高いキャッシュフローを得たければ、地方郊外の物件がオススメ!【松田淳】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

高いキャッシュフローを得たければ、地方郊外の物件がオススメ!

現地での物件調査に力を入れるべし!

松田淳さん

今回ご登場いただくのは、松田淳先生。年収約400万円のサラリーマン時代に不動産投資を始めた松田先生は、地方の郊外エリアを中心に低価格で物件を購入し、リフォームによって高利回り物件に再生させるという手法で、投資開始からわずか2年のうちに2,000万円以上の年間家賃収入を手にするに至りました。賃貸需要の見極め方や、今、投資すべきオススメ物件など、松田メソッドの極意をご紹介します。
【松田先生のブログ】

低価格・高利回り物件を求めて任意売却物件を購入

私は2016年現在、専業大家として十数軒の物件を所有し、年間1,000万円を超えるキャッシュフローを得ています。しかし、2004年に不動産投資を始める以前はホームセンター勤務のサラリーマンで、年収は400万円ほどでした。不動産投資に対する当時の私のイメージは、「年収1億円くらいの超高収入の人だけができること」というもの。つまり、しがないサラリーマンの自分にできるとは考えてもいなかったわけです。

そのため、所得を増やしたいという思いこそあったものの、不動産ではなく、株式に投資していました。株式投資では、儲けが出ることもあれば損をすることもあるという状況でしたから、「もっと安定した投資方法はないだろうか」と、毎日、インターネットや書籍によって情報収集に励んでいました。

そんなある日、山田里志先生の著書『実録 サラリーマンの私にもできた! アパート・マンション経営』に出会いました。正社員という属性を武器に金融機関から融資を引いて地方都市の中古一棟物件を購入し、家賃収入によってローンを返済していく方法や、古びた中古アパートをリフォームによって高利回り物件に再生していく方法は私にとってまさに衝撃でした。さらに、株式投資よりずっと安定的な収益が見込めると感じましたから、自分でもすぐに実践しようと思い立ったのです。

そこで早速、物件探しを開始。狙いは、山田先生の著書で学んだとおり、地方都市の中古一棟物件です。購入価格の上限は、1,000万円にしました。というのは、株式投資の利益250万円を頭金にローンを組むことを想定していましたし、これくらいの金額なら、もし投資に失敗しても取り返せるとも考えたからです。そして、自分の条件にかなう物件はないかと、不動産ポータルサイトで検索するのはもちろん、いくつもの不動産屋さんに自分がほしい物件を具体的に伝え、良い物件を紹介してほしいとお願いしました。また、気になる物件があれば、遠近を問わず、仕事が休みを利用して見に出掛けました。

その結果見つかったのが、任意売却物件として売りに出されていた、埼玉県西部の町にある4戸の木造アパートです。価格は想定内の金額でしたし、17%と利回りも高かったため、すぐに購入を決めました。

既に入居者がいたので、購入後、何もしなくても家賃が入ってきました。最初の家賃が自分の口座に振り込まれた時は、給与所得を得るのとは全く異なる、「物件を所有するだけでお金が稼げる」という感覚が新鮮で、大家さんになるとはこういうことかと実感しました。

ただ、この物件では、退去が出た後の空室対策にやや苦心しました。モニターフォンや家電を追加するなどあらためて設備投資をするのですが、次の入居者がなかなか決まらなかったのです。これは、今になって考えれば当たり前のことでした。なぜなら、購入後に現地をじっくり見てみると、私の物件以外にも空室の目立つ物件が少なくなかったからです。つまり、物件の供給が賃貸需要を上回っているということになります。購入前に把握できなかった自分の責任でした。反省すると同時に、「今度からは需給バランスを見極めて購入しよう」と肝に銘じました。

徹底した現地調査により、高利回りでの運営を実現

私は2棟目以降、埼玉県や神奈川県、茨城県、栃木県など、関東地方の中古一棟物件、しかも地方の都市部よりも郊外にある物件を中心に、買い増していきました。地方郊外を選んだ理由は、高いキャッシュフローを得るためです。

私の目当ては、築年数の多い低価格物件ですが、都市部のようないわゆる好立地の物件でなければ、購入価格はさらに低く抑えられます。家賃はもちろん好立地の物件より下げる必要がありますが、家賃の差は購入価格の差ほど大きくありません。つまり、地方郊外の物件は、入居者さえいれば、好立地の物件よりもはるかに高利回りで物件を運営できるのです。借り手がつくかどうかを客観的に判断する鍵は、賃貸需給のバランスを正確に把握することにあります。

では、賃貸需給のバランスはどうすればしっかり把握できるでしょうか。私は、物件を増やしていく過程で、現地調査をするのがベストだと確信するようになりました。

投資エリアを東京都23区内のような都市部に限定している大家さんであれば、最寄り駅の乗降客数や駅からの距離など、インターネット上で得られる情報を総合すれば、需給バランスをある程度正確につかめるでしょう。

ところが、地方郊外の物件では、最寄り駅までが遠く、徒歩で行くのは大変な距離にあることが少なくありません。そうした土地の物件に投資しようとするのなら、現地に直接足を運ぶべきです。人通りや交通量、道路や家屋の補修状況などをこの目で見ることによって、気になる物件があるエリアの生活感や活気の有無、つまり賃貸需要の有無が見えてきます。そしてもちろん、近隣の物件の入居状況もチェック。私は、1回の現地調査で100戸以上を見て回りました。

現地調査を徹底した物件では、空室が出ても新たな入居者がすぐに見つかり、運営にほとんど手間がかからなかったのです。動いたら動いただけのことはありました。

当たり前のことですが、賃貸物件は借り手がついて初めて利益を生みます。現地調査は、地方郊外の物件にどの程度の収益性が見込めるかを把握する方法ですから、おろそかにはできません。宝探しに出掛けるつもりで、積極的に足を運びましょう。

また、古い物件にはリフォームが必須。私は、大家になりたての頃は全てリフォーム業者にお願いしていましたが、次第に「自分でやってみよう」と考えるようになりました。それは、リフォーム費用を節約した分を、物件購入費用に充てたかったからです。そこで、神奈川県北西部に購入した4棟目の投資物件からは、セルフリフォームに積極的に取り組むようになりました。

最初のうちは失敗してはやり直すことの連続でしたが、部材などにかかる費用感やリフォーム全体の作業感など、得られた学びは少なくありません。まず、壁紙の張り替えや外階段の塗装など、できることは自分で行うようになったことで、リフォーム費用を抑えられるようになりました。また、各作業にどれくらいの費用がかかるか、おおよその見当がつくようになりましたから、業者に依頼するにしても、適正な価格で請け負ってくれる業者を見つけやすくなったのです。

一棟物件中心から戸建て中心へと、投資対象を転換

不動産投資を始めてわずか2年後の2006年には、年間家賃収入が2,000万円を超えました。給与所得がなくても生活していく見通しが立つようになりましたから、私はサラリーマンを卒業しました。それと同時に、投資方法も少し変わりました。以前と違って融資に頼るのではなく、自己資金での購入に切り換えたのです。そこで、以前よりさらに低価格で購入できるようにしたいと、競売物件の入札にも参加するようになりました。

また、投資の対象も、中古一棟物件中心から中古戸建て中心に換えました。戸建てなら、ファミリー層への訴求力が強く、長期入居が見込めます。そのため、リフォームする頻度が減り、リフォームの費用も手間も一棟物件よりかかりません。つまり、一棟物件よりも安定した収益性があるわけです。さらに、戸建ては需要がありながら、賃貸物件の供給が不足しているので、強気の賃料設定も可能です。

管理に手間がかからないことも、戸建ての大きなメリットの1つです。私が所有するどの物件でも、購入以来、入居者さんからのクレームはほとんどありません。また、一棟物件と異なり、室内外のどこかが壊れたとしても、入居者さんが自分で修理してくださいます。入居者さんにとっても、1室を借りるよりも家1軒を借りているほうが、物件に対する愛着が湧くからでしょう。

ただ、地方郊外では都市部への人口流出による過疎化が社会問題になっています。そのため、「そんな場所の物件に需要なんて本当にあるの?」と思う方がいらっしゃると思います。確かに、全ての物件に需要があるとはいえないでしょう。手を入れない物件は淘汰されていくはずです。

しかし、言い方を変えれば、リフォームした物件は生き残れるということになります。例えば、私が千葉県に300万円台で購入した築20年ほどの中古戸建ては、内装をきれいにして月額6.5万円の家賃で募集したところ、入居者さんがすぐに見つかり、しかも長く住んでくださっています。

地方郊外であれば、200万〜300万円ほどで購入できる中古戸建てが見つかります。そのため、不動産投資の経験がない方や経営規模の小さい新米大家さんにも向いているでしょう。一棟物件の市場価格が上がっている近年であれば、なおさらです。

高いキャッシュフローを得るためには、いうまでもなく、低価格で物件を手に入れ、高い利回りで運営する必要があります。それを実現する最も手頃な方法こそ、地方郊外に中古戸建てを購入するだと、私は考えています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

セルフリフォームの勧め

リフォームに自力で取り組んでみると、どのような部材がどれくらい必要なのか、何の部材をどのように用いるのかなど、リフォームの方法を具体的に知ることができます。そうなれば、時間などの都合でリフォームを自分で行わず、業者さんに依頼する場合でも役立ちます。見積もりを見れば、仕上がりの品質と見積価格とが釣り合っているかどうかが分かるようになるからです。良い仕事を良心的な価格で行ってくれる、まさにビジネスパートナーというべき業者さんを見つけることにもつながると思います。そのため、一度はセルフリフォームに挑戦してみることをオススメします。

2

内見者への訴求力を低コストで高めるために

空室を早く埋めるためには、ある程度の設備投資が必要です。私の場合、テレビや洗濯機、システムキッチンなどを物件に備えることにしています。ただ、インターネットのオークションや量販店の割引セールなどを利用して購入したものばかりですから、費用はさほどかかりません。例えば、液晶テレビならいつも1万円未満で手に入れています。それでいて、内見者への訴求力は、何もしないよりずっと高まります。

3

単身者用の一棟物件を運営する工夫

1ルームアパートなどの単身者用物件は、居住者が頻繁に入れ替わります。つまり、連続して空室が出るリスクが高いわけです。そこで、私は退去後1カ月ほど経っても空室が続くようであれば、新たな入居者が早く見つかるように、家賃をその地域の最低家賃と同じくらいまで下げることにしています。利益が減っても、利益ゼロの空室のままにしておくよりははるかに良いはずです。家賃をいったん下げた部屋であっても、次の募集では元の家賃に戻せますし、単身者用の物件は入居期間が短いため、下げた家賃のままにしておく期間も比較的短期間で済みます。
さらに、短期解約違約金条項も契約条件に盛り込みます。そうすれば、1年以内に解約すると2カ月分、2年以内に解約すると1カ月分の家賃を、退去時に借り手から払ってもらえるようにしておくのです。これにより、家賃を下げることの不利益もある程度カバーできるでしょう。

スーパー大家ヒストリー

俳優を志すも、芸能界の壁は高く厚く、大学卒業後の1998年、ホームセンターに就職。その後、株式投資を始めたが、もっと収益の安定した投資がしたいと、情報収集を続ける。

2004年
山田里志氏の著書によって不動産投資の魅力を知り、早速実践に移す。株式投資で得た250万円を頭金にローンを組み、最初の投資物件として、埼玉県西部の中古木造アパートを購入。任意売却物件だった。以後、地方の郊外を中心に低価格物件を買い増していく。    

2006年
年間家賃収入が2,000万円を超え、サラリーマンを卒業。同時に、ローンではなく自己資金による物件購入に切り換え、投資対象も中古一棟物件より中古戸建てに重点を移す。

松田先生が所有する物件









2016年現在
埼玉県、神奈川県、茨城県、栃木県などに十数軒の物件を所有。収益不動産の総額は3億円を超える。

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