今の市況で資産を安定して拡大していくために【内本 智子】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

アラフォーママ、メガ大家さんとして再登場!

今の市況で資産を安定して拡大していくために

内本 智子さん

今回ご登場くださるのは、多忙なサラリーマン生活と育児の合間を縫って不動産投資を始め、10億円を超える総資産を築いた、内本智子先生。サラリーマンを卒業した現在は、不動産投資家としての活動に加え、著述業や講師業など、多方面で活躍中です。内本先生には、2014年4月にも本連載にご登場願いましたが、現在の先生は当時の2倍以上に資産規模を拡大し、いわゆるメガ大家さんとなっています。そこで、あらためてお話をうかがい、刻々と変化する市況にどのように対応すべきか、今、資産を大きくするためには何が必要かなどについて、ご自身の投資経験に基づく実践的なアドバイスをいただきました。
【内本先生のホームページ】

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RCの1棟物件への投資に切り換え、わずか1年で資産が4億円に!

私は2016年4月現在、千葉県に合計約12億円の不動産資産を所有しています。満室率は98%以上で、家賃収入は年間約9,000万円に上ります。すでに5月に3棟一括物件の購入が決まっており、5月には所有物件8棟、資産16億円、家賃年収(満室時)1億2,000万円になります。ただ、不動産投資を始めた当初は、自分にここまで賃貸経営の規模が拡大できるとは思ってもみませんでした。

私は、サラリーマンだった2003年に不動産投資を始め、しばらくは区分所有物件を中心に買い増していました。運営は順調でしたが、投資額が少ない分、手もとに残るお金も小さくなります。そこで、もっと大きなキャッシュフローが得たいと、RCの1棟物件に投資することにしたのです。

投資に本格的に取り組もうという気持ちになった私は、あらためて戦略を練りました。まず固めたのは、投資の目標です。「お金を増やしたい」という漠然としたものから、「月々100万円のキャッシュフローを得る」という具体的なものに改め、あと2〜3年のうちにサラリーマンを卒業することを目指しました。次に、物件選びの基準をはっきりさせました。例えば、融資が得やすいように、不動産に対する金融機関の評価値(積算価格)が高い物件を探し、購入するかどうかは、利回りなどを総合的に判断して決めようと考えました。積算価格の計算方法は、前回詳しくお話ししているので、参照してください。

物件探しでは主に不動産ポータルサイトを用い、気になる物件が見つかれば、それを扱う不動産屋さんに問い合わせました。その過程で、立地や土地面積、築年数などの物件情報を見て、積算価格がすぐに分かるようになりました。つまり、積算価格に適した売値の物件、もしくは積算価格よりも低い売値の物件を見分けられるようになったのです。さらに、家賃収入、ローンの返済額、修繕費、税金などをシミュレーションする習慣も身につき、自分の目指すキャッシュフローに近づける物件かどうかも判断できるようになりました。

RCの1棟物件を探し始めて1年ほど経った頃、これはと思う物件に出会いました。積算価格は売値を大きく上回っていましたし、シミュレーションの結果、月額50万円以上のキャッシュフローも見込めるなど、私の求める条件にぴったりだったのです。もちろん、すぐに購入することにしました。

私は、1棟目を購入してから1年ほどの間にさらに3棟購入し、2012年2月時点で4棟51室のオーナーになりました。資産は4億円、年間家賃収入は4,000万円を超え、目標だった月100万円のキャッシュフローをすんなり達成できる規模です。早期リタイアという夢も、実現しました。

物件の収益性を高める設備投資術

近年の市況は、私がRC物件を購入するようになった頃とはかなり変わっています。例えば、アベノミクスなどの影響によって金融機関からの融資が得やすくなった半面、物件の価格は上がっています。また、物件の現地調査に行った時に、通訳を連れたアジア系の海外の投資家と鉢合わせをするなど、国内だけでなく海外にもライバルがいることを感じるようになっています。市場に参入する不動産投資家が増えたためか、以前の私が求めていたような好条件の物件はほとんど見つらなくなっています。つまり、RC物件を買い増しにくくなっているわけです。

そうした市況であれば、「物件を購入しない」という考えも妥当でしょう。しかし、サラリーマンを卒業した私にとって不動産投資は既にビジネスですから、経営規模は拡大させていきたいという思いがあります。そこで私は、管理状態が悪い物件や空室が多い物件など、多くの投資家が購入をためらうような物件を狙うようになりました。もちろん、収益性のない物件をただ購入しても意味がありませんから、購入後、しっかり利益を生む物件に再生させるのです。

半年前に購入した物件を例に、具体的にお話ししましょう。千葉県北西部の単身者向けマンションは、管理が行き届いていないことが一目で分かる物件でした。例えば、植え込みは長年手入れがされていなかったらしく、いわゆる“草ぼうぼう”の状態。さらに、空室もちらほらとありました。ここから巻き返すわけです。業者さんに依頼し、植え込みは伐採もしくは撤去したのはもちろん、空室にはハウスクリーニングを実施し、女性が入居しやすいように、エントランスに防犯カメラも設置。さらに、全戸で光インターネットが無料で使用できるようにしたほか、玄関のドアには、暗証番号で認証する電子錠を備えました。

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内本先生の物件のモデルルーム

入居づけ対策としては、敷金・礼金なしでの募集に加え、2カ月分(当月分+翌月分)の家賃と共益費、滞納保証会社の初回保証料といった初期費用を5万円にするというキャンペーンを行いました。この物件の家賃は、近隣の相場に応じて5万円ほどに設定しているため、初期費用は通常12万円ほどです。それが半額以下になるのですから、借り手への訴求力は強くなります。ハウスクリーニングの費用や、防犯カメラ、光インターネット、電子錠の設置といった設備投資費用は大家である私が負担しましたが、家賃収入から短期間で回収できる範囲の出費に過ぎません。空室をそのままにしておくほうが、はるかに大きな損失になります。

また、空いている1室はモデルルームとして用い、ソファーやテーブルといった家具を置きました。単身者向けマンションは、どの部屋もほぼ同じような間取りですから、内見者さんはモデルルームを見れば、入居後の部屋の様子や生活感が具体的にイメージできます。「この部屋を借りよう」という気持ちにさせる、一押しになるはずです。

こうした工夫の効果は、すぐに表れました。購入から2カ月ほどの間に、全ての空室が埋まったのです。

区分所有物件などの小規模投資から始めましょう!

不動産投資では、何を購入するかにばかり注目されがちですが、購入した物件をいかにうまく運営するかも、欠かせないポイントになります。運営がうまくいかなければ、特に大型融資を引いている場合には資金繰りが破綻してしまいかねないからです。そのため、購入後の収益と支出はしっかり把握しておく必要があります。不動産屋さんでシミュレーションを示されたとしても、想定されている賃料が相場より高いなど、実際の運営と食い違うことがありますから、必ず自分で収支を計算していただきたいと思います。

シミュレーションでは、登録免許税や仲介手数料だけでなく、所得税、空室がある物件の場合にはハウスクリーニングの費用や仲介業者さんへの営業費用なども支出として盛り込むことをお勧めします。というと、何だか手間がかかりそうに思うかもしれませんが、表計算ソフトで簡単に作成できます。以前、こちらで回答したように、インターネット上でもできますし、不動産投資のノウハウ本に付録としてついているツールを用いるという方法もあります。

物件を運営する責任者は、大家です。もちろん、仲介会社さんや管理会社さんなどとの協力は不可欠ですが、他者にただ甘えるばかりでは、大家として成長しません。そうであれば、運営にも差し支えると思います。私も、専業大家である現在はもちろん、サラリーマンとの兼業だった以前も、できる範囲のことは自分で行ってきました。それが、良い経験になっていると強く感じます。過去の所有物件の例ですが、管理会社さんから、空室のお風呂場のドアが壊れているという報告を受け、修理費用を請求されたことがあります。ところが、部屋を見に行って見ると、どこも壊れていませんでした。また、別の空室のハウスクリーニングが終了したという報告を管理会社さんから受け、念のために確認しに部屋を見に行くと、床にワックスがしっかり塗られていなかったこともあります。このように間違った連絡がくることもあるため、私は、ときどきは物件の様子をチェックするようにしています。

物件を運営する際、何にどれくらいの費用がかかるか、どこまで自分でチェックすべきかなどは、実際に物件を所有し、賃貸してみないと分かりにくいものです。そのため、当たり前の話ですが、全ては物件を購入することから始まります。ただ、いきなり大規模な投資をするのは危険ですから、区分所有物件のような小規模な投資によって、大家さんという仕事がどのようなものか、感覚をつかみましょう。区分所有から1棟へと投資の対象を段階的に変えていった私は、区分所有物件でも1棟物件でも、収支シミュレーションの仕方や空室対策などの基本は変わらないと実感しています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

満室を維持するために

ポイントは、借り手にとっておトク感のある物件にすること。そこで、私が専門にしているRCの1棟物件では、単身者向けでもファミリー向けでも、光インターネット設備を無料で提供することにしています。設備費用は短期間の家賃収入で挽回できますし、月々のインターネット使用料金は全40戸の物件で約2万円と、さほどかかりません。また、防犯カメラの設置や、共用部や外観を清潔にすることも欠かさずに行っています。

2

賃料の滞納というリスクを減らすために

入居者さんには、契約時に滞納保証会社さんに加入してもらっています。これで、もし滞納が発生しても滞納保証会社さんが家賃を大家さんに保証してくれます。また、滞納を繰り返す入居者さんへの対策としては、再契約型の定期借家契約が挙げられます。この契約には更新がなく、一定期間が過ぎると大家さんは入居者さんと再契約を結ぶのですが、問題が多い入居者さんとの再契約を拒むことができます。つまり、常習的な滞納者に長期間悩まされることがなくなるわけです。

3

優先してリフォームをしてもらうために

退去後の原状回復工事など、10〜20万円ほどでできる小規模なリフォームの場合、料金は工事終了後に払うことが多いと思います。これを先払いにすると、多くの業者さんは、他の物件よりも早く、優先的にリフォームを行ってくれます。退去から入居までの期間が短いなど、リフォームを急いでいる時には、とてもありがたいことです。大家さんとしては、費用を今払うのも来月払うのも同じですから、デメリットはありません。繁忙期など工事が混み合う時期におすすめの方法です。

スーパー大家ヒストリー

大手通信会社に勤めていた2003年、東京都内に新築区分所有物件を投資用に購入。以後、いくつか区分所有物件を買い増していく。

2010年
東京都内に戸建てを購入し、シェアハウスとして運営。この物件を購入後間もなく、もっと多くのキャッシュフローが得たいと、RCの1棟物件に投資対象を変更。

2011年
埼玉県内にRCの1棟を購入。その後、約1年でさらに3棟を購入。資産が約4億円に。

2013年9月
2020年のオリンピックが東京で開催されることに決定。これを受け、今後首都圏の不動産が値上がりすると直感し、2014年2月から1年間で4棟51室を売却。

2016年4月現在、5棟106室を所有・運営中(入居率98%以上)。2016年5月には、所有・運営物件数が8棟148室になる予定。

内本先生の所有物件

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