関西にこの人あり! 年間家賃収入6億円のスーパー大家さん【岡田のぶゆき】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

関西にこの人あり! 年間家賃収入6億円のスーパー大家さん

事前の物件運営計画は、融資獲得も含めて綿密に立てるべし!

岡田のぶゆきさん

今回ご紹介するのは、主に近畿地方で勝負しているスーパー大家さん、岡田のぶゆき先生。先生は区分所有を購入したのをきっかけに、戸建てや一棟、さらに居住用・商業用も問わず多様な物件の投資に進出。総投資額は60億円を超え、年間約6億円もの家賃収入を得るに至りました。短期・長期の保有戦略やうまく融資を引くポイント、物件選びのノウハウまで、岡田流投資術の真髄を語っていただきました。
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売却という手段の効果を、最初の投資物件で実感

今と違う自分になりたい。私が不動産投資を始めたのは、そう感じたからです。

私は大学を卒業し、父の経営する経営コンサルティング会社に就職しました。しかし、社会人経験ゼロですからコンサルタント業務など務まるはずもなく、与えられる仕事は経理などの事務的なものばかり。仕事にまるで興味が持てなかった私は、情けない話ですが、ただデスクに向かっているだけという毎日でした。そんな時、宅地建物取引士の資格をたまたま取得したことがきっかけで、不動産投資に興味を持ったのです。

物件の情報を収集して高い利益が得られるように購入する物件を選定し、運営にも工夫を凝らすことで、収益を上げていく。こうした、自力で利益を追究できるところが大きな魅力でした。そこで早速、書籍などを通して情報収集をスタート。並行して、自己資金で購入できる金額の物件を効率よく探せるように、競売物件をチェックするようにもなりました。

最初に購入した投資用物件は、競売で見つけた区分所有物件です。その物件付近の区分所有物件の相場からするとかなり低価格で、自己資金でまかなえる金額でしたし、写真を見ると設備も新しそうだったため、迷わず入札しました。落札後、室内に入ってみると、設備はやはり最近入れ替えられたばかりのようだったので、内装をきれいにする程度に軽くリフォームし、事前に把握しておいた周辺の家賃相場と同程度の金額で入居者さんを募集。繁忙期だったこともあり、すぐに借り手が見つかりました。

ところが、その入居者さんはわずか半年という、仲介手数料やリフォーム費用を回収する間もないほどの短期間で退去してしまいました。また、区分所有物件では、空室であっても管理組合に収める管理費や修繕積立金なども必要ですから、せっかく物件を手に入れたのに、支出ばかりがかさむことになってしまったのです。やがて新たな入居者さんが見つかったものの、その人もそう長くは入居してくれそうにないと感じました。管理費や修繕積立金といった年間の支出をあらためて計算してみると、この物件を保有し続けても、手もとにお金はそれほど多く残りそうにないことが見えてきました。

これでは仕方がありません。どうしようかと考えると、「売却」の二文字が頭に浮かびました。何年か保有してから売却すると、その分建物が古くなりますから、売値を下げざるを得なくなるでしょう。そうであれば、なるべく早く手放し、売却益が得たいと思いました。

そこで、満室の状態で賃貸物件として売りに出しましたが、買い手は現れませんでした。購入費用や初期投資費用を回収しようとすると、売値はどうしても高めに設定せざるを得なくなるからです。そのうちに退去が出たため、今度は空室の状態で、賃貸物件よりも相場の高い実需用物件として売りに出しました。すると、売値も上げていたにもかかわらず、すぐに買い手が見つかりました。設備の新しさが決め手になったようです。購入前にしっかり確かめておいて本当に良かったと、事前チェックの重要性を痛感しました。

私は売却によって、支出が補えたのはもちろん、利益も手にできました。物件をただ保有し運営するばかりでなく、場合によっては売却するという方法にも効果があることが身をもってわかりましたから、以後の物件選びでは、売却することも視野に入れるようになりました。

特に、築古戸建てや区分所有など、買い手が見つかりやすい比較的少額の物件は保有期間を短くし、転売することを考えるようになりました。一方、耐用年数が多く残っており、なおかつ大きなキャッシュフローが見込める物件は、長く保有することを想定して購入することにしたのです。

各金融機関の融資の特徴を把握し、目当ての物件を高確率で入手

03不動産投資を始めた当初は自己資金によって区分所有や戸建てに投資していましたが、物件を買い増していく過程で、金融機関からの融資を利用し、一棟物件にも投資するようになりました。時期としてはリーマンショックの後、物件の価格が下がり始めた頃。一棟物件の買い時だと判断したのです。私の区分所有や戸建ての運営実績を、金融機関が評価してくれるようになっていたことも、追い風になりました。

融資をうまく利用することで、経営規模を大きく、そしてスムーズに拡大できます。そこで重要になるのが、各金融機関がどのような融資を行っているかをしっかり把握すること。

例えば地方銀行では、物件を評価する際に積算評価を重視するところもあれば、収益還元評価を重視するところもあります。どの銀行が何を重視するかが分かっていると、積算評価はいまひとつでも収益還元評価が高い物件は、収益還元評価を重視する銀行に融資を頼むなど、物件の属性に応じた融資戦略が立てられます。また、地方銀行同士を競わせるという方法も。同じ物件の融資についていくつかの地方銀行に同時に持ち込み、別の地方銀行でも融資の相談をしていることを伝えるのです。すると、地方銀行は競争が激しいため、他行に負けまいと、自行での融資に前向きになってくれることが少なくありません。場合によっては、金利を低くしてくれることさえあるほどです。

一方、信用金庫や信用組合は、地方銀行に比べて金利は高いものの、融資が引きやすい傾向にあります。つまり融通が利くため、特に急ぎの物件の融資では便利です。ひとまず信用金庫や信用組合からお金を借りて物件を購入し、のちに地方銀行などから借り直すこともできます。さらに、融資の申し込みに対する返答も迅速。これは、目当ての物件を手に入れられるかどうかの分かれ道の1つ、時間との勝負に勝つことにつながります。

ただ、融資の対応には、同じ銀行、信用組合、信用金庫でも、支店によってかなり大きな差があります。気軽に応じてくれる支店がある一方、投資用不動産への融資にはきわめて消極的な支店も、大規模法人しか相手にしてくれない支店もあるといった具合です。

また、不動産投資をしていると、ほしい物件が同時に複数現れることがありますが、申し込むタイミングが同じだと、1つの金融機関は1つの物件にしか融資をしてくれないのが原則です。そんな時にも、それぞれの金融機関の融資の特徴を押さえておけば、悔しい思いをしなくて済みます。私は以前、これはと思う物件が3つ続出したことがありますが、融資を得てどの物件も購入できました。これは、築年数の経っている物件は古い物件でも長期の融資に積極的なところに、土地が広いために積算評価の高い物件は積算評価を重視するところにというように、3物件それぞれを最も高く評価してくれそうな金融機関3つに1物件ずつ持ち込んだ成果です。

複数の金融機関に当たるにしても、1物件ではなく3物件すべてを提示していたら、評価の高くなりやすい1物件にしか融資が得られなかったでしょう。もしそうなったら、2物件を買い逃すだけでなく、3物件いずれにも既に買付を入れていたため、違約金を支払うことになりかねないところでした。私がそうしたリスクを承知のうえで勝負に出られたのは、いかに3物件ともに融資を得るか、勝算があったからこそです。

では、各金融機関の融資情報は、どのように手に入れるか。知り合いの大家さんに尋ねるという方法もありますが、最も確実なのは、自分で体を動かすこと。私も融資を利用し始めた頃は、いくつもの金融機関に飛び込みました。金融機関の出方を見ようと、さほどほしくない物件について融資の相談をしたことも少なくありません。

一般的なセオリーとしては、ほしい物件が見つかってから金融機関を探します。しかし、いざという時に一から探すのは非効率。あちらこちらの金融機関に普段から足を運び、正直あまりその気のない物件についても、「この物件の購入を検討している」と話をしておくことをお勧めします。そうすると、融資に応じてくれやすい金融機関はどこか、その金融機関が融資に乗り気になる物件は何かが分かってきますから、目当ての物件に巡り会った時、融資の得やすい金融機関にすばやく融資を申し込めるようになります。

リスク回避の大きな武器、事前シミュレーション

私は不動産投資が波に乗ると、新卒で就職した父の会社を引き継ぎ、その主力事業を不動産の運営・売買に切り換えました。2016年9月現在、地元である近畿地方を中心に20数棟の物件を所有し、年間6億円ほどの家賃収入を得ています。物件数としては短期保有物件が7〜8割ですが、収益としては長期保有物件からのものが7〜8割を占めます。

投資している物件は、区分所有、戸建て、一棟とさまざまです。さらに、居住用物件も商業用物件もあります。利益を得るチャンスを広げたいと、投資対象を限定していないのです。当たり前ですが、アンテナを張る物件が多様になればなるほど、多くの物件の情報が集まるようになります。つまり、購入できる物件の選択肢が増えるわけですから、収益性の高い物件に出会う可能性も高まります。

大量の物件情報を目にすると、あれもこれもほしくなるのが人情でしょうが、不動産投資はあくまでもビジネス。キャッシュフローが得られず、売却益も見込めないような物件をどれほど持っていても、お金は入ってきませんし、経済的に破綻してしまう危険さえあります。そのため、気になる物件については、事前にしっかり検討しなければなりません。

チェックすべきポイントとしては、例えばリフォーム費用。付近の競合物件と比較して訴求力のある状態にするためかかる費用を見積もります。それを回収する見通しも立てる必要がありますから、家賃のシミュレーションも不可欠。家賃を現実的な金額に設定するためには、周辺の家賃相場も押さえるのはもちろん、レントロールを取り寄せ、家賃の推移もつかまなくてはなりません。このように多方面から総合的に検討し、収益性が見込めると判断できてはじめて、購入に向けて動くことになります。

不動産投資は、株式投資などと比べれば安定した利益が見込めますが、投資である以上、リスクがゼロにはなりません。私にも、不動産投資を始めて間もない頃にはつまずきがあります。一例を挙げると、某県郊外に格安で購入した、ボロボロの中古戸建て。リフォームして賃貸すれば、30%以上の利回りが期待できたので手に入れたのですが、借り手がつきませんでした。そこで、今度は実需用として売却しようとしたものの、これまた買い手が現れず、更地にしてようやく売却しました。利益は、利回り30%で何年間か運営するのに比べれば少なくなりましたが、しっかり出ました。というのは、更地にして売ることになった場合も想定し、それでも利益が出る金額で購入しているからです。リスクを可能な限り回避するためにも、購入前のシミュレーションがいかに重要か、お分かりいただけると思います。

ただ、物件について事前に把握すべきことは何か、知識として知っていても、実践しなければ仕方がありません。失敗したらどうしようと、なかなか経営規模を増やせないかた、あるいは投資に踏み出せないかたには、区分所有や戸建てなどを対象にした、自己資金による小規模な投資をお勧めします。投資額が少なければ、自ずとリスクも小さくなります。私も、競売で落札した区分所有が投資の第一歩だったことは、はじめにお話ししたとおりです。小規模投資で実績を積んだうえで、もしその気があれば、融資を引いた大規模投資に進出しましょう。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

相場に対する感覚を鍛えるワザ

競売物件に入札することをお勧めします。実際には入札せず、頭の中でいくらで入札するかを考えるだけでも構いません。
競売では、物件の売却基準額などが示されます。これは、不動産鑑定士の評価に基づいたもので、不動産会社さんから得られる一般流通市場の物件価格と異なり、きわめて客観的な評価額です。入札者は、売却基準額などを参考に、自分がその物件に対してどの程度の価値を認めるかを決めることになります。落札額と自分の入札額とを比較すれば、投資家の感覚、つまり相場と、自分の感覚とが一致しているかどうかを把握できます。もし、自分の感覚が相場とずれているようであれば、ずれがなぜ、どこで生じたのかを検討しましょう。これを繰り返していくうちに、どのような要因によって物件の価値が決まるのかが見えてきますから、物件を正確に値踏みできるようになるでしょう。
なお、競売物件の情報は、不動産競売物件情報サイトBITなどで閲覧できます。

2

購入前に空室対策を立てるワザ

購入しようとしている物件に空室がある場合は、その物件所在地周辺にある不動産仲介会社さんを訪ね、空室の理由を質問しましょう。もちろん、購入しようとしている物件を扱う仲介会社さんとは別の仲介会社さんを訪問します。複数の仲介会社さんを回れば、家賃が高いから、広告料が少ないからといったさまざまな情報が得られるはずです。収集した情報を総合し、空室を埋められると判断できた際には、購入に踏み出すことになります。
この方法は、気になる物件が満室であったとしても、購入した場合の経営を占ううえで有効です。例えば、現在は満室でも、短期間の入居者さんばかりであることが分かれば、経営は多難なので購入を見合わせることになります。そのエリアの物件を最もよく知っている仲介会社さんから直接話を聞くことで、リアリティーのある購入・運営計画が立てられるようになります。

3

効率よく自主管理するワザ

手間の少ない物件を選択的に自主管理することです。私の場合、新たに購入した物件では、基本的に管理会社さんに管理をお願いします。しばらく様子を見て、比較的手間の要らなそうな物件を自主管理に切り換えています。自主管理の物件についてはコールセンターと契約し、入居者さんの苦情や要望を24時間受けつけています。

スーパー大家ヒストリー

2005年
区分所有を競売で落札。最初の投資用物件となる。以後、しばらく区分所有や戸建てを自己資金で購入し、不動産投資の実績を積む。

2009年頃
金融機関から融資を得て、一棟への投資を開始。リーマンショック後、物件価格が下がり始めた時期であり、「今が買い時だ」と判断した。

2012年
最初の著作『200万円から6年で20億円! 売却から逆算思考する不動産投資』(ぱる出版)を出版。アマゾンランキング5部門で1位を獲得。

2013年
2冊目の著作『利回り70%超! 廃屋から始める不動産投資』(ぱる出版、共著)を刊行。

2016年
3冊目の著作『低資金で高収益! [Airbnb]不動産投資戦略』(ぱる出版)を上梓。

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