物件選定こそ不動産投資の極意!【竹居百合子】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

札幌市の一棟物件で勝負する元サラリーマン大家さん

物件選定こそ不動産投資の極意!

竹居 百合子さん

今回ご紹介するのは、サラリーマン時代に不動産投資を始め、それからわずか9年で6億円を超える総資産を築いた竹居百合子先生。竹居先生は東京在住ながら、北海道札幌市の一棟物件に特化した投資を続けて高い満室率を維持し、安定したキャッシュフローを得ています。不動産投資における札幌市の優位性や土地勘のない地域での物件選び、今後の展望など、竹居流の不動産投資術をうかがいました。
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利回りの高さや収益の安定性などから、札幌の一棟物件に照準を定める

私は現在、8棟の物件を所有し、7,000万円近くの家賃収入を得ています。ただ、昔から不動産投資に興味があったわけではありません。「不動産投資なんて、一部のお金持ちにしかできないことだから、自分には無関係だ」と、以前は思っていました。

そんな私が変わったのは、証券会社に勤めていた2005年頃のことです。当時の私は、好きな仕事に打ち込みながら、仕事と育児との両立にもやりがいを感じていましたが、子どもが大学を卒業する前に私も夫も定年を迎えるため、給与にだけ頼った生活をすることに不安を抱いていました。ただ、職業柄、金融商品への投資はかなり制限されてしまいます。どうしようかと考えながら通勤電車で新聞を読んでいた時、一冊の本の広告が目に飛び込んできました。それが、藤山勇司先生の著書『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』でした。「不動産投資って、サラリーマンでもできるの!?」という驚きがあったことをよく覚えています。

早速その本を買って読むと、藤山先生がサラリーマンに手の届く金額の物件を買い増し、着実にお金を残していることがよく分かりました。「この投資法なら、自分にもできる」。そう感じた私は、自分でも不動産に投資するための準備を始めました。

例えば、投資エリア選び。15%以上の利回りのある物件がほしかった私は、東京周辺よりもずっと高利回りが期待できる地方都市から物件を選ぼうと考えました。ただ、東京近辺で育ち、東京都内に住んでいる私には、地方には土地勘が全くありません。そこで、高い賃貸ニーズが見込めるだろうと、まず政令指定都市や人口が100万人を超える都市に注目。さらに、大地震に見舞われる可能性や利回りの高低などを総合的に検討した結果、北海道札幌市に狙いを定めることにしたのです。管理は管理会社にお願いするつもりでしたから、自宅から遠く離れた所で物件を運営することへの不安はありませんでした。

また、投資対象は一棟物件に決めました。それは、区分所有物件よりも1室の面積が広めの物件が多く、居住期間が独身者よりも長くなりやすいファミリー層の入居が期待できそうだったからです。また、区分所有物件の満室率は100%か0%かの2つに1つなので、もし空室が出れば家賃収入が全く入ってこなくなってしまいます。一方、一棟物件なら、何戸かの一戸が空室になっても他室からの賃料が得られます。つまり一棟物件は、収益の安定性でも区分所有物件に優ると考えられるのです。

物件を買い増していく過程で、巨額ローンに対する恐怖心を克服

私は2006年に、最初の投資物件をローンで購入しました。金融機関から借りるお金が大きくなることに怖さを感じていた私は、投資額をなるべく少なくしたいと、木造物件を探していたところ、手頃なコンクリートブロック造の中古物件が見つかったのです。価格はほぼ同じながら法定耐用年数が木造よりも長いため、借入期間も木造より長くできました。

二棟目、三棟目と中古木造物件を買い増していく過程で、私の投資感覚は少しずつ変わっていきました。当たり前の話ですが、少ない投資額では少ないキャッシュフローしか生みません。投資を始めた当初はそれで満足していましたが、「もっと大きなキャッシュフローが得たい」という気持ちが次第に高まっていったのです。借入金額も大きくなりますが、かつてと違って怖さは感じませんでした。それを補って余りある収益があれば大丈夫だと考えられるようになっていたからです。

そこで、四棟目からは中古RCの一棟物件を購入・運営するようになり、コンクリートブロック造や木造よりもずっと多くのお金が入ってくるようになりました。-もっとも、自分が何か特別な投資をしたとは思いません。賃貸ニーズの高い地域を把握し、借り手がつく物件を選んで買っていった、きちんとキャッシュフローが残る価格で買っていったという、それだけのことです。

ただ、先ほどお話ししたように、私は札幌市の地理に明るかったわけではありません。今でこそ地名を聞くだけで賃貸ニーズのおおよその見当がつくようになりましたが、投資を始めた頃は右も左も分かりませんでした。家族旅行で札幌市に足を運ぶ度に不動産屋さんを回り、気になる物件があれば見に行くというように、手探りで投資を進めてきたのです。そのため、賃貸ニーズを読み違えたことが一度あります。

二棟目の物件は角地に建ち、道路づけの良い物件で、全室の窓が道路に面しているため、どの部屋にも開放感がありました。さらに、各戸に2台分の駐車場がついていました。私はこうした好条件に加え、JR札幌駅から数駅離れた某駅が最寄り駅であることにも、魅力を感じました。東京居住者の感覚としては、JR沿線の物件は一般的に歓迎されるからです。ところが札幌市では、地上を走る鉄道は降雪による運休や遅延がどうしても多くなってしまいます。そのため、地下鉄沿線のほうが歓迎されるのです。

二棟目の物件は、開放感のある部屋、2台分の駐車場など、物件の別の良さを管理会社がしっかりPRして入居づけをしてくれたおかげで、高い満室率を維持できています。しかし、大家である私が賃貸ニーズをしっかり見取れなかった以上、物件選定としては成功とは言えません。これ以降は地下鉄沿線を中心に物件を探すようになったので、良い教訓になったと思います。

新築物件の運営は、既存の物件の家賃収入が得られるようになってから

私は子どもと多くの時間を過ごしたいと、2013年に証券会社を辞めました。投資を始めた当初は考えてもいなかった、早期リタイアが実現したわけです。

賃貸経営の規模は、今後も拡大させていきたいと考えています。ただ、近年は以前に比べて中古物件の利回りが下がり、私の投資エリアである札幌市でも、新築物件と変わらないくらいになっています。私は、利回りの低い新築物件には興味がなかったのですが、中古物件の利回りも新築物件と同程度になってしまえば話は別です。そこで2015年には、はじめて新築物件を札幌市中央区に購入しました。

新築物件のメリットは、少なくありません。例えば、業者が建てて売るため、売買手数料が要らないこと。また、購入から15年ほどは修繕費もかからないでしょう。もちろん退去者が出れば、内装に少し手を加える必要くらいはありますが、それは中古でも同じです。つまり、利回りに差がない今の状況で総合的に判断すれば、収益性は中古物件よりも新築物件のほうが高いと思います。

とはいえ、多くの新築物件は1LDKほどの似たような物件であり、さらに独身者向けにできています。そのため、一概には言えませんが、長く住んでくれることは期待できないと思います。ファミリー層向けの中古物件のほうが探しやすく、安定した収益も見込めるはずです。さらに、賃料は新築の頃こそ高く設定できますが、入退去を経れば経るほど下げざるを得なくなるため、最終的には7%ほどの利回りになるでしょう。今はまだ不動産価格が上がっていて、かつ税制面でのメリットもありますから、利回りが下がっても新築物件を買うことも方法の1つではあると思いますが、私は従来通り中古物件を中心に投資していくつもりです。

また新築物件は、最初の投資物件としては不適だと私は考えます。というのは、新築の場合、土地を買って建物を建てることになります。家賃収入は、建物が完成し入居づけが終わるまで0ですが、借入で土地を買えば金利はその時点で発生しますから、家賃収入が得られるようになるまでの間、金利を負担しなければなりません。そのため、既存の物件の家賃収入がないと厳しいでしょう。少なくとも、最初に投資するなら、新築より中古のほうが向いているとは言えるはずです。

札幌市以外に投資エリアを広げることも考えています。新たに進出するとしたら福岡県福岡市も検討しており、先日も物件を見に現地に足を運びました。ただ、やはり高利回りの物件は見つかりにくく、まだ札幌市に優位性があると感じます。

物件を分散させると手間が増えることも、懸念点の1つです。今でも物件の管理は数社にお願いしていますが、全て札幌市内の業者さんですから、私が旅行のついでなどに簡単に、全社の担当者に会えます。しかし、札幌市と福岡市の2か所となると、1日で手軽に回るというわけにはいかなくなるでしょう。

そこで、今のところは札幌市で投資を続けるほうがよいという気がしています。もし他エリアに進出するとしても、東京周辺ではありません。高利回りと収益の安定性を重視して物件を選ぶ私としては、従来通り地方都市で勝負していきたいと考えています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

即断即決するためのワザ

良い物件にはすぐに買い手がついてしまいますから、これはと思う物件が市場に出たら、購入に向けた行動をすぐに起こさなければなりません。そこで、物件の良し悪しを即座に判断できる感覚、マーケット感覚が必要になります。マーケット感覚は、毎日物件をチェックすることで身につきます。インターネットの不動産ポータルサイトで気になるエリアの物件を検索し、価格や利回り、築年数、立地などを毎日チェックしましょう。一通りチェックすれば、あとは新着物件だけですみます。

2

土地勘のない地域で信頼できる仲介業者を見つけるワザ

私は、仲介業者さんからの連絡によって、信頼できそうかどうかを判断しています。気になる物件を見つけたら、その物件についての質問だけでなく、目当ての物件の条件なども書き添え、そういう物件が出たら教えてくださいとお願いします。すると、こちらの要望に添う物件が出た時に、連絡をくれる業者さんがいます。もちろんこの時点では、信頼できるとまでは断言できませんが、営業熱心な業者さんだとは言えるでしょうから、つき合ってみても良いでしょう。つき合っていく中で、こちらのニーズを理解して対応してくれるかどうかを判断することになります。

3

土地勘のない地域で賃貸ニーズを把握するワザ

グーグルマップでもかなりの情報が得られますが、まずは、現地の不動産業者さんに聞くことです。ただ、自分が気になっている物件を仲介している業者さんは良いことしか言わないでしょうから、別の業者さんから情報を収集しましょう。問い合わせはメールでも電話でもできます。
また、現地に足を運んだ際は、タクシーの運転手さんにも「この地域で住んでみたい場所はありますか?」「お客さんをよく降ろす場所はどこですか?」などと尋ねてみるのも方法です。

スーパー大家ヒストリー

大学卒業後、大手証券会社に入社。出産後も仕事を続けるうちに、給与以外に収入源を確保して将来に備えたいと考えるようになる。新聞広告で見つけた藤山勇司先生の著書『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』に衝撃を受け、不動産投資を始めようと決意。

利回りと賃貸ニーズの高さ、地震による被災リスクの低さなどを総合的に判断して投資エリアを北海道札幌市、投資対象を一棟物件に定める。

2006年
最初の投資物件を購入。

四棟目の投資物件ではじめてRCを購入。以後の投資物件はRC中心に。

2013年
7棟めまでを購入したところで証券会社を退職。不動産投資・管理のためにアーリーバード株式会社を設立し、代表取締役に就任。

2015年10月現在
札幌市に8棟を所有し、総資産は約6億4,500万円、年間家賃収入は約7,000万円に及ぶ。同年7月には、著書『不動産投資は地方に一棟買うことからはじめなさい!!』(総合法令出版)を出版。

竹居先生が所有する物件

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空室、滞納といろいろあったけれど、現状満室の二棟目

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最初のRC

superooya27_06
はじめての新築物件
竹居先生の著書
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