家賃2万円のアパート生活から投資を始め、夢をつかんだ大家さん【デパテン】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

家賃2万円のアパート生活から投資を始め、夢をつかんだ大家さん

視野を広げ、投資対象エリアを拡大すべし!

デパテンさん

今回ご登場くださるのは、元デパート店員大家さん・デパテン先生。デパテン先生は、家賃月額2万円の風呂なしアパートに夫婦で住み、ご自身の月給を全額貯金する生活を続けながら不動産投資を始めました。シェアハウスや戸建て、区分などを買い増していき、投資開始からわずか5年後に早期リタイアを実現させました。いわゆる高属性ではなかったにもかかわらず、不動産投資を決意したきっかけ、物件運営の面白さや大変さ、物件選びのポイントなど、さまざまな点から賃貸経営についてお話をうかがいました。
【デパテン先生のブログ】

サクセス・ストーリーを展開するために、貯蓄生活を徹底

手取り約18万円。これが、不動産投資を始めた頃の私の月収です。夫の月収も私とほぼ同額でした。つまり私たち夫婦は、一般的な不動産投資家のイメージである「いわゆる高属性」とは、大きく異なる経済状況だったわけです。
ただ、私はたまたま読んだロバート・キヨサキ氏の著書『金持ち父さん貧乏父さん』がきっかけで、不動産投資に興味を持ち、自分もしてみたいと考えるようになりました。それは、現状を変えたいという気持ちがあったからです。
私はデパート店員、夫はスポーツ用品店員で、仕事のある日は2人とも夜遅くに帰宅しました。さらに、出勤がシフト制でしたから、休日もばらばら。そのため、「夫婦でゆっくり過ごす時間がもっとほしい」といつも思っていたのです。

夫婦で生活していくための計画は以前から立て、実践していました。住居はお風呂のない家賃月額2万円のアパートでしたし、生活費は全て夫の月給でまかない、私の月給は老後への備えとして全額を貯金していました。生活が楽だったわけではありませんが、これから右肩上がりでサクセス・ストーリーを展開するための準備期間だと思っていましたから、毎日が充実していました。そこに、不動産投資という、人生を変える具体的な方法が見えてきたわけです。
夫も不動産投資に賛成してくれましたから、私は「やれるだけやってみよう」という意気込みを強くし、投資の元手づくりととらえ直した月々の貯金も、さらに楽しくなりました。

不動産投資については、投資家の著書を読むのはもちろん、有料の不動産投資セミナーにも通って勉強しました。専任媒介と一般媒介の違いといった基礎的な知識から、戸建て・一棟・区分といった物件選びまで、段階的に知識を身につけられたと思います。 そして、貯金を始めてから2年ほど、不動産投資を志してから1年ほど経った2008年、最初の投資物件を、金利が3%を超える事業性の融資で購入しました。

低属性だったからこそ、最初の投資物件はシェアハウスにした

私の最初の投資物件は、東京都杉並区のJR高円寺駅近くにある、7LDKの中古戸建て物件です。これをシェアハウスにリフォームし、自主管理で賃貸経営を始めました。

シェアハウスを経営したいという思いはセミナーに通っている頃からありました。シェアハウスであれば、一般的に一棟よりも価格が安い戸建てでありながら、一棟と同じように各戸から賃料が得られるからです。低属性というハンディキャップをはね返せると考えました。
そこで、シェアハウスとして経営できるように、部屋数の多い戸建てに的を絞って探したのです。エリアは、生まれ育った東京都中野区周辺の区、例えば杉並区や練馬区、世田谷区などにしました。

ただ、シェアハウスとして収益性が見込める条件の見当がつかなかったため、賃貸経営の情報誌で大きく紹介されていたシェアハウスの管理会社に、「御社に運営を委託する場合、どのような物件なら引き受けてくださいますか?」と問い合わせました。すると、先方は大きく3つの条件を示しました。 1つ目は最寄り駅についてで、1日の平均乗降客数(乗り入れ各社合計)が200万人規模のターミナル駅に電車で10分以内に行ける駅であること。
2つ目は、最寄り駅から物件までの距離が徒歩10分以内であること。
3つ目は、物件に入居者の共有スペースとして十畳以上のリビングがあることです。
この3つが、私のシェアハウス探しの基準になりました。

そしてデパート勤務の休みには、自分で決めたエリア内の不動産屋さんを訪ね歩き、部屋数の多い中古戸建てがあったら紹介してほしいとお願いとしました。不動産屋さんにしてみれば、私はなじみのない、いわば一見の客であり、おまけに当時は20代の若僧でした。少しでも信頼され、良い物件を紹介してもらいたいと、生年月日や自己資金、どの銀行でいくらの融資が通っているかなどを書いた自己紹介のビラを持参しました。そのかいがあってか、私の条件にぴったりの物件がやがて見つかったのです。
それは、かつて地方から上京してきた浪人生のための下宿屋だったという物件で、広いリビングに7室がつき、JR高円寺駅から徒歩数分の距離にありました。高円寺駅が最寄り駅なら、乗降客数が日本最大のターミナル駅である新宿まで10分以内で行けます。さらに、頭金500万円という予算で購入できる価格でしたから、すぐに購入を決めました。

私のシェアハウスには、経営を始めた当初から今までずっと入居条件を2つしかつけていません。①見えるところに刺青を入れていないこと、②挨拶ができることです。エリアなどをしっかり検討して選んだ物件であることに加え、入居にあたっての敷居が低いため、外国人を中心に入居者がよく集まり、安定したキャッシュフローが得られています。

ただ、経営には大変なことも。例えば東日本大震災の時は、入居者7人のうち6人が震災発生直後に一斉に退去し、帰国してしまいました。必ずしも本人の意思ではなく、母国の両親に帰国することを強く勧められ、やむを得ず立ち退いた人もいます。
幸い、しばらくしたら別の入居者がつきましたが、自然災害が賃貸経営に及ぼす影響を実感しました。東北地方に比べれば東京の被害はずっと小さかったでしょうが、外国から見れば「日本の災害」ですから、地域による被害の差はあまり関係ないのかもしれません。

一方、入居者が1人しかいなくなったことは、入居者の共用スペースや共用物などの使用について見直す良い機会になりました。例えば、リビングの冷蔵庫内を、部屋番号を書いたテープで区切ってどこが誰のスペースかを明示し、自分のスペース以外には物を置けないように決めました。
以前はどの入居者も好きな所に物を置き、消費期限をはるかに過ぎていても放置されることがよくありましたが、大家の私が片づけようとしても、誰に断ったらよいかが分からず、手が出せなかったのです。使用スペースを決めることで、私は声を掛けるべき相手がすぐに分かり、冷蔵庫を片づけやすくなりました。前から取り組みたいと思っていたものの、入居者が大勢いて各自の物がたくさん置いてある時には難しかったのです。
このようにシェアハウスの自主管理には、大家自身の工夫が生きてきます。私にとって、賃料収入を得ることとは異なる大きなやりがいの1つです。

物件購入時の工夫などにより、経営規模を拡大

現在は、シェアハウスの7室に加え、千葉県や神奈川県に中古戸建てを2つ、中古区分を1つと、計10室を所有しています。年間家賃収入は800万円ほどと、かつてそれぞれ月収18万円だった頃の夫婦の年収を超えました。
私は、シェアハウス以外は全て自己資金で購入してきました。それができた理由は、大きく2つあります。
1つは、毎月の自分の月収18万円に加え、シェアハウスからの賃料収入も貯金できるようになったことで、自己資金が貯まる速度も上がったからです。

もう1つは、物件購入時の工夫です。例えば、指値。400万円で売りに出ていたワケあり物件を280万円で購入するといった具合です。その物件は、床が少し傾いていたのですが、先輩投資家の先生の著書を読んだり、知り合いの大工さんに尋ねたりしたところ、ベニヤ板で補修することでリカバーできることが分かりました。つまり、難点を補う自信がある物件を、安く手に入れたというわけです。この物件は、家賃月額11万円を稼ぎ出す物件になりました。

投資対象となるエリアは少しずつ広がり、土地勘のない地域の物件にも投資するようになりました。それは、東京都内よりも千葉県や神奈川県のほうが、私が求める利回り12〜14%の物件が安く手に入るからです。
もちろん、賃貸ニーズは事前にしっかり把握するようにしています。そのための方法にはいくつかありますが、例えば最寄り駅の乗降客数。私は、1日平均1万人以上の駅付近で物件を探すことにしています。また、気になる物件を現地調査する際は、近隣の駐車場の料金(月額)を必ずチェックし、5,000円未満の地域では物件の購入を見送ることがあります。

シェアハウス購入時に組んだローンはまだ残っていますが、月々の返済は他物件からの賃料収入だけで十分まかなえるようになりました。
そこで私は、戸建てと区分を担保に金融機関からお金を借り、不動産投資とは別の事業も始めました。フランチャイズに加盟し、マッサージ店をオープンしたのです。こちらの経営も順調で、2014年には第2号店を出しました。その間に私も夫もサラリーマンを卒業し、夫婦でセミリタイアしました。かつて家賃月額2万円のアパートで思い描いた、夫婦でゆっくり過ごす生活が遅れるようになったのです。

ただ、勝負の中心はあくまでも不動産投資。シェアハウス経営の純利益(賃料収入から諸経費を引いた金額)は、全て投資用に貯金しています。今後も一生現役の投資家でいたいと思っています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

検索しない条件を決める

不動産ポータルサイトで検索する条件を決めるのではなく、検索しない条件を決めたほうが、自分がほしい物件が早く見つかります。私はまず、1日の乗降客数が1万人未満の駅を最寄り駅とするエリア、近隣駐車場相場が5,000円未満のエリアを検索対象から除きます。さらに、新耐震基準施行以前の物件、50㎡未満の物件、100㎡より広い物件も、検索しません。検索対象を絞ることで、購入するかどうかの判断も素早く行えると思います。

2

狭い戸建てを購入する時は、出口のリスクを考える

東京都近郊では、15坪以下の狭い戸建てが低価格でよく売りに出されます。私も初心者の頃、安さにつられて手を出しそうになりましたが、狭小戸建てが廉価であることにはワケがあります。それは、メーカーの建て売り規格から外れているため、不動産会社さんは買わないということです。投資家が買ったとしても、手放す方法つまり出口は限定されます。もっと広い戸建てに建て替えるか、オーナーチェンジをするかのどちらかでしょう。狭小戸建てを購入するにあたっては、出口のリスクをしっかり把握しておきましょう。

3

不動産会社への配慮

自分の物件を仲介してくれる不動産会社は、ビジネスの大切なパートナーです。ただ依頼するだけでなく、ちょっとした気遣いをするだけで、空室リスクをずいぶん減らせると思います。私の場合、不動産会社さんに一般媒介契約で仲介をお願いする時には、「広告費を負担しますから、レインズに掲載してくれませ んか?」「費用は持つので、ファクスDMをお願いします」といった提案を行います。一般媒介で仲介を依頼される立場に立ち、大家としてどのようにお願いすべきかを検討することが大切です。

スーパー大家ヒストリー

将来のサクセス・ストーリーを思い描きながら、家賃月額2万円のアパートに住み、約18万円の月給(手取り)を全額貯金する生活を送っていた2007年、ロバート・キヨサキ氏の著書『金持ち父さん貧乏父さん』を読み、不動産投資家を志す。

2008年末
最初の投資物件として東京都杉並区に7LDKの中古戸建てを購入。リフォームを終えた翌年4月、シェアハウスとして賃貸経営をスタート。

新たな事業として、フランチャイズのマッサージ店をオープン。

2013年
サラリーマンを卒業

2015年12月現在
シェアハウス7室のほか、戸建て2つ、区分1つの計10室を所有。約800万円の年間家賃収入を得ている。

デパテン先生が所有する物件

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シェアハウスのリビング

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千葉県の戸建て

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神奈川県の区分
セミナーレポート

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