長期的視野に立って着実に規模を拡大!埼玉県を中心に勝負する大家さん【埼玉サラリーマン大家】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

長期的視野に立って着実に規模を拡大!埼玉県を中心に勝負する大家さん

投資のリスクを可能な限り少なくすべし!

埼玉サラリーマン大家さん

今回お話をうかがったのは、埼玉サラリーマン大家先生。先生は多忙なサラリーマン生活の合間に不動産投資を独学し、2002年に最初の投資用物件を購入して以来、着実に物件を買い増していきました。2016年10月現在の保有物件数は6棟57室、年間家賃収入は約2,800万円、資産規模は約3億円に至ります。近年、身動きのしやすい会社への転職し、不動産投資に投入できる時間を増やしています。投資につきもののリスクを極力減らし、安定した収益を可能にした、埼玉サラリーマン大家先生独自のメソッドを具体的にご紹介します。
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安全な資金繰りを重視し、ローンを繰り上げ返済

長期にわたる経済的に安定した生活。これを実現するために、私は不動産投資を始めました。

勤務先の給与には満足していましたし、学生の頃から続けているアフィリエイトやサイト制作によって副収入も得ていましたが、何が起きるか分からないのが人生。給与や副収入が、今後も今までどおりに得られるという保障はないと思っていました。そこで、株やFXなどに比べてリスクの少ない不動産に投資し、資産を増やしたいと考えたのです。

ただ、資金繰りがうまくいかなくなると、経済的に破綻をきたしてしまいます。そうなっては元も子もありませんから、とにかく安全に資産を増やすことを目指して投資の基本方針を立てました。例えば購入する物件の価格は、土地値以下か、土地値をやや上回る程度までに決めました。これくらいの価格で手に入れていれば、万が一物件の運営がうまくいかなかったとしても、更地にして売却すれば元が取れる、あるいは損が出るにしても破綻しない程度にとどめられるからです。

最初に入手した投資用不動産は、地元・埼玉県にある築十数年の木造アパート(10室)。指し値が通って私の方針に合う値段になりましたし、12〜13%の利回りがあったため、融資を引いて購入したのです。累計空室率が7〜8%と低いことも魅力の1つでしたが、資金繰りのシミュレーションでは、もしも半分が空室になったとしても焦げつかないことを確認しました。

物件を買い増していく際も、安全な資金繰りを最も重視しました。そのため、購入した物件のローンは繰り上げて返済。ローンがまだ残っている間に、たまたま市場に現れたお買い得な物件を購入することが例外的にあったものの、基本的には、前に購入した物件のローンを完済するか完済の目途を立てたうえで、新たな物件の購入に向けて動きました。そうすることにより、ローンの返済に行き詰まることを心配せずに、家賃収入の大部分を次の物件の購入・運営に充てられるようになりました。さらに、保有する物件が増えれば増えるほど、多くのお金が使えるようになりますから、前よりもローンを早く返済でき、物件を買い増すペースを無理なく上げることもできたわけです。

私の投資法では、ローンが残っているうちは繰り上げ返済に専念することになりますから、家賃収入源が1つしかない1棟目の物件の運営にはハードな面も。空室はほとんどなく、家賃が順調に入っていたため、帳簿上は黒字となっていても(繰り上げ返済を多用する投資手法ですから)キャッシュフローは大きくマイナスとなります。つまり、借金を完済するまで持ち出しに耐え続けることになります。

ただ、ローンさえ返済してしまえば、キャッシュフローが遥かに大きくなるほか、運営が破綻する危険性も少なくなります。いわば、運営の安定期に入るわけです。また、もしも繰り上げ返済の途中で運営に行き詰まることがあったとしても、大ケガをすることはありません。先ほどお話ししたとおり、土地値に近い価格で物件を手に入れているからです。

自主管理と委託管理の中間をいく管理

私のようにサラリーマンとの兼業で大家になった者としては、本業としっかり両立するためにも、物件を効率よく管理しなくてはなりません。専業の大家さんと異なり、時間の自由が利きにくいからです。多くのサラリーマンにとって、1棟だけならまだしも2棟3棟と買い増していけば、自主管理をするのは不可能でしょう。そのため管理会社さんに管理をお願いすることになりますが、私はただ丸投げをしても中間マージンの支払いであまり儲からなかった経験から、自主管理と委託管理との中間を目指すことにしました。

例えば、修繕。管理会社さんには入居者さんからの要望や退去の日程などを伝えてもらい、リフォーム自体は業者さんに自分で発注しています。そうすれば、管理会社さんにお願いするよりも低コストで仕上がります

具体的にご紹介しましょう。投資用不動産を持って間もない頃、管理会社さんにお願いしたリフォームの見積もりや請求書を見ると、私が自分で買えば㎡単価600~800円ほどで発注できるクロスの張り替え工事に、1,100円ほどかかったことになっていました。わずか300~500円ほどの差ですが、仮に1室のリフォームに50㎡必要になれば約1万5,000~2万5,000円の違いが出ます。そして、リフォームが必要な部屋がいくつもあれば、すぐに10万円単位の差に広がります。トイレなどの水回りでは部材の購入費の差額がさらに大きくなりますから、年間のリフォーム代で考えれば総費用が百万円規模の違いになることもあるでしょう。

そこで、自分で選定した、手頃な価格でしっかり仕上げてくれるリフォーム業者さんにお願いすることにしたのです。「窓の鍵が壊れた」「換気扇の調子が悪い」「退去が決まった」といった連絡が管理会社さんからくると、私がリフォーム業者さんを手配します。と言っても、リフォーム業者さんにただ電話をしてお願いするだけですから、5分もかかりません。多忙なサラリーマンのかたでもできると思います。

物件の入退去が多く生じる2月〜3月には、リフォーム業者さんも繁忙期。発注の連絡をしても、「1か月先まで予定がいっぱいで動けません」と言われることがあります。私はこれに備え、最も早く仕上げてくれる業者さんにお願いできるように、複数の業者さんの連絡先を携帯電話に登録しています。

ただ、価格・仕事ともに信頼できるリフォーム業者さんは、残念ながら一朝一夕には見つかりません。私は、一度お願いしてみて、しっかり仕上げてくれると感じた業者さんにはまたお願いし、もうひとつだと感じたら別の業者さんに声をかける、ということを繰り返して今日に至ります。

キャッシュフローが大きくなり、資産価値を重視した物件選定にシフト

2016年10月現在、私は6棟(木造5棟、軽量鉄骨1棟)57室を保有しています。いずれも、埼玉県か東京都にある中古物件で、土地値以下もしくは土地値をやや上回る程度の価格で購入しました

ここまで拡大してくる間に、物件を選ぶ観点は多少変わりました。不動産投資を始めた当初は利回りの高さを重視していましたが、近年は資産価値の高さを重視し、人気の高いエリアにある道路づけの良い物件など、土地値の高い物件に手を伸ばすようになりました。ローンを繰り上げて完済した物件の数が増えるとともに、大きなキャッシュフローが得られるようになり、購入資金に余裕が出てきたからこそ可能になった変化です。

ローンは4棟目までが完済、5・6棟目も2017年中に完済できる予定で、そうなればキャッシュフローは2,000万円を超えます。これをどのように用いるかは検討中です。

東京都内にもっと物件がほしいという気持ちがあるのですが、現在は物件価格が高騰する一方であるため買い時とは言えないでしょうし、正直、今の市況では都内でこれはと思う物件を見つけるのも大変です。また、私の保有物件は築28〜30年ほどが経過しています。古い物件ばかりだと不具合が一斉に生じそうなので、そのリスクヘッジとして、今度は新築の物件を入手するのも方法です。あるいは、古い物件ばかりだからこそ、外壁塗装などの大規模修繕を全物件で行おうかとも考えています。税金対策にもなりますし、今、大きく手を入れておけば、これから先も長く稼いでくれる物件になるという期待があります。

何度かお話ししたように、私は物件を購入するかどうかを決めるにあたり、更地にして売却することを想定した、かなりシビアなシミュレーションをしています。ただ、購入後に、物件を手放そうと思ったことは今のところ一度もありません。どの物件もうまく稼働し、安定した収益があるからです。初期の頃に購入した物件は、家賃収入によって購入費もリフォーム費用も既に回収しています。購入価格は土地値同様だったので、今は、無料で手に入れた土地が利益を生んでいるのと変わらない状況になっているわけです。そのため、今後、万が一土地値が大きく下がるようなことがあっても、私には影響がありません。

経済的不安要素から無縁の生活を長期にわたって続けたい。私はかつてそんな夢を抱いて不動産投資を始めました。最初の投資物件を購入してから14年の間に、夢を実現する仕組みは着々と形になっています。経済的破綻をもたらしかねないリスクを警戒し、可能な限り減らしてきたことは、これまでお話ししたとおりです。

巨額の融資を長期間引いてRC1棟物件を購入すれば、相当な額のキャッシュフローがすぐに生まれるでしょう。しかし、それなりのリスクを長期間に渡って覚悟する必要があります。何事もそうですが、物件の運営でも先々を正確に見通すことなどできません。予測以上に入居づけが難しく空室が埋まらなかったり、何らかのトラブルで入居者が一斉に退去してしまったりするなど、運営上の危機がいつ生じるかもしれないわけです。そのため、たとえ時間はかかっても、着実に利益が上がる方法のほうが私の性格に合っていました。心配性なので。投資手法の正解は、人によりけりです。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

物件を探すワザ

お買い得な物件の情報を得るためには、「この人は本気で物件を買おうとしているな」と、不動産屋さんに思ってもらえるような大家さんになることが大切です。そこで私は、不動産ポータルサイトや地場の不動産屋さんのサイトに登録し、新着情報を毎日チェック。気になる物件があれば、どんどん問い合わせました。さらに、休日などに不動産屋さんを直接訪ね、自分がどのような物件を探しているか、具体的に伝えました。こうしたことを繰り返していった結果、不動産屋さんからくる電話やファクスが次第に増え、市場に出る前の物件、いわゆる川上物件の情報も手に入るようになったのです。

2

入居づけに強い管理会社を選ぶワザ

いくつか方法をご紹介します。
まず、物件の近くの駅に行って客が入っている、もしくは入りやすそうな店舗を持つ管理会社さんをいくつか特定します(この際、物件の最寄りの駅を狙うのか、それとも近くの大きな駅を狙うのか、所在地によって正解は異なります)。狙う駅が複数ある場合には、そのすべての駅で店舗を出している管理会社があれば狙い目です(ただし、同じブランドでも実は違うフランチャイズの会社だったりするので、そうすると意味がありませんが)。
次に、自分の物件がある地域の小さな不動産屋さんを訪問し、入居づけに強い管理会社さんはどこかと尋ねるという方法もあります。複数の不動産屋さんを回るうちに、その地域で評価の高い管理会社さんが見つかります。 また、物件所在地域のアパートを回ると、どの管理会社さんが多くの物件に看板を出しているか、つまり、多くの物件を管理しているかが分かってきます。その管理会社さんこそ、その地域で力を持ち、したがって入居づけにも強いところだと考えられます。

3

自主管理を効率化するワザ

先ほどお話ししたように、私は自主管理と委託管理の中間型の管理を実践しています。自主管理で力を入れていることの1つに、管理の効率化があります。例えば、水道のパッキンは退去時に自分で新品と交換します。これにより、入居中に交換する必要がほぼなくなるほか、費用も抑えられます。パッキンが壊れ、水漏れが生じてからリフォーム業者さんにお願いすると、人工代を含めて1回8,000円ほどかかりますが、自分でパッキンを換えれば、1個200円ほどのパッキンの費用を負担するだけ。1室に5個パッキンが必要だったとしても、1,000円で済むわけです。
パッキンの寿命は5年ほどなので、前回の交換から5年前後で生じた退去の際が、次回の交換のタイミングということになります。忘れないように、交換した年月日は記録しています。

スーパー大家ヒストリー

2002年
埼玉県に木造中古アパート(10室)を購入。最初の投資用物件となる。以後、安全な資金繰りを最重視して買い増していく。

2013年
5棟目の投資用物件として東京都豊島区に木造中古アパート(14室)を購入。これまで埼玉県内の物件に投資してきたため、初めての東京都内の物件となった。

今後は東京都内の物件を購入していこうかとも考えたが、東京都内は物件価格をはじめ諸費用が高いため計画を変更。6棟目は再び埼玉県内の物件(軽量鉄骨の中古アパート)となった。この頃、身動きのとりやすい会社に転職。

2016年10月現在
6棟(木造5棟、軽量鉄骨1棟)57室を保有。

埼玉サラリーマン大家先生の所有する物件

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