時代の変化に即応した投資を!【藤山勇司】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

再び登場! 元祖サラリーマン大家さん

時代の変化に即応した投資を!

藤山勇司さん

サラリーマン大家さんの先駆者といえば、ご存じ、藤山勇司先生。10棟104戸の物件を所有し、年間約5,000万円のキャッシュフローを得るスーパー大家であり、これまでに『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』など25冊の著作をものし、累計50万部を売り上げたベストセラー著述家でもあります。藤山先生には、本連載の第1回で投資術をうかがっていますが、それから約2年6か月を経た今回、改めてご登場をお願いし、不動産投資の現状と未来を分析していただきました。
【藤山勇司先生のオフィシャルサイト】
【藤山勇司先生のコラム】

地方都市の中古戸建ての優位性

近年、不動産投資の市況はかなり変化してきています。例えば、アベノミクスなどによってデフレからの脱却が図られ、これに伴って物件価格も金融機関の金利も、上昇傾向にあります。そのため、首都圏の人気エリアの物件では、利回りが下がり続けるようになりました。表面利回りだけを見ても、数年前までは10%を超える物件が手に入りましたが、今では5%の物件なら飛ぶように売れますし、4%の物件でさえ買い手が現れるようになっているほどです。また、長期融資の金利が上がりつつあるということは、借金で物件を購入し、家賃で返済していく手法が通用しにくくなりつつあるということでもあります。

そこで私は、これから不動産投資を始めようとする人や、経営規模が小さい新米大家さんには、中古戸建てを購入することを勧めています。というのは、購入価格が他種の物件よりも低く、自己資金で購入しやすいほか、ファミリー層の長期入居も期待できるからです。私の経験では、どの地域の戸建てでも、入居者さんは平均して9年間ほど住んでくださっています。

さらに、戸建ては他種物件に比べて、維持管理コストも格段に低く抑えられます。余剰家賃に対する維持管理費の割合は、アパートで約20%、1ルームの分譲マンションで15〜20%、一棟物の賃貸マンションで約40%であるのに対して、戸建てはわずか10%ほどです。「それなら、融資を引いて新築の戸建てを購入しても良いな」と思うかたがいらっしゃるかもしれませんが、ちょっと待ってください。新築では、建物の価値が築数年の間に急激に下落していきますが、同じペースで借入金が減るわけではありません。つまり、無駄に高い買い物をすることになるわけです。そのため、暴落期を過ぎ、物件の価値が安定するようになった中古を購入すべきだと、私は考えます。

中古戸建てを購入するエリアは、地方都市が良いでしょう。今でも高利回りの物件が見つかります。さらに、古くから栄えている町の最寄り駅から2km圏内であれば、現在はもちろん、今後も賃貸需要がしっかり見込めます。なぜなら、多くの地方行政府は、郊外の医療施設や社会福祉施設をその地域の中心部に移転させることで、人口の集約を促しているためです。

さらに、地方都市の中古戸建てには、大家さんの工夫が大きく物をいう場合が少なくありません。例えば、いわゆるシャッター商店街の物件を購入し、これを店舗用から住居用にリフォームします。地階は駐車場、2階は1 LDKあるいは2LDKにすれば、屋内駐車場を備えた戸建てになります。借り手への訴求力は高いと思います。このように、低価格で購入した物件を大家さん自身の手で魅力的な物件に生まれ変わらせることできるのです。

不動産の市場価格を正確に把握すべし!

不動産投資には、不動産を取り巻く状況の変化にかかわらず、不易の鉄則があります。当たり前の話ですが、不動産の購入価格はなるべく低く抑えるということです。

物件を低価格で購入する方法には、いくつかあります。例えば、競売物件のように、一般流通市場に出ない物件を狙うことです。競売物件であれば市場価格の40〜70%の価格で入手できます。ただ、もちろん、購入希望金額を入札しても、それより高額の入札者がいれば落札できません。東京23区内の物件のように、すぐに転売先が見つかる物件では、不動産会社が市場での売値に近い金額で入札することがありますが、こうしたことは、地方の物件では稀なことです。ここにも、地方の優位性があります。一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)のホームページでは日本全国の競売物件を検索できるので、便利です。

あるいは、競売物件につきものの占有解除に対して、心理的なハードルを感じるかたがいらっしゃるかもしれません。確かに、円満には退去してくれない占有者がいることは事実です。しかし、心配はご無用。占有者がどのような人物かを事前に見分ける方法があるのです。

競売物件ごとに作成される物件明細書に、関係者陳述書という欄があり、執行官が占有者と交わした会話の内容が記録されています。ここを読み、会話が成立していると判断できれば、その占有者は協議退去に応じてくれるでしょう。約20年にわたって競売物件にかかわっている私の場合は、そうでした。逆に、関係者陳述書が空欄であったり、違和感のある会話を執行官としていたりする占有者は、一般人ではない可能性があります。(空欄ということは、会話が成立していないということです。)そのため、入札は取りやめましょう。

市場に出てはいても、長期間買い手がつかずにいる物件に指値をして購入することも、物件を低価格で購入する方法の1つです。うまくいけば、売却希望価格の半額の80%、つまり800万円の物件なら320万円と、大幅に安く手に入れることができるでしょう。ただ、指値をしても売り主が応じるとは限りませんから、気長に構えてください。私としては、20回指値をして反応が1回あればOKという感覚でいます。

また、不動産を市場価格より低価格で購入するためには、不動産の市場価格をよく知っていなければなりません。不動産の市場価格とは、土地と建物両方の価格の合計です。インターネットで簡単に把握できますから、チェックしましょう。

土地の価格を把握するために用いるのは、国税庁の財務評価基準書(路線価図)です。これは、「練馬区 路線価」「浦安市 路線価」というように、目当ての市区町村名と「路線価」という言葉を一緒に検索すれば、上位にヒットします。財務評価基準書を開いたら、気になる町名をクリックしましょう。100Dや96Cというように、数字とアルファベットが地図上に記されているはずですが、数字が1㎡あたりの路線価(1,000円単位)です。100なら10万円、96なら9万6,000円ということになります。路線価は市場価格の7割なので、路線価を0.7で割れば市場価格に換算できます。

建物の価格については、不動産ポータルサイトで、戸建てやアパートなどの建物の種別と間取り、さらに沿線あるいは地域を、購入しようとしている物件に応じて選択すれば分かります。

物件にどれくらいの家賃が期待できるかも、重要なチェックポイントです。不動産ポータルサイトを用いて、最寄り駅からの距離や間取りなどによって物件を検索し、購入しようとしている物件と同じような条件の物件を見つけましょう。そして、その物件の家賃を延べ床面積で割り、家賃の1㎡あたりの単価を求めるのです。これに、自分が購入しようとしている物件の延べ床面積を掛け、さらに0.95を掛けると、自分が購入しようとしている物件に期待できる家賃が算出されます。

0.95倍するのは、値引きがあること想定して5%控除しようということです。なぜなら、不動産ポータルサイトに乗っている家賃はあくまでも大家さんの希望家賃。リアルな家賃相場は、希望家賃より5%ほど低くなることが多いのです。

デフレ下の方法論に明日はない

高度経済成長期やバブル期には、サラリーマンと大家さんとの兼業など、あり得ませんでした。まず、サラリーマンの自己資金で手の届く物件が市場に出ませんでした。さらに、もしも長期融資を引いて購入しようとしたとしても、当時は、最も低くて年5〜6%の金利でしたから、月々の返済額をまかなえるだけの家賃収入が得られなかったのです。もっと以前は、不動産投資など、大地主にしかできないことでした。つまり、サラリーマンでも不動産に投資できる環境は、1990年代半ばからのデフレがもたらした物件価格の下落や低金利によって、たまたま生まれたに過ぎないのです。そして、先ほどもお話したように、経済状況の変化によって資産インフレの兆候は既に現れています。時代は動きつつあるわけです。

しかも今後は、正社員であるという属性を、金融機関が以前のようには高く評価しなくなるでしょう。グローバル化が進み、日本の企業には日本人が勤めているという従来の常識が通用しなくなれば、誰もが、否応なく海外のエリートとの競争にさらされます。そうなればどうなるか、明らかです。昨今、解雇規制の緩和策が議論され、不当な解雇でも金銭で解決できる制度さえ検討されているのは、偶然ではありません。したがって、正社員という属性を武器に兼業大家として経営規模を安定して拡大していける時代、いわばサラリーマン大家さんの時代は、少しずつ終わりに近づいていると私は考えています。あと10年前後といったところではないでしょうか。

残された時間内に、正社員としての属性ではなく、大家さんとしての属性を金融機関が評価してくれる規模にまで、賃貸経営を拡大したいところです。具体的な数値を挙げれば、毎月20万円以上のキャッシュフローがある規模ということになります。実現できれば、サラリーマン大家さんの時代が幕を下ろしてからも、金融機関から引き続き融資が得られ、資産を増やしていけるでしょう。そのための方法としては、今までお話してきた通り、地方都市の中古戸建てを自己資金で購入し、価値の高い物件に再生させていくのが良いと私は考えます。市場価格より低価格で購入する手法も、きっと役に立つはずです。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

投資家としての心構えを育むワザ

あらゆる投資がそうであるように、不動産投資も我欲との戦いです。賃料収入が得られるようになっても浪費せず、新たな投資の資金として用いてこそ、経営規模を拡大できます。そこで、投資を志す皆さんには、欲望をコントロールする訓練を事前に積んでおくことを勧めます。私も投資を始める前に、お金をたくさん稼いでたくさん使うという生活から、1日の支出を1,000円に切りつめる生活に変えました。やがて、お金が着実に貯蓄されていくという実感が得られるようになり、「もっと貯めよう」というモチベーションになりました。

2

低価格で物件を購入するルートを開拓するワザ

最初の物件を購入したら、物件所在地周辺の不動産屋さんに挨拶にいきましょう。その際、不動産屋さんには、自分の物件の仲介をお願いするだけでなく、自分がどのような物件がほしいかを具体的に伝えます。例えば、低価格の物件を探している、リフォームするから内装が汚れていても構わない、といった具合です。すると、市場に出る前の一次情報が入ってくるようになり、市場価格よりも安く物件が購入できるルートを築くことにつながります。

3

魅力ある物件作りをするワザ

物件の管理を管理会社にただ任せるだけでは、物件に対する当事者意識がなくなってしまうでしょう。これでは、自分で物件をどのように経営していきたいかというビジョンが生まれず、物件の長所を伸ばすことも、短所を改めることもできないと思います。気づいたら、物件がチープになり、空室が埋まらなくなっていたという事態になりかねません。そこで、物件は原則として自主管理することを勧めます。自主管理というと「大変そうだ」と感じるかたがいらっしゃるかもしれませんが、手間はほとんど掛かりません。

スーパー大家ヒストリー

1992年
勤め先の商事会社で新規事業として「競売不動産の再販売プロジェクト」を提案。これがきっかけとなり、翌93年、最初の投資物件を競売で落札。サラリーマン大家さんに。

1994年
最初の投資物件を担保に金融機関から融資を引き、北海道札幌市に新築アパートを次々と建てる。かなりのキャッシュフローを得るが、新築物件の価値が急激に下がり、やがては不良債権化することに気づく。以後は中古物件が投資の中心に。    

1998年
勤めていた商事会社が自己破産。大家業と並行して執筆活動を開始。

2003年
東京都江東区のマンションを競売で購入。1階部分をリフォームし、自宅にする。『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)を刊行し、ベストセラーに。

藤山先生が所有する物件







2016年2月現在
所有物件数10棟104戸、年間キャッシュフロー約5,000万円。

藤山勇司さんの著書
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