高利回り物件は地元で探すべし!【上総百万石】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

徹底したこだわりというオタク美学を貫く、木造物件専門大家さん

高利回り物件は地元で探すべし!

上総百万石さん

今回ご紹介するのは、上総百万石先生。先生は趣味と実益を兼ねた本業として“アキバ系ビジネス”に辣腕を振るう一方、地元・千葉県の木造物件に特化した投資を始めました。管理状態が悪かったり建物の傷みがひどかったりと、一般の投資家が購入するのをためらうような物件にも積極的に購入し、リフォームなどを通して人気物件に再生させています。低価格・高利回り物件を手に入れるルートの開拓など、上総百万石流投資術の奥義を語っていただきました。
【上総百万石先生のブログ】

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自宅兼オフィスを購入し、投資の基本方針を決定

私は高校時代に起業し、いわゆる“アキバ系ビジネス”を手がけています。事業は今のところ順調で不安はありませんが、今後どうなるかは予測できないところがあります。そのため、高い収益性と安定性とを兼ね備えたビジネスを、本業と合わせて行いたいと考えるようになりました。これが、私が不動産投資を始めたきっかけです。

ただ、不動産投資の書籍を読むようにはなったものの、自分がどの物件をいかに運営するかといった具体的な投資方法は、まだ漠然としていました。投資の基本方針を固める機会になったのは、投資を始める前に自宅兼オフィスを購入したことです。

自宅をオフィスにできれば、オフィスの家賃を払わなくて済みますし、通勤する必要もなくなります。そこで、地元・千葉県の物件を探していたところ、これはと思う木造戸建てが見つかりました。建物は建てられたのが平成以降と比較的新しく、駐車場は広々としたコンクリート敷きのスペースがあるというように、一般的な好条件を備えていました。ただ、大人の背丈ほどもある草木が庭に生い茂るなど、管理が行き届いていなかったためか、売値は低額。自己資金で1,000万円という購入予算の上限から大分低かったので、飛びついたのです。購入後には、外壁や屋根を塗装し直したり、窓に防寒設備を施したりと、自分の好みを具体的に業者さんに伝え、リフォーム。物件購入費用とリフォーム費用とを合わせても、830万円ほどでした。

私はこの経験によって、物件を見ながら、気になるところを自由に変えていける中古物件のメリットを強く感じました。これは、建物ができる前にカタログなどを見ながら内装や外装を決めていかざるを得ない新築物件との大きな違いです。また、RCや一棟などに比べて低価格で購入できる木造物件は、投資対象として優れていると思いました。管理状態が悪い物件や築年数が経っている物件なら価格がさらに下がりますから、なおさら魅力的でした。また、土地勘のある地域を投資エリアにすれば、気になる物件が見つけやすいとも思いました。そこで私は、自分が育った地域である千葉県内の中古木造物件を買い増していくことにしたのです。

初めて投資用に購入した物件は、100坪ほどの土地に並んで建っている戸建て4戸です。ある不動産屋さんに紹介された物件で、どの建物も、あきれるくらい傷んでいました。建物が傾いているため、壁には大きくヒビが入っていましたし、窓枠もゆがんでいて窓が開かない状態。おまけに床は腐っているため、下手に足を載せると踏み抜いてしまう危険さえありました。それでも手を伸ばしたのは、4戸合わせて480万円と格安だったからです。

また、驚いたことに、こんな惨憺たるありさまの物件でも、4戸中1戸に入居者がいましたから、「廃墟のような状態で借り手がついているということは、リフォームすれば借り手はきっと見つかるだろう」と思いました。さらに、「これほどボロボロの物件を手がけられたら、この先どんな物件でも怖くないだろう」という気持ちにも背中を押され、購入に踏み切ったのです。

リフォームは、知り合いの建設作業員さん2人にお願いしました。1人は、不動産屋さんが紹介してくれた人。もう1人はこの物件の入居者さんで、家賃を払う代わりに、仕事が休みの日に4戸すべてのリフォームを手伝ってほしいと交渉し、工事をお願いしたのです。個人的な関係に基づく依頼だったので、和室から洋室への変更、地デジアンテナや追い炊き式給湯器といった新しい設備の設置など、借り手への訴求力を高めるための工事が、相場よりもずっと低額で仕上がりました。入居づけもうまくいき、20%を超える実質利回りで運営できるようになりましたが、その要因の1つは、効果的なリフォームができたことにあると考えています。

また、リフォーム中は私もつねに作業を見学し、自分にできるところは手伝いもしましたから、家屋の構造、各作業にかかる手間や費用などをしっかり把握できました。これは、大家として貴重な経験が積めたと感じています。後に購入した物件で業者さんにリフォームを依頼する際、うまく価格交渉ができるようになったからです。

小規模事業者が大規模転売業者にいかに勝つか

私は2016年6月現在、10棟46室を法人として所有し、約2,000万円の家賃収入を得ています。物件を買い増していく過程で、投資対象とする物件は多少変わりました。戸建てだけでなく一棟アパートも、あるいは居住用物件のほかに商業用物件も、購入・運営するようになったのです。ただ、地元・千葉県内の木造物件という方針は一貫しています。

当然のことですが、不動産投資の市場には、ありあまるほどの資産と人手を有する転売業者さんも参入しています。小規模法人の運営者である私が、そうした大規模転売業者さんと同じ土俵で勝負をしても勝てる見込みはありませんから、大規模転売業者さんが狙わない物件、目が届きにくい物件に照準を定める必要があります。木造物件は、RC物件よりも物件あたりの賃料収入が低く、大規模転売業者さんはまず食指を伸ばしません。しかし、木造物件でも年何百万かの家賃収入が見込めるのですから、これを増やしていくべきだと考えます。

また、大規模転売業者さんであれば、全国まんべんなく広く投資事業を展開しても、うまくいくでしょう。投資対象は巨額の収益が見込める物件に限定されていますし、豊富なマンパワーを用いて各地のおおまかな物件情報を収集することもさほど難しくないからです。しかし、そんなことは私にはできませんし、する必要も全く感じません。なぜなら、私が狙うような木造物件、しかもなるべく低価格の木造物件は、特定のエリアの物件情報に精通したほうが見つけやすくなるからです。別の言い方をすれば、エリアを決めずにあちらこちらを見ていても、なかなか見つからない物件であるということです。

私が実践している投資術のいくつかを具体的にご紹介しましょう。

お値打ち物件を入手しやすくするためには、物件を購入するルートを開拓したほうが有利です。そこで、不動産屋さんとの信頼関係をしっかり築く必要があります。私の場合、物件を購入したことがある不動産屋さんはもちろん、購入はしなかったけれど物件を見学させてもらったことがあるなど、多少でもつき合いのある不動産屋さんには週1回ほど電話をして、「いい物件ありませんか?」と尋ねることにしています。つまり、不動産屋さんの営業マンに、私から営業しているわけです。不動産屋さんはおトクな情報が入った時、こまめに連絡してくる大家さんと、めったに連絡してこない大家さんのどちらを優先して情報を伝えるか、考えるまでもないでしょう。

購入価格を低く抑えられるように、多くの大家さんが購入するのをためらうような物件にも積極的に手を伸ばしています。例えば、扉や屋根がない物件、トイレやお風呂はあるものの、水道管が通っていない物件などなど。このように大きな欠陥のある物件、いわゆる業販非公開物件は原則として不動産業者間でのみ取り引きされますが、私はここに食い込みます。業販非公開物件は、瑕疵担保をつけずに個人に販売することは法的にできませんが、法人相手であれば可能なのです。物件の状態が状態ですから、価格は相場の半分以下であることが珍しくありません。欠損がある物件でもリフォームによって、私が投資用に初めて購入した物件のように、高利回り物件に再生させることができます。

また、私は自分1人ではなく、チームで投資に取り組んでいます。例えば、物件の買い付けや税理、金融などは私、リフォームのデザインやリフォーム業者さんへの発注とコスト管理は私の妻、作業の特殊性などの事情でリフォーム業者さんにお願いしない工事は、もともとエンジニアだった私の友人が担当しています。私も妻も友人も、担当しているのは自分の好きな分野ですから、予算や期間といった条件内で最良の成果を上げようと知恵を絞るでしょう。妻も友人も、私の本業である“アキバ系ビジネス”を通して知り合ったいわゆるオタクであり、私も、自慢ではありませんが筋金入りのオタクです。私の不動産投資には、自分の好きなことにとことん打ち込むという、オタクの強みを生かしているわけです。

自分の担当業務を喜々として追究する姿勢は、物件の訴求力を高めることに直結します。一例を挙げると、ある一棟物件を購入したところ、どの部屋のキッチンもとても傷んでいました。業者さんに頼んでリフォームすれば、廃材処理費用を入れて20万円ほどするでしょう。しかし、リフォーム軍曹に頼めば、今使われている部材に効果的な防水加工を施すことができ、廃材が出ませんから、リフォーム費用をかなり軽減できます。これに加えて、チームで分業することにより、1部屋ごとに異なるカラーリングをするといった、予算内でできる工夫も柔軟に行えます。

さらに、税理士さんや弁護士さんとも顧問契約を結んでいるほか、物件の仲介をお願いしている大手不動産屋さんにも、ある協力を求めています。物件の仲介は各物件の最寄りの支店にお願いしていますが、その支店に勤めるかたの中から、私の物件の担当者をこちらで指名させてもらっているのです。誰にお願いするかは、2時間ほど会話をし、その地域の物件相場に対する知識などから総合的に判断します。「○○さんにお願いします!」と物件のオーナーに指名されれば、その人は悪い気はしないでしょう。「自分が入居づけをしよう!」という気持ちを強くしてくれると思います。私が満室経営を続けられているのは、入居づけに奔走してくれる不動産屋さんの支えも大きいと感じています。

経営規模拡大の強い味方、融資の利用法

私は、不動産投資を始めた当初こそ自己資金のみを用いていましたが、今では金融機関からの融資も用いるようになりました。融資を引くことによって資金は格段に増えますから、賃貸経営の規模を一気に広げられます。

私が初めて融資を利用したのは、投資を始めて3年目の2013年。政府系の金融機関である日本政策金融公庫から4,000万円を金利1%台で借り、一気に5つの物件を手に入れました。同公庫は銀行などと異なり、築年数が法定耐用年数を超えた物件を購入しようとする際にもお金を貸してくれますから、築古木造物件に投資しようとするかたにはお勧めです。

同公庫を利用する際に忘れないでいただきたいことがあります。それは、同公庫が、不動産「投資」に対してではなく、あくまでも不動産「賃貸事業」にお金を貸すというスタンスであることです。そのため、「転売目的で購入したい物件があるから融資してほしい」といった話を同公庫の担当者にすると、100%融資が不可という結果に終わってしまいます。

地方銀行や信用金庫などを利用する場合は、投資家にとって多少でも縁のある地域の物件を対象にしたほうが、遥かに融資が得やすくなります。地縁があることは、金融機関に簡単に理解してもらえます。例えば、かつて単身赴任で2年ほど住んだ地域であることを、社内の書類などによって示すといった具合です。東京都23区内のように不動産価格が高騰している地域で生まれ育ったかたは、千葉県で育った私と異なり、地元以外の地域から投資用物件を探さざるを得ないことがあるでしょう。その際、地縁の有無という観点から投資エリアを絞るのも方法の1つです。

ただ、まとまったお金を必要とする不動産投資では、小規模物件から始めるのが鉄則です。いきなり融資を引き、RC一棟物件などの巨額の物件を購入することは避けましょう。万が一、賃貸経営がうまくいかないようなことになると、取り返しのつかないことになりかねません。金融機関の力を借りるのは、自己資金で手が届く物件をいくつか購入し、入居づけや物件の管理、入居者への訴求力を高めるリフォームといった大家さんとしての経験を積んでからにすることをお勧めします。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

物件情報は金・土曜日にチェック!

多くの不動産屋さんは、金曜日と土曜日に不動産ポータルサイトに新規の物件情報を登録します。そこで、この両日はポータルサイトをしっかりチェックしましょう。そして、気になる物件が金曜日に見つかれば土曜日に、土曜日に見つかれば日曜日に、見学に駆けつけるのです。

2

管理仲介は賃貸に強い不動産屋さんに依頼

不動産屋さんは、どのような業務を主に扱うかによって大きく2つに分かれます。1つは賃貸、もう1つは売買です。一口に不動産屋さんと言っても、両者は大きく異なります。例えば、賃貸専門の不動産屋さんは物件の転売価格の相場をよく知っているとは限りませんし、売買物件専門の不動産屋さんは必ずしも家賃相場に通じているわけではありません。管理仲介は賃貸物件だからこそ生じる業務ですから、賃貸に強い不動産屋さんにお願いするわけです。

3

地元以外に投資エリアを見つける観点

投資用物件は、町の雰囲気を知っている地域に購入・運営するのがベストですから、私は地元の物件に投資することをお勧めします。ただ、東京都23区出身のかたなど、「地元の物件は高くて手が出ない」というかたがいらっしゃるでしょう。そうしたかたには、小中学生の頃や大学時代に、あるいは社会人になって住んだことがある地域、よく遊びに行った親戚の家がある地域などで物件を探すことをお勧めします。もちろん、その地域の物件事情を把握するためには現地に足を運ぶ必要がありますが、少しでも馴染みがある地域であれば、全く知らない地域よりもずっと土地勘が発揮されるでしょう。

スーパー大家ヒストリー

2010年
自宅兼オフィスとして、地元・千葉県に中古木造戸建てを購入。これがきっかけで、千葉県の木造物件に投資するという方向性が固まる。

2011年
最初の投資物件として、廃墟同然の戸建て4戸を購入。リフォームによって高利回り物件に再生させる。

2014年
著書『地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます! ~首都圏でも手取り利回り25%』(ごま書房新社)を出版。Amazon売れ筋ランキング「アパートビル経営」「不動産投資」の2部門で第1位となる。

2016年6月現在
10棟46室を所有。高い満室率のもと、約2,000万円もの家賃収入を手にしている。

上総百万石先生の所有物件



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上総百万石さんの著書
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