リフォームで物件の競争力を高めるべし!【日曜大家】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

中古戸建てを超高利回りで運営するサラリーマン大家さん

リフォームで物件の競争力を高めるべし!

日曜大家さん

人気コラムニストにしてブロガーの日曜大家先生。サラリーマンを続けながら中古戸建てに特化した投資で、超高利回り運営を続けています。所有物件の中には、利回りが30%を超えるものも少なくありません。購入価格をいかに抑え、低価格物件をどのように再生させているかなど、その独自のメソッドをご紹介します。
【日曜大家先生のコラム】
【日曜大家先生のブログ】

サラリーマンに手が届きやすく、収益性も高い中古戸建て

給与以外に、安定した収入源を何としても確保しなければならない。数年前、私はこの課題に直面していました。

私には子どもが2人いますが、2人とも私立中学校への進学を望むようになり、専業主婦だった妻は今後の教育資金を得ようと、正社員として働くことにしました。まだ景気が回復せず、新卒でさえ就職が厳しかった時期ですから妻の職探しは難航したものの、数ヶ月間の就職活動の末、ようやく正社員として看護関係の職に就くことができました。ところが、肉体的にかなりハードな仕事だったので、妻はしばらくして体を壊してしまったのです。腕や腰に強い痛みが慢性的にあり、お医者さんには「今の仕事を続けていては良くなりませんよ」と言われました。妻は洗い物をするのもつらそうでしたから、家事は全面的に私が行うようになり、それ自体は楽しかったのですが、私にも勤めがあります。この状況を長くは続けられないと感じていました。

「妻を外での仕事から解放し、なおかつ子どもの望みも実現できるようにするには、どうしたらよいだろうか」。そう考えた時、不動産投資がすぐに頭に浮かびました。というのは、不動産投資にもともと興味があったからです。小規模ながら株式に投資していた私は、株式に比べて市場も収益性も安定している不動産に注目していました。ただ、少額でもできる株式投資と異なり、不動産投資にはまとまった金額が必要ですから、以前は妻が反対していたのですが、今は状況が状況です。比較的低額で投資でき、利益が得られる物件があることなどを具体的に伝え、繰り返し説得した結果、妻も同意してくれました。

私は、妻を説得する過程で、関連する書籍を100冊近く読むなど、不動産投資の勉強に力を入れるようになりました。低価格で購入した競売物件や築古物件を、高利回り物件に再生させている大家さんの手法がよく分かり、自分がどのような投資をすべきかが少しずつ見えてきました。

例えば、投資の対象は中古戸建てにすることに決めました。戸建ては需要があるにもかかわらず、一棟や区分に比べての賃貸物件が不足しているため、入居づけがしやすいと考えられます。ファミリー層への訴求力が高く、入居期間が長くなることも魅力でした。このように安定的な収益が見込める戸建てですが、中古であれば、サラリーマンの私にも手が届く金額で手に入るのです。また、これはと思う物件の情報があればすぐに見に行けるように、投資エリアは千葉県の自宅からクルマで1時間以内の範囲にしました。

最初に投資物件を購入したのは、2012年です。私は不動産に投資しようと思い立った当初からなるべく廉価で物件が購入しようとしていましたから、一般流通市場だけでなく競売市場にも注目し、物件を探していました。競売では、入札しても競り負けてばかりでしたが、自分の投資エリアの中古戸建てがいくらで落札されているかはしっかり把握できるようになりました。そんな時、たまたま不動産屋さんからある任意売却物件を紹介されたのです。立地などの面から判断すると競売での落札される価格とほぼ同じ、つまり一般市場価格よりかなり安い価格であることが分かりました。さらに物件を見学した際、内部を大規模に修繕しなければならないと感じたものの、外壁などはしっかりしていたため購入することにしたのです。

リフォームは、リフォーム業者さんに全面的にお願いしました。私は、結婚してしばらく住んでいた社宅で壁紙を張り替えるなど、自分でリフォームしていました。そのため、投資用の不動産でもDIYがしてみたいという気持ちがあったのですが、他人様に貸す物件に素人の自分が手を加えることにためらいがあり、プロにお任せすることにしたのです。ただ、仕上がった内装を見に行くと木部に傷があるなど、ユーザー目線に立つと気になるところがいくつかあったためそこは自分で現状回復させました。

リフォームこそ、物件再生の鍵

私は、2016年5月現在、千葉県に12戸の中古戸建てを所有し、高い入居率の下、平均約25%という超高利回りで運営しています。不動産投資を始めた当初、目標にしていたキャッシュフローの額は既に達成し、おかげで妻に正社員として働いてもらわなくても済むようになりました。

どの物件も低価格で手に入れたものですから、購入時にはボロボロでした。それでも入居づけができているのは、しっかりリフォームしているからです。1戸目の物件を、わずかながらも自分でリフォームした私は、業者さんにただ丸投げするだけでは物件の価値を必ずしも十分には伸ばせないことに気づきました。

そこで、2戸目の物件からは積極的に自分で手を動かすようになりました。すると、DIYにどんどん慣れ、以前からできた作業はもっと手際できるようになりましたし、フローリング材を貼って床のゆがみを直すなど、自分にできることの幅も広がっていったのです。その結果、作業は土曜日・日曜日や祝祭日といった仕事が休みの日にしかできないにもかかわらず、すべてセリフリフォームでまかなえる物件も出てきました。通いやすいという点において、自宅からクルマで手軽に行ける距離に物件を買ってよかったと思います。

リフォームをどの程度自分で行うかは、大きく2つの観点から判断しています。

1つ目の観点は、言うまでもありませんが、作業の専門性や危険性です。例えば、シロアリや腐食などによってダメージを受けた建物の土台部分は、私には直せません。また、外壁上部の塗装や屋根の修理は、しようと思えば私にもできないことはありませんが、誤って転落してしまうかもしれません。そこで、プロにお願いすることにしています。一方、壁紙の張り替えや内壁の塗り替え、障子や襖、網戸を新しくする作業は、慣れてくれば素人にも簡単に、そしてきれいに仕上げられますし、危険もありませんから、DIYにします。

2つ目の観点は、リフォームする時期です。年度末である2〜3月には、新たに入居を希望するかたが一般的に増えます。そこで、この時期の直前に購入した物件や退去が出た物件では、なるべく早く内見してもらえる状態にできるように、全面的にリフォーム業者さんにお任せします。私は作業終了後にチェックし、1戸目の物件でしたような多少の手直しをする程度にとどめています。DIYには時間がかかりますし、平日に作業ができない私のようなサラリーマン大家さんの場合、何週間もかかってしまうことがあるでしょう。戸建ては、一棟物件や区分物件に比べて時期による需要の差は少ないと考えられますが、それでも、入居希望者が最も多い繁忙期にはプロにお任せし、作業期間を短縮させるほうが得策だと、私は考えています。なぜなら、早く募集を始めれば、ほぼ確実に入居づけが可能だからです。確かにリフォーム費用はかかりますが、入居者さんが早く決まれば、家賃収入によってリフォーム費用も早めに回収できます。

◎リフォームの例

リフォーム前

リフォーム後

10戸目の物件のリビング。フローリングの張り替えは業者さんにお願いし、壁紙の張り替えや木枠の塗装などはDIY。

セルフリフォームをする最大のメリットは、もちろん、費用を節約できることです。例えば、入居者さんが退去した後、中に入ってみるとびっくりするほど荒れていた物件が最近ありました。網戸も障子も襖も穴だらけで、壁紙はあちらこちらがビリビリに破れており、フローリングには盛大な傷と落書き。さらに、クローゼットは床板が陥没し、扉も外れているといった具合です。繁忙期ではなかったのですべてDIYにしたところ、1ヵ月ほどかかりましたが、14〜15万円で仕上がりました。事前にリフォーム業者さんに見積もってもらった金額は約70万円でしたから、費用を4分の1以下に抑えられたことになります。

また、物件の雰囲気に応じた工夫ができることも、セルフリフォームの大きな利点です。例えば、壁紙に傷や穴があった場合、そこにシールやシートを貼れば、傷みが見えなくなるほか、アクセントとしての効果も出ます。シールやシートはいろいろな種類が100円ショップに並んでいますから、和室には和風のもの、洋室には洋風のものと、部屋に適するように選んで用いることができます。お金がかからずに他物件と差別化できる、費用対効果の高い方法だと思います。

物件を見学したら、購入するかどうかをすぐに決断

近年、アベノミクスの進展などにより景気が回復してきたことに伴い、物件の価格も上昇傾向にあります。高利回りの物件が見つけにくくなったという声を、投資家の人たちからよく聞くほどです。しかし私はとても廉価な物件を買い増してきましたし、今後も増やしていけるはずだという見通しを持っています。それは不動産屋さんとの信頼関係を築き、近年ではどの市場にも出ない物件でも購入できるようになっているからです。

不動産屋さんからの信頼は、一介のサラリーマンである私にもできるような、ごく簡単なことを積み重ねていけば得られると思います。ポイントは、物件を見学したら購入するかどうかをすぐに決めることです。

私が実践していることを具体的にお話ししましょう。まず事前準備として、見学しようとしている物件所在地について、賃貸需給の程度や家賃相場などを事前にインターネットで調べます。次に、物件を見学する際にはリフォーム費用がどの程度かかるかをチェック。外壁上部に亀裂があるかどうかなどを確認できるように望遠鏡、夜間の見学や電気が止まっている物件に備えて懐中電灯、床が傾いているかどうかを確認するためのビー玉など、物件の状態を正確に把握するための道具はクルマにいつも積んであります。そして、欲しいと思う物件であれば、見学したその場で購入手続きができるように、買付証明書と印鑑も持参します。リフォーム費用が自分1人でははっきりしない場合は、翌日、知り合いのリフォーム業者さんに物件を見に行ってもらい、意見を聞いてから購入するかどうかを決めて、不動産屋さんに連絡します。

物件の購入を見学時に即決するか、遅くとも翌日に決める。これを繰り返していけば、不動産屋さんは、「この人は物件を買おうとしている人だな」と信頼してくれるはずです。不動産屋さんにとって、売買価格が低い物件とは、利益が少ない物件ですから、早く処理したいと思うでしょう。そうであれば、購入する意欲が感じられないような人を相手にするはずがありません。反対に、「激安物件を扱うことになったから、まずあの人に連絡してみよう」と不動産屋さんが思ってくれるようになれば、市場にはほとんど現れないような低額の物件、例えば土地値以下の物件の情報も入ってくるようになるでしょう。

不動産投資は大家さん1人で取り組んでもうまくいかないと、私は思います。投資家として大きな利益が得たいのであれば、不動産業者さんやリフォーム業者さんといったさまざま人たちとの連携が不可欠です。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

競争力を高めるリフォームのワザ

競合物件の状態や設備を知り、相手にない属性を自分の物件に備える必要があります。そこで、まず、最寄り駅や駅からの物件までの距離、間取りなどを自分の物件と揃え、インターネットの不動産ポータルサイトで検索。ヒットした物件が、競合物件ということになります。近年はほとんどの物件に外観や内観の写真が掲載されていますから、写真を見れば、外壁のきれいさや内装の仕上がり具合などが、ある程度は分かるでしょう。
次に、競合物件の短所に注目。例えば、競合物件にさえない色の壁紙が使われていれば、自分の物件にアクセントクロスを用いることで、インパクトを強められるでしょう。また、競合物件の台所が自分の物件の台所よりも格段に優れているというように、競合物件に明らかな長所があることが分かった場合は、予算に照らして可能であれば、自分の物件の設備を同じ水準に引き上げることも方法です。

2

効果的な入居づけのワザ

物件所在地の状況に応じて、専任媒介か一般媒介かを決めることをオススメします。物件所在地に強い不動産屋さんがあれば、その不動産屋さんに専任媒介でお願いするといいでしょう。反対に、どこに依頼しても変わりがなさそうであれば、複数の不動産屋さんと一般媒介契約を結ぶことになります。一般媒介であれば、各不動産屋さんがいつでも内見者さんを案内できるように、物件にキーボックスを作りましょう。
その地域に強い不動産屋さんがあるかどうかは、不動産ポータルサイトで地域名を検索すれば分かります。明らかに多くの物件を掲載している不動産屋さんは、その地域に強い不動産屋さんであると考えられます。
また、専任媒介でも一般媒介でも、仲介をお願いする際は、築年数や間取り、物件の写真はもちろん、設備などのアピールポイントを一覧化した書類を持参することが重要です。そうすれば、不動産業者さんが物件の情報をインターネットに掲載しやすくなりますから、早めに掲載してくれるはずです。

3

内見者さんを逃さないワザ

一般的に、内見はその物件を借りるかどうかを決める最後の段階です。つまり、家賃の額などは一応了解してくださっているはずですから、内見してから断られるのは、物件自体に問題があると考えられます。そこで、大家さん自身が定期的に空室に足を運び、物件の様子をチェックしましょう。そして、気になるところが見つかったら、改めるのです。例えば、ほこりが溜まっていたり、虫の死骸が落ちていたりすれば、こまめに掃除をする必要があります。
また、リビングにテーブル、台所に食器を置くというように、空室をモデルルーム化することも、オススメです。内見者さんには、その物件での生活が具体的にイメージできるようになるでしょう。特に中古戸建ての場合、東京都23区内を除けば、モデルルーム化している物件は稀ですから、際立つと思います。

スーパー大家ヒストリー

子どもの教育資金を得るために、不動産投資を思い立つ。主に書籍を通して投資術を独学し、中古戸建てに狙いを絞ることを決める。

2012年4月
初めての投資用不動産を購入。以後、自宅から1時間以内のエリアの物件を買い増していく。

2014年9月
インターネットでコラムの連載を開始。

2016年2月
著書『戸建のDIY再生による不動産投資−−家族と一緒に楽しくDIYしながら家賃収入を得る法』(セルバ出版)を発表。斯界の注目を集める。

2016年5月現在
中古戸建て12戸を所有し、平均約25%という超高利回りで運営している。

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