賃貸需給のバランスを見極めるべし!【加藤 隆】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

全国各地に多様な物件を所有するベテラン・サラリーマン大家さん

リスクを分散させる工夫をすべし

加藤 隆先生

今回は、2016年に不動産投資歴満30年を迎えるサラリーマン大家さん、加藤隆先生にご登場いただきます。加藤先生は区分所有マンション(区分マンション)から始め、一棟アパート、一棟マンション、戸建てと投資対象を広げ、また、北海道札幌市・小樽市、東京都区部、愛知県名古屋市、京都府京都市、福岡県福岡市など、全国的に物件を所有しています。1990年代初頭のバブル経済の崩壊など、幾多の試練を乗り越えてきた大ベテランの、不動産投資術をご紹介します。

【加藤先生のオフィシャルサイト】
【加藤先生のコラム】

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バブル崩壊では、経済的に破綻する投資家を何人も見た

私は、1986年に不動産投資を始めました。
その数年前に大学を卒業した私は、若手サラリーマンとして多忙な日々を送っていました。平日はもちろん深夜まで残業でしたし、土日祝祭日に休めないこともしばしば。もちろん、もっと休みたいと思いましたが、サラリーマンである以上、それを口にするのは簡単ではありません。言いたいことを言えるようになるためには、給与以外の手堅い収入源が必要です。外国為替・貴金属や株式投資などは以前から行っていましたが、収益が一定しませんでした。その点、不動産投資なら、家賃収入が安定して得られると期待したのです。

最初の投資物件は、東京都豊島区の区分マンションです。西武池袋線で池袋駅から2駅目の東長崎駅の近くにあり、しっかり賃貸ニーズが見込めましたから、貯金を頭金に金融機関の融資を得て購入しました。入居者はすぐに見つかり、予想通り着実に家賃収入が得られるようになりました。

そこで私は、融資を引きながら中古区分マンションを買い増していきました。当時は近年と異なり、サラリーマン不動産投資家が一棟アパート・マンションや戸建てに投資することは一般的ではありませんでしたから、私の投資対象も自然と区分マンションに集中することになりました。

一方、物件を購入するエリアは、不動産投資を始めた当初から分散させるつもりでした。というのは、1カ所にまとめると、自然災害や地域経済の変動などの影響が集中してしまうからです。そこで、1件目、2件目は自宅のある東京都区部に物件を購入しましたが、3件目は福岡県福岡市の物件にしました。博多駅付近という好立地の物件が出たため、これはと思ったのです。もともと自主管理をする考えがなかった私にとって、所有する物件が自宅から遠く離れた地域にあることは、全く気になりませんでした。

バブル経済が崩壊したのは、5戸のオーナーだった頃です。私の知っている投資家にも、経済的に破綻した人が何人もいましたが、私にはそれほど大きな被害はありませんでした。それは、バブルがはじけても物件を手放さなくてもよかったためです。物件価格の下落による含み損はありましたが、家賃はバブル崩壊の前後でほとんど変わりませんでしたし、月々の返済金額を家賃収入でまかなえる範囲に抑えていましたから、持ちこたえられました。

ただ、バブル崩壊後は崩壊前よりずっと融資が受けにくくなり、狙いのエリアにほしい物件が現れても、手が出せずに悔しい思いをしたこともあります。特に1990年代後半からの何年間かは、金融機関をいくらまわっても、お金が借りられない時期が続きました。そこから巻き返せたのは、25%もの利回りのある、競売直前の任意売却物件を連続して8戸購入し、キャッシュフローを厚くできたからです。すべて北海道札幌市の物件で、立地が良かったにもかかわらず、当時は不動産投資の氷河期でしたから、割安価格で購入でました。購入資金はノンバンクからの融資を充てました。5~6%と高金利でしたが、利回りが25%なので怖くはありませんでした。

大きく増えたキャッシュフローによって金融機関からの与信がやがて高まり、私は以前と同じように融資が受けられるようになったのです。

2000年代に入ってしばらくたつと、区分マンション以外の物件にも投資するサラリーマン不動産投資家が出るようになり、そのための市場も広がるようになりました。そこで、私も投資対象を拡大し、まず一棟アパート・マンション、最近では戸建てにも投資するようになりました。

キャッシュフローが得られる物件を選択的に購入

2016年1月現在、私は区分マンション、一棟アパート、一棟マンション、戸建てなどを合わせて100戸を所有しています。物件所在地は北から順に、北海道小樽市・札幌市、東京都区部、愛知県名古屋市、京都府京都市、福岡県福岡市と、さまざまです。

東京都区部の投資エリアは、「新宿駅のある鉄道の沿線から選ぶ」という原則を立てています。最初の投資物件である東長崎の区分は例外で、西武池袋線東長崎駅が最寄り駅であり、新宿駅に行くには池袋で乗り換える必要があります。もっとも、2番目に近い駅として都営大江戸線の落合南長崎駅が開業してからは、新宿にも1本で行けるようになりました。

東京都区部以外の投資エリアの選定では、まず、賃貸ニーズが生まれる最初の条件「人口の多さ」を重視します。だからこそ、小樽市を除いてすべて政令指定都市で物件を運営しているのです。さらに、将来の需要の伸びを見越して、エリアを選ぶこともあります。例えば、中部国際空港セントレアが開港し、愛・地球博(愛知万博)が開催された2005年からは名古屋市に、アベノミクスが始まった直後の2013年からは京都市に、物件を購入するようになりました。2015年に小樽市に物件を購入したのも、同市に新幹線開通やカジノ誘致の計画があるためです。

また、物件選びでは交通の便が良いことを重視しますから、名古屋市なら名古屋駅、京都市なら京都駅、福岡市なら博多駅というように、在来線のターミナル駅であり新幹線も停車する駅から、徒歩数分の距離にある物件を購入するのが基本です。物件購入地域をこのように絞っていくことで、土地勘の少ない地方都市でも賃貸ニーズの高いエリアを選び、空室リスクの低い物件運営が可能になります。

物件の購入にあたっては、全国どの地域の物件でも、利回り10%以上を目安にしています。ただ、利回りはあくまでも目安であり、利回りを見るだけでは借入期間なども考慮した現実的なキャッシュフローが把握できるとは限りません。

そこで、その物件を運用した場合に現金が月々いくら手もとに残るのか、シミュレーションすることになります。見通しが甘いと自分が損をすることになるため、厳しくしなければなりません。まず、毎月入ってくるお金、つまり家賃はレントロールで分かる最も安い金額に設定。次に毎月出ていくお金、例えば、その物件を買うために組むローンの返済金額、修理費などを検討します。ローンの金利は、上がることを想定して現在より高めに見積もります。

このように総合的に判断し、しっかりキャッシュフローが得られると判断できれば、利回りが目安を下回る9%の物件でも購入することがあります。逆に、手もとにお金が残らないと考えられる物件は、利回りが高くても購入しません。先ほどお話しした札幌市の高利回り任意売却物件も、キャッシュフローを生むという確信のもとに、購入しました。利益を生むかどうかは、物件選びの基本であり、そして極意でもあるでしょう。

海外進出を視野に入れるようになった

不動産投資の収益性は安定していると、よくいわれます。私も、そう思います。だからこそ、給与所得以外の収入源を確保する手段として約30年にわたって用い続けているのです。

ただ、投資である以上、市況の変化などによるリスクがあることも否定できません。バブル崩壊を目の当たりにした者としてはなおさらですから、防衛のための手段についても講じています。私の防衛策の柱は、リスク分散です。

例えば、購入時期の分散、先ほどお話ししたように、自然災害による被災や地域経済の悪化に対する保険として、全国各地に物件を購入しています。 物件も、鉄骨鉄筋コンクリート造り・鉄骨造り・木造、単身者用・ファミリー用などと組み合わせています。

また、取引する不動産会社と金融機関も、複数にしています。不動産会社については、私の場合、販売、仲介、管理などを総合的に行っている会社とつき合うことが基本ですから、物件を購入する各地で探すことになります。初めての会社なら、必ず担当者と直接会って話す他、その会社のリピーターの多さなどを基準に、お願いするかどうかを判断します。

金融機関については、政府系金融機関、都市銀行、地方銀行、外資系金融機関、生命保険会社、ノンバンクというように幅広くつき合うことで、必要に応じて無理なくローンが組めます。固定金利・変動金利、元利均等返済・元本均等返済、団体信用生命保険(団信)付き・団信無しなども組み合わせています。さらに、融資の引き方もなるべく分けられるように、条件が許せばノンリコース(不遡及型)・ローンを用います。ノンリコース・ローンとは、ローンの対象となる資産からのみ求償されるローンのこと。例えば、ある投資家が物件Aを買うために借りたお金が返せなくなったとしても、Aを手放せば、それ以上責任を負いません。一方、リコース(訴求型)・ローンでは、Aを手放したとしても、その物件価値が借入金額に満たなかった場合、不足分の返済義務があります。

さらなるリスク分散として、今後は海外の物件を購入・運営することも考えています。日本経済の先行きが不透明な現在、外貨を直接獲得する手段を確保したほうがよいのではないか、と。

候補地は、経済成長著しい東南アジア諸国から探しています。当初はシンガポールにしたいと思っていたのですが、土地や物件の価格が高く、手が出ませんでした。そこで現在は、タイやフィリピン、マレーシアなども検討しています。

資産は、運用して増やすことができます。月給をただ使うだけ、ただためるだけでは、もったいないと思います。また、万が一、失業・勤め先が倒産、国が破綻してしまった場合を考えれば、何もしないことのリスク、資産を運用しないほうが危険だということもできるでしょう。不動産投資は、そのための大きな武器となります。まとまったお金を使うことになるため、なかなか踏ん切りがつかないかもしれませんが、第一歩を踏み出さなければ何も始まりません。そして、不動産投資にどのようなリスクがあるかを考え、それへの対策を講じながら、運営していってください。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

自分に合った方法で投資を始めるワザ

不動産投資に関する情報をインターネット・新聞・雑誌・書籍などで収集しましょう。あえて狙いを絞らず、さまざまな情報に触れることで、これはと思う方法に出会う可能性が高まります。さらに、SNSなどを用いて、自分が求める情報について発信すれば、情報収集の効率化にもつながると思います。また、自分と属性の近い不動産投資家(サラリーマン大家など)のセミナーに参加することも方法です。

2

信頼できる不動産会社を見つけるワザ

信頼できるかどうかを判断する目安の一つは、リピート率です。不動産会社のホームページで公開されていることが多いため、手軽に参照できます。リピート率が高いほど、顧客満足度が高いと判断できます。もちろん、その会社にお願いするかどうかは、直接担当者と会って決めることになりますが、事前に効率よくリサーチできるようになるでしょう。また、担当者と会った時は、物件のデメリットも話してくれるかどうかに注意します。もちろん、話してくれる人のほうが信頼できると思います。

3

物件でのトラブルを防ぐワザ

まず、私の物件に入居をご希望の方には、管理会社を通して入居理由をうかがっています。理由をはっきりおっしゃらなかったり、理由に不審な点があったりすれば、入居をお断りすることがあります。また、どの物件の管理会社にも、定期的に物件の様子を見に行ってほしいと伝えています。というのは、かつて私の物件で、私も管理会社も知らないうちに、賃貸借契約を交わした人とは別の人が居住するようになり、結果としてトラブルが発生してしまったことがあったからです。自動更新の物件で、家賃もしっかり振り込まれていたため、管理会社としては、居住者が入れ替わっていることにも全く気づかなかったようです。

スーパー大家ヒストリー

大学を卒業してサラリーマンに。多忙な日々を送るうちに、経済的・時間的・精神的自立を目指し、行政書士や宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者などといった各種資格の取得、外国為替・貴金属や株式投資などによる資産運用に取り組み始める。やがて、収益の安定性から不動産投資に魅力を感じ、不動産投資家を志すようになる。

1986年
最初の投資物件として東京都豊島区に区分マンションを購入。以後、区分マンションへの投資を20年近く続ける。

1990年代初頭
バブル経済が崩壊。月々の返済金額を家賃収入でまかなえる範囲に抑えていたため、物件価値の値下がりによる含み損はあったものの、大きな被害は受けず。ただ、周囲の投資家の破産を多く目の当たりにする。

2000年代初頭
北海道札幌市に高利回りの任意売却物件を8戸購入。キャッシュフローを大幅に増やす。これにより、バブル崩壊の影響などにより融資が受けにくくなっていた状態が改善。

区分マンション以外の物件の市場が拡大されてきた2005年、福岡県福岡博多市と愛知県名古屋市にそれぞれ一棟木造アパートを新築。

2013年
愛知県名古屋市に中古一棟鉄骨造アパート、東京都杉並区に中古一棟鉄骨造アパート、京都府京都市に中古一棟鉄骨造マンションを購入。

2015年
北海道小樽市に中古戸建てを購入。

加藤先生が所有する物件

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