東京都と神奈川県の物件で勝負する大家さん【菅谷太一】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

東京都と神奈川県の物件で勝負する大家さん

土地の積算価格が高い物件を保有して、出口戦略を見据えるべし!

菅谷太一さん

今回ご紹介するのは、現役の不動産投資家であり、不動産の売買・仲介・賃貸などを行う企業の経営者でもある菅谷太一先生。先生は、賃貸ニーズを正確に見極め、事故物件、全空物件、既存不適格物件など一般的には好条件とは言えない物件を修繕、保険、幅広い入居営業活動などによって高利回り物件に再生させるのはもちろん、売却時には可能な限り多くのキャピタルゲインを得るために家賃下落を防ぎ、高入居率を目指して出口戦略も徹底しています。その独自のノウハウを具体的に語っていただきました。
【菅谷先生の経営する企業のホームページ】
【菅谷先生のコラム】

念願の都内一棟物件を取得したものの予想外のピンチに!

私は、ちょうど不動産投資がブームになり始めた2006年、宮城県仙台市で不動産投資を始めました。子どもが生まれ、「可処分所得を増やしたい」と思うようになったことが、直接のきっかけです。その頃の私は燃料商社の仙台支店に勤め、大家さんや不動産会社さん、建築業者さんへの営業を担当していたので、不動産には以前から興味がありました。

1件目から3件目までは、仙台市内の区分に投資しました。当時の私の年収は、500万円台。いわゆる高属性ではありませんでしたし、仙台市内の金融機関は一棟物件への融資に消極的なところが大半でしたから、一棟物件には手が出なかったのです。1件目は知り合いから紹介された任意売却物件で、私が購入する前から借り手として大手企業がついていました。2件目・3件目は競売で落札した物件で、DIYで部屋をきれいにしたところ、すぐに入居者が見つかりました。

このようにうまく運用できましたから、「今度は一棟物件がほしい」「できれば東京都23区内にほしい」という気持ちが高まっていきました。しかも、2008年のリーマン・ショックの後で、物件の価格は下がり、利回りは上がっている時期。今こそ買い時だと思いました。そこで、杉並区にある好立地の8世帯中古アパートをインターネットで見つけ、購入したのです。資金は、東京に支店がある某地方銀行から融資を得てまかないました。

ところが、この物件は大誤算でした。例えば、購入時は満室でしたが、それから4カ月の間に4世帯が退去してしまいました。購入してから知ったことですが、この物件は短期賃貸マンションのように運営されており、極めて短期間の入居者さんしかいなかったのです。

また、退去が出た室内に入ってみると、どの部屋もボロボロ。これも購入前には知りませんでしたが、物件の前所有者は退去が出るとクリーニングだけで済ませ、修繕をしていなかったのです。さらに、原状回復費を入居者が負担するという契約さえ前所有者と入居者との間にはなく、4室の修繕費は全て私が出すことになりました。長く住むつもりのない入居者さんばかりですから、残り4室もやがて空室になることは明らかでした。

つまり、空室は増える一方でありながら、私は、ローンの返済に加えてかなりの修繕費を負担しなければならなくなったわけです。資金繰りに困った私は、日本政策金融公庫からお金を借りてリフォーム費に充てることにしました。家族に手伝ってもらいながら、クロスの張り替えなど自分たちでできる範囲はセルフリフォームもしました。まだ仙台市内に住んでいたので移動がとても大変でしたが、仕方がありません。事前に物件の情報をしっかり把握していなかった自分の甘さを呪いました。

ただ、リフォーム後の入居づけは、比較的スムーズにいきました。部屋をきれいに直したこと、媒介契約を交わしている不動産会社さんにただお願いするだけでなく、大家である私自身が積極的に周辺の不動産屋さんを周り、客づけに努めたことなどが功を奏したのでしょう。家賃を下げることなく、借り手を見つけることができたのです。

売却益は1ランク上の物件を購入するための切り札

私は不動産投資を始めて9年目の2014年に起業し、不動産の売買や仲介、賃貸管理などを総合的に行うビジネスを手がけるようになりました。2016年7月現在、個人・法人合わせて95室を投資用に所有しています。ここまでうまく不動産とつき合ってこられたのは、投資のポイントを押さえていたからだと思います。

例えば、物件選定。所在地の賃貸需要や価格はもちろん、入居率、想定される修繕費、広告などの客づけにかかる費用、借入金の返済などを総合的に判断し、購入するかどうかを決める必要があります。私は杉並区の一棟で、修繕費の額も借入金の返済も計画どおりにいかず、肝を冷やしましたが、なぜそうなったかと言えば、立地のよさを過信して購入物件情報収集を怠ったまま手を出してしまったからです。

特に賃貸需要については、購入前に周到な調査が必要です。ファミリー層への訴求力が高く、長期入居が期待できるエリアなのか、単身者向けの需要が多いエリアなのか、学生需要なのかも変わってきます。これは、退去後の修繕費や入居経費にも影響することであり、慎重に検討しなければなりません

また、出口戦略も重要なポイントの1つです。言い換えれば、所有物件をできるだけ高く売却するための戦略です。不動産は、ただ所有しているだけで、火災保険費や司法書士費、不動産取得税、固定資産税などが発生し、少なくとも物件価格の10%ほどの支出が初年度かかります。さらに、所有する期間が長くなればなるほど修繕費がかかる一方、家賃は下落傾向になります。そのため、いいタイミングで売却し、キャピタルゲインを手にするほうが得策です。

いわゆる高属性で、金融機関から融資が得やすい人であれば、購入した物件を持ち続けるという方法でもうまくいくでしょう。しかし、かつての私と同じような年収500万円ほどの一介のサラリーマンには、融資に頼るにしても限界があります。そうであれば、購入時よりも高く売却し、そこで得た差額によって、前よりもいい物件を購入していったほうが、資産を増やしやすいでしょう。私は最初の投資物件として区分を購入した時から、出口戦略を意識していました。

売却するタイミングは、個人が所有する物件の場合、購入から5年目が目安になります。というのは、その時期に売却課税率が約半分に減るからです。

ただ、区分は入居率が100%か0%のどちらかでしかないため、所有年数にかかわらず退去が出たタイミングで売却することを検討してもいいでしょう。先ほどお話ししたように、物件は所有しているだけでお金がかかりますし、退去後には少なくともクリーニング費は必要。しかも、新しい入居者さんがすぐに見つからなければ、広告費などのコストもかかります。こうした費用を回収するには、何カ月もの家賃を充てなければなりません。そこで、私も仙台市内の区分は、退去が出た後すぐに売却しました。購入から5年未満だったので、売却課税率は高くなるものの、売却すれば手もとにお金が残ることが分かっていたからです。リスクを避けて、確実なリターンを得たほうがいいと判断しました。

一方、法人所有の不動産の売却課税率は所有期間によって変動しませんから、減価償却費をたくさん引き出すことが重要になります。短期間に多くの金額を計上し、節税効果を上げるためには、1年で償却できる金額が大きい物件がベストです。法定耐用年数を経過したものは、耐用年数×0.2で償却が可能であるために、木造の場合は22年×0.2=4年で償却が可能となります。この年数の間減価償却により、家賃収入の増加による税率アップを抑え、長期譲渡に切り替わる丸5年後に売却時期を迎えるのがセオリーと言えると思います。

改築によって違法から合法にチェンジ!

起業して以来、私は東京都と神奈川県にエリアを絞って投資しています。物件に何かあった場合、すぐに駆けつけられるように、当時事務所を置いていた東京都八王子市からクルマで1時間以内にいける範囲に限定しています。

法人として所有している物件は、大きく2種類に分けられます。

1つは、東京都の区部にある物件で、なおかつ人気エリアの駅から徒歩数分の距離という好立地のもの。こうした物件は根強い需要があるため、入居づけがしやすく、築年数が相当経過していても買い手は必ずいます。そこで、ある程度長期間所有して売却することが多くなります。

もう1つは、郊外の物件。しかも、最寄り駅からの距離が遠かったり、建物に欠陥があったりといった理由から、一般的には投資対象に適さないとされる物件です。低価格で入手でき、手を加えることによって高利回り物件に再生させられるところが魅力です。再生させる方法としては、例えば改築。私が神奈川県相模原市に持っている重量鉄骨の一棟は違法建築物件として格安で購入しましたが、合法建築物件に改築し、高利回りで運用しています。減価償却費を十分に引き出してから売却する予定です。

ただ、物件をどれほど劇的に再生させたとしても、賃貸ニーズのない地域ではそもそも借り手がいないのですから仕方がありません。そこで、賃貸需要の高い地域を正確に見定めて投資していく必要があります。仲介や管理だけでなく、客づけ業務もビジネスの一環と位置づける私としては、特に力を入れています。具体的には、購入しようとしている物件がある地域の賃貸ニーズを担う不動産会社さんを把握し、客づけ営業を行うのです。信頼関係を築き、私の物件に優先的に客づけしてもらえるようになれば、その地域で負けることはなくなります。賃貸ニーズを担う不動産会社さんが見当たらない場合は、購入を見送ることになります。

個人で初心者のかたでも、これとほぼ同じ方法で賃貸需要が把握できるでしょう。ほしい物件の所在地域の不動産屋さんを回り、目当ての物件に競争力があるかどうかなど、情報を収集するのです。地元の不動産屋さんは、その物件について最もよく知っている人の1人。正確な情報をつかみたければ、ただインターネットに頼るだけでなく、現地に足を運ぶことをお勧めします。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

ぶれない投資を行うワザ

不動産投資を始めると、いつの間にか物件を買うことが目的になってしまう人がいます。求める物件がなかなか市場に出なかったり、ほしい物件があっても融資を断られるなどの事情で手に入れられなかったりすると、目の前にある物件を購入して満足してしまうわけです。もしも収益性のない物件をつかんでしまったら、経済的に破綻することになりかねません。
そこで、自分なりの投資の軸を持つ必要があります。何年間でいくらのお金がほしいのかを決め、それを実現するために必要な物件を探しましょう。売却益も計算に入れることで、購入する物件のランクを段階的に上げていくことも可能になります。物件の購入はあくまでも目標を達成する手段であることを忘れなければ、投資の方針がぶれてしまう恐れもなくなります。

2

物件の情報を収集するワザ

気になる物件が見つかったら、物件所在地の不動産屋さんを訪ね、その物件に関する情報を収集しましょう。当たり前の話ですが、地元の不動産屋さんは地元の物件に精通しています。「あの物件は狭いから、家賃を低く設定しても客づけが難しい」といった、購入するかどうかを検討する上で欠かせない情報が得られると思います。目当ての物件を扱っている不動産屋さんは、都合のよいことしか言わないかもしれませんから、複数の不動産屋さんを回ることをお勧めします。

3

空室を埋めるワザ

賃貸需要があり、リフォームなどによって競争力のある物件にしているにもかかわらず空室が埋まらないとすれば、客づけの仕方を見直しましょう。例えば、今まで不動産屋さんにただ丸投げしているだけだったのであれば、大家さん自身が動いてみるのも方法です。
私は複数の空室が出てしまった時、物件の媒介契約を交わしている不動産屋さんに、自分でも営業したいと伝え、内装の写真や間取りといった物件の概要が分かる情報を載せたチラシを作ってもらいました。そして、物件所在地の最寄り駅と同じ路線にある不動産屋さんを、このチラシを持参しながら回ったところ、比較的すぐ借り手が1人見つかりました。すると、媒介契約を交わしている不動産屋さんも、「オーナーは本気だ」と感じたのか、それまで以上に熱心に客づけに取り組んでくれるようになり、全ての空室を埋めることにつながりました。

スーパー大家ヒストリー

2006年
当時の勤務先・宮城県仙台市で不動産投資をスタート。2年ほどの間に中古区分を3つ購入し、順調に運営。

2008年
仙台市在住のまま、東京都杉並区に中古一棟を購入。購入から4カ月間に入居者の半数が退去し、さらに予想をはるかに上回る修繕費が発生してローンの返済が苦しくなるなど、投資家人生最初の、そして最大の危機に直面。日本政策金融公庫から融資を受けたり、DIYをした上で自ら客づけ営業を行ったりといった対策が功を奏し、運営は持ち直す。

2011年
埼玉の収益不動産の売買・管理に特化した事業を展開する企業に転職し、収益不動産の賃貸管理に携わる。

2014年
不動産の売買や仲介、賃貸管理などを総合的に行う「ハウスリンクマネジメント株式会社」を設立。代表取締役に就任。

2016年
『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』(幻冬舎メディアコンサルティング)を出版。好評を博する。

菅谷太一先生が所有する物件







菅谷太一先生の著書

『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』

(幻冬舎メディアコンサルティング)

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