リノベーション専門デザイナーとして物件を再生させる大家さん【みなやまくみこ】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

リノベーション専門デザイナーとして物件を再生させる大家さん

大家さんとしての運営方針を固めることこそ、賃貸経営の極意!

みなやまくみこさん

今回は、リノベーション専門デザイナーとの兼業大家さん、みなやまくみこ先生にご登場いただきます。みなやま先生は、単なる原状回復工事にとどまらず、借り手への訴求力を大きく高めるリノベーションによって、自他を問わずさまざまな物件に付加価値を生み出しています。フルリノベーションからスポットリノベーションまで具体例を挙げながら、リノベーションを活用することのメリットについて語っていただきました。
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競売物件を女子大学生専用のシェアハウスにリノベ!

私は、2009年にインテリアデザイナーと兼業で賃貸経営を始めました。最初の投資物件は、競売で落札した3LDKの区分物件です。

それまでもリノベーション専門のフリーランスのデザイナーとして賃貸物件のリノベーションを手がけていましたから、大家さんや不動産会社さんに知り合いが多く、物件の情報にもよく触れていました。また、過去にやっていた株式投資やFXなどと異なり、安定した収益が見込める投資対象として不動産に興味がありましたし、市場価格より廉価で物件が購入できる競売にも注目していたからです。

そこで、土地勘のある千葉県の競売物件を探していたところ、これはと思う区分物件が見つかりました。最寄り駅からの距離は徒歩6分ほどと近いですし、大学がすぐそばにあるので、学生さんに賃貸需要があると見込めました。さらに、物件を見に現地へ行ってみると、大規模修繕が終わって間もないため外観がとてもきれいなマンションだったんです。ただ、競売物件で内見ができませんから、物件内部の状態についてなるべく多くの情報を収集しました。例えば、マンションの管理人さんに尋ねたところ、入居していた方の性格からして残置物はおそらくないとのことでした。また、一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)のホームページなどで物件内部の写真を見ると、荒れている様子はまったく感じられなかったので、入札することに決めたのです。

この物件は、女子大学生専用のシェアハウスにリノベーションしました。例えば、リビングにはカフェ風の大きなテーブルを置いて入居者さんがゆったり過ごせるようにし、3部屋はそれぞれ色や雰囲気を変えて内見者さんに自分好みの部屋を選んでもらえるようにしました。また、玄関のクロスにはダークチェリー色を選択。きれいな色でありながら、当時は他物件であまり見ない色だったので、自分の物件で使ってみたいと思っていたのです。おしゃれ好きな女性内見者さんへの印象が強くなるとも期待しました。リノベーションの実作業はほとんど業者さんにお願いしましたが、プランはもちろん全て自分で立てました。

経営はうまくいきました。自主管理でも満室経営が続き、家具や家電といった設備投資を含めて100万円ほどかかったリノベーション費用も、すぐに回収できたのです。女性にしっかり訴求できたからだと思っています。2015年に手放しましたが、売却益も出ました。

リノベーションで物件の収益性UP!

リノベーションは、物件の訴求力を高める効果的な方法です。老朽化している、賃貸ニーズが低いなど、さまざまな理由で入居づけが難しい物件でも、収益性のある物件に再生させることができます。

私が仕事として手がけた、オーナーさんからの依頼、物件を例にお話ししましょう。

東京都世田谷区の築古木造戸建て(2階建て)は、駅にも商店街にも近いという好立地ながら長期間入居者がつかなかったそうで、そのためか、内部はかなり傷んでいました。これを、女性専用のシェアハウスにフルリノベーションしたのです。2DK だった1階部分は約20畳という広いリビングにし、リビングにカウンターキッチンを設けました。カウンターキッチンにすることで開放感が生まれますから、リビングは物理的な面積以上に広く感じられるようになります。

さらに、リビングでありながら、柱と柱の間を利用して収納スペースも多く設けました。というのは、もととも3室だった2階部分に6室つくることにしたため、各部屋に収納スペースを多くとるとどうしても手狭になってしまいます。1階部分のデッドスペースを収納に充て、2階の部屋をもっと広くしたいと考えたのです。

フルリノベーションですから費用は1,500万円ほどでしたが、立て替えるよりはかなり低額です。借り手もすぐに見つかり、空室が出てもすぐに埋まるようです。また、6部屋からの合計家賃収入は月額約33万円で、この物件所在地の同規模戸建ての家賃相場である月額約18万円と比べると、約15万円もの増収です。以前は空室だったのですから、断然おトクでしょう。オーナー様にはとてもよろこんでいただきました。

あるいは、埼玉県にある木造アパート。16戸中5戸で1年以上空室が続いているとのこと。そこで、試しにまず空室2戸をリノベーションしたいと依頼されたのです。

この物件はどの戸も6畳の洋室が1間、つまりワンルームです。となると単身者の入居を期待するところですが、周辺には2〜3DKのアパートが目立ち、最寄り駅の前にスーパーマーケットはるもののコンビニはないというように、単身者よりもファミリー層が多いエリアにあります。ワンルームはそもそも需要が高くないわけですから、入居者探しに苦戦するのも無理はありません。

これを予算内でいかに再生するか。私は、オーナー様のご意向をうかがいながら、若い内見者さんに訴求できるように、2戸ともクロスやクッションフロアなどを変えました。例えば、1戸はレンガ柄のクロスとブルーのクロスを中心的に用いてインパクトを出し、木材模様のクロスでアクセントをつけました。もう1戸は、薄い色合いのクロスで落ち着いた雰囲気を出すことにしました。それでいて印象が弱くならないように、壁の上部はペパーミントグリーンのクロス、下部は白い木目風のクロスと、別の色合いのクロスを張り分けたのです。

このリノベーションは好評だったようで、家賃を下げずに2戸とも入居者が決まりました。おかげでオーナー様から、同じ物件の残りの空室についてもリノベーションを発注していただきました。1戸あたりのリノベーション費用は30万円ほどと、1年間の家賃収入で十分回収できる金額です。

現実性のある物件運営方針を!

賃貸経営全般にいえることでしょうが、リノベーションでも、物件の責任者であるオーナー様、つまり大家さんご自身が物件をどう運営したいかをしっかり固めることが大切です。

例えば、どの程度お金をかけるのかが決まっていなければ、リノベーションが始まりません。予算を決めるにあたっては、リノベーション費用を何ヶ月分の家賃で回収できるかをシミュレーションする必要があります。また、借り手としてどのような人を想定しているかがはっきりしていてはじめて、リノベーションの方向性が見えてきます。若い単身者向けの物件とファミリー向けの物件ではもちろん、一口に単身者といっても男性なのか女性なのかでも、物件に求められるデザインは大きく異なるからです。

私も大家として、物件ごとにもちろんプランを立てています。千葉県の区分物件を立地条件などから女子大学生専用のシェアハウスにしたことは、最初にお話ししたとおりです。

2015年には東京都目黒区に中古戸建てを購入し、欧米からの訪日旅行客向けの民泊施設として運営するようになりました。これはきれいな状態の物件でしたから、インテリアのコーディネートをしたほかは、照明器具を替えるといったいわゆるスポットリノベをしたくらいですが、借り手はついています。

インテリアのコーディネートとしては、量販店で購入した家具をコーラルピンクに塗装しました。欧米の方に人気のある色ですから、この物件のテーマカラーにすることに決めていたのです。また、キッチンは暗い感じのブルーで、正直あまり気に入らなかったのですが、予算の都合で取り替えられませんでした。キッチンの暗い感じの色合いを目立たなくさせるためにも、コーラルピンクは効果的だと考えたのです。

物件運営のプランにはリアリティーも欠かせません。賃貸需給のバランスや家賃相場などを総合的に判断し、ご自身の物件がどのような属性の人たちに向いているかを冷静に見極めてください。物件を購入する前にしっかり検討するのが本当は重要ですが、賃貸物件を相続した物件のオーナー様のように、事前の検討が不可能だったということもあるでしょう。

では、リノベーションを含めて、現実的な運営方針を立てるためには何をすべきか。方法はいくつかあると思います。例えば、ご自分の目指す運営と近い運営を行っている先輩大家さんの意見を参考にすること。大家会やセミナーに参加すれば、大家さんから直接アドバイスがもらえます。

あるいは、リノベーションについてであれば、私のようなプロのデザイナーに相談することも有効です。私の場合は兼業で賃貸経営をしていますから、デザイナーとしての目線に加え、大家さんとしての目線でも分析し、具体的なご提案をすることを心がけています。先ほどお話しした東京都世田谷区の女性専用シェアハウスも、オーナー様のご意向は当初、普通の戸建てとしてリノベーションしたいというものでしたが、私が「シェアハウスにしてはいかがでしょうか」と申しあげました。シェアハウスにすれば、1戸でありながら各室から賃料が得られますし、東京都内では、特に若い女性にシェアハウスの人気が依然として高いからです。

ただ、決めるのはあくまでもオーナー様。ご自身にとってベストだと思える決断を下すためにも、運営プランを定めていただきたいと思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

自分の物件の弱点を把握するワザ

リノベーションの大きな効果の1つは、競合物件と差別化できることです。ただ、差別化を図るためには、競合物件の内装や設備などがどのようなものか、しっかり把握しておかなければなりません。そこで、ご自身の物件周辺に、ご自身の物件と間取りや家賃などの条件が似た物件について、不動産ポータルサイトで検索して写真を見たり、不動産屋さんを回って情報を収集したりすることをお勧めします。ご自身の物件に何が足りないかが見えてきて、リノベーションの方向性を決めることにもつながるでしょう。

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セルフリノベーションのワザ

リノベーションには、棚を取りつけたり塗装をしたりというように、自分で簡単に、しかも低価格でできるものがあります。例えば、購入した中古物件のクローゼットの扉が傷んでいたとしましょう。扉を自分で塗装すれば塗料代だけで済みますから、新品と取り替えたり、業者さんに修理してもらったりするよりもずっと安く仕上がります。さらに、部屋の雰囲気に調和し、なおかつおしゃれになるように自分でアレンジすることも可能です。
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業者さんにお願いする場合のワザ

1業者さんに発注する場合でも、ちょっとした工夫をするだけで、ただ原状回復工事をするよりもずっと効果的なリノベーションができます。例えば、クロスを壁一面に張り替えてもらう時に、その部屋に合った色合いのクロスを指定するのです。発注者が何もいわなければ、業者さんは白いクロスを用意します。白いクロスはオーソドックスですが、言い方を変えればインパクトがありません。業者さんの作業費はどの色のクロスでも同じですから、材料費をいくらか上乗せするだけで、内見者さんに強くPRできるようになります。

スーパー大家ヒストリー

OLをしながらインテリアコーディネーターの専門学校に通学し、卒業後、デザイン会社に転職。のち、リノベーション専門デザイナーとしてフリーランスに。

2008年
投資用アパートのインテリアを手がけたことがきっかけで、不動産投資に興味を持つ。    

2009年
最初の投資用物件として千葉県の区分所有物件を競売で購入。女子大学生専用のシェアハウスにリノベーションし、30%以上の利回りを実現。

2015年
著書『インテリア工事姉さんの“デザインリノベーション”で家賃収入UP作戦!』(ごま書房新社)を刊行。好評を得る。

2015年
東京都目黒区に中古戸建てを購入し、訪日外国人旅行客向けの民泊施設にリノベーション。好調な経営を続けている。

みなやま先生が所有する物件




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