入すべきかと、エリアをじっくり選定する経験は、不動産投資を始めてからきっと役立つはずです。私も事前に自宅を購入し、土地勘などを身につけていましたから、不動産投資をスムーズに進められたと感じています。

いわゆる“不動産投資のセオリー”では、住宅ローンを組むと、投資用のローンが組みにくくなるため、マイホームは購入すべきでないとされています。しかし、一概にそう言えるのでしょうか。私は自宅を購入していましたが、だからといって投資用の融資が受けにくいと感じたことは一度もありません。それどころか、マイホーム所有者ということで、金融機関から与信能力が評価されたことさえあります。そのため、投資用のローンへの配慮は、マイホームを購入しない理由にはならないと、私は考えます。

スーパー大家ヒストリー

広告代理店の営業マンとして活躍していたが、今後のキャリア形成のために、給与以外に収入源をつくりたいと考えるようになる。マイホームを購入するための物件探しをする過程で、不動産に興味を持つようになっていたこともあり、不動産に投資することを決意。

2006年
はじめての投資物件を東京郊外に購入。

2006年
2件目の投資物件を、東京都に隣接する神奈川県川崎市中原区の武蔵小杉駅付近に購入。以後、投資対象を東京都心とその周辺の都市部に限定。

2011年
年間家賃収入約2,500万円、年間キャッシュフロー約1,400万円に。

2013年
サラリーマンを卒業。好きな仕事だけを自由に選ぶ“セミリタイア”生活に入る。

2014年
著書『5年で引退できる セオリー破りの不動産投資』(ぱる出版)を出版。斯界の注目を浴びる。

2015年
東京都と神奈川県に、1棟や区分所有などを合わせて25戸を所有。

徳田先生が所有する物件
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