緻密な投資分析により、物件を効率的に運営する大家さん【猪俣淳】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

緻密な投資分析により、物件を効率的に運営する大家さん

目標に応じて手段を決めるべし!

猪俣淳さん

今回ご紹介するのは、26もの不動産関連資格を有するスーパー大家さん、猪俣淳先生。豊富な知識を武器に投資の収益やリスクなどを精密に分析。そのうえで物件を購入・運営・売却しているため、効率よく、なおかつ安全に資産を増やしています。2016年11月現在の保有物件は、個人・法人名義で東京・横浜を中心にアパート・マンション・区分・戸建・店舗とバリエーションも豊富な7物件。ご自身がどのような投資をしてきたか、投資分析の具体例を交えて語っていただきました。
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隣は無接道地!? お宝に化ける匂いがムンムンと

img02「不動産投資で老後に備える」、思い立ったのは不動産業界に飛び込んで十数年が経った頃でした。

大学卒業後すぐに地元の不動産会社に就職した私は、お客様の人生に深くかかわるコンサル的な側面を持つ不動産仲介の仕事を天職と感じ、夢中で取り組みました。より深く自分の仕事を磨き上げるために、関連分野の知識習得の必要性を強く感じ、宅建・FP・損保・一級建築士など毎年のように資格を取得していったのです。また、自分自身の実践が欠かせないと入社2年目で自宅として購入した中古区分から始まり、買い先・売り先2パターンの買換え、土地取得+注文建築など、マイホーム系の経験を積み重ねました。

そして、歳を重ね、いつしか私を支えてくれたお客様たちも老後の住まいの安定から、老後の収入の安定にその関心が移っていき、それは私自身の問題でもありますから、そこで身近な、そしてロバート・キヨサキ著『金持ち父さん 貧乏父さん』で一躍脚光を浴びるようになる前からサラリーマンの老後の収入確保の途として昔からポピュラーな選択肢のひとつであった「収益不動産」を自分でも取り組んでみたいという欲求が強くなっていったのです。当時、担当していた3人の定年前後のお客様とのかかわりも大きかったと思います。1人は贅沢暮らしが一転、定年とともに社宅を追い出され、途方に暮れた上場企業の部長。1人は健康を害し、早期退職を余儀なくされ熟年離婚とアパート立ち退きという目にあったサラリーマン。そして、地元の小さな会社を定年退職し「現役の時は、仕事がしやすかったな。若い頃からコツコツ買い進めた物件の家賃があって部下にも上司にもおごってたから」と楽しそうに笑うアパートローンを完済した大家さん。40代を迎え、老後の生活が身近に感じられてきた自分から見ても、この方のスタイルがいいかなと思ったわけです、双子が生まれたばかりで大変なお金がかかることはわかっていましたので。

2001年、最初に購入した収益物件は、横浜市内の中古アパート(1DK8戸)。敷地は60坪の整形地でほぼ土地値でした。最寄り駅からも徒歩9分で、入居付けも問題なさそうでした。購入時点で満室でしたし、近くに大学や工業団地があって今後の賃貸需要も十分に見込めます。ただし、築後30年とかなり古く傷んでいたため維持修繕コストもそれなりにかかり、賃料も低水準です。また、築古物件ゆえにローン返済期間も短く、高利回り物件といえどもあまりキャッシュフローが出ないことは明らかでした。それでも、売却出口を含め総合的にシミュレーションした結果、投資価値があると判断しました。

もう1つ決め手になったのは、隣接住戸が無接道地(適合接道がないと建築ができません)で、当該物件敷地の一部の使用承諾を得て建築されているということです。つまり、隣接住戸の価値はこの物件が握っていて、隣地所有者がこの物件の敷地の一部を買うにしても、隣地をこの物件の所有者が買うにしても、市場価格とはかけ離れた価格が形成される可能性が隠されているということがわかっていたからです。

必要とあらば、そしてそれ以上のリターンがあればかなりのコストをかけてでも資本改善を行うという投資をしていますが、この物件に関しては基本的になるべく手をかけずに物件を運営することにしています。もしも、かなりの面積をもつ隣地を取得できる機会が訪れたときに、どの位の面積を接道のために使うかということが未確定なので、それまであまり現状変更をしたくなかったからです。当然賃料水準は低いままですが、高稼働率を維持しています。物件は個人から法人に移りましたが、じっと来たるべき時を待っています。(実は、先般の台風もあり大分傷み具合がひどくなってきたので、ついに外壁塗装と外回りの設備関係を改修しました。退去が出たタイミングで、賃料をやや上げようかと思っています)

出口戦略を取らないと投資効率が悪くなる

img03私の投資は、“売却出口”を重要視しています。投資全体のパフォーマンスは売却によるキャッシュフロー(値上がりは絶対条件ではありません。融資残高が減少すれば売却時の手取り現金は大きくなります)によって大きく影響を受けますし、売却せずに保有のみで投資を行う場合には同等のキャッシュフローを得るためにかなりの期間がかかり、それはリスクでもあり、投資効率からみても良い選択肢ではないということが計算によってわかるからです。具体的にご紹介しましょう。

2件目に私が購入した物件は、やはり横浜市内の築16年の中古アパート(12戸)。最寄り駅からは徒歩8分で、最初の物件よりも5年長い20年ローンを組み、8年保有後に売却しました。保有期間中の税引後キャッシュフローは、累計で約970万円。売却による税引き後の手取りは約2,160万円でしたから、結果としてこの投資は約3,130万円の利益を出したということです。一方、売らずに保有し続ける場合、同額を得るためには取得から26年を要しますので、およそ3倍の期間が必要だということです。それは再投資の機会を失うということでもあります。

2008年までの7年間にトータルで5物件を購入しましたが、すべて2015年までに売却し、新たな7物件に再投資をしています。資本改善を行い購入時よりもかなり高く売れた物件、購入価格よりも低い価格で法人に移転した物件と様々ですが、税引後キャッシュフローを計算するとどれも保有が1~3に対して売却が7~9という割合になります(平均すると2:8)。

もちろん、売却益がしっかり出るような物件にするためには、前提条件として流動性が高い地域や物件でないと難しいですし、それなりの努力も必要です。例えは、2つ目の物件であれば、年間賃料に匹敵する予算を使って外装、エクステリア、設備の更新を行い賃料水準の維持に努め、さらに売却時には、保有期間中退去が出ず手を付けていなかった部屋についても給湯器・エアコンといった設備をすべて新品に換えています。

売却によって得た利益の再投資先は、金融資産や預金もその1つですし、別の物件のローン繰上返済でも構いませんし、当然次の物件に再投資ということもあります。4つ目に取得した物件は横浜市内の最寄駅から徒歩6分の新築建売アパートでしたが、7年間保有した後売却して、得た約1,420万円をもとに、新たに4つの物件を購入しました。それらはいずれも、より都心に近く、立地条件のいい物件で、この入れ替えによりポートフォリオはより優れたものになりました。

利回りは、立地が良ければ低くなりますし、立地が悪ければ高くなります。利回りは高いに越したことはなさそうに思えるかもしれませんが、利回りが高いには高いなりのリスクがあります。どちらで投資をしていくかということは、投資家それぞれの判断ですし、その方のスタイルにもよりますからどうこう言う必要もないと思っています。よりリスクの低い投資へ移行していくというのが、私自身の投資の進め方であるということだけです。

ただし、利回りの高い地域はイコール賃料単価が安い地域である場合が多いので、その場合には運営していくうえで、維持・修繕のコスト負担が重くなるということ、そして例に挙げたような資本改善による賃料や売却額への反映が弱くなり、場合によっては投資回収ができない可能性があるということは申し添えておきます。

例をあげてみましょう。バリューアップ工事に1,000万円をかけたことにより賃料水準があがり、物件からの収入が年100万円増えたとします。市場で取引されるこの物件の想定利回りを10%と仮定すれば、修繕という投資によってこの物件の価値は、100万円(増収分)÷10%(市場での利回り)で1,000万円上昇したことになります。修繕にかかった分と同じ程度に価値も上がっているため、損はしていないわけですが、得もしていません。同様の工事を行い、同様の増収を得た物件でも、市場での利回りが20%なのであれば、価値の上昇はわずか500万円でコストの回収が不可能ということになります。一方、利回り5%の地域であれば、2,000万円の価値上昇ですし、賃料の上昇水準はより高いと考えられますので、きわめてすぐれた投資になる可能性が高いということができます。

こういった資本改善を行っている物件も、なにもしていない物件もあるということは私の取り組んだ事例で触れましたが、すべてこういった費用便益分析によって投資判断を行っています。

購入前に検討したい5つの「P」

最初に触れたように、私の投資は新築・築古、一棟・区分、居住用・非居住用といった分類にこだわらず、構成されています。基本は、横浜から都内にシフトしていますが、地方都市である地元横須賀でも投資を行っています。投資するかどうかの判断は、あくまでも賃貸市場が成立していて、売却出口が取りやすい=流動性のあるエリアや物件であるということを前提に、定量化した投資分析によって判断をしています。その時に、貸せるかどうか、また現状は空室が多いが何かしらの努力によって改善される要素があるかどうかということの判断をするうえで大切にしている考え方をご紹介します。そして、これは運営中の空室対策にもそのまま応用できます。

① Place…… 立地条件。
② Product……物件の魅力。間取り、広さ、デザインなど。
③ Price…… 賃料。敷金・礼金の有無といった入居条件を含みます。
④ Promotion……販促活動。予算・内容・ターゲット・チャネル
⑤ Partner……物件運営のパートナー。売買仲介・管理・リーシング・工事

①は購入後に変えることができませんから、慎重に判断しなければなりませんが、ターゲットを変えると立地の問題が解決する場合もあります。駅から遠いが、公園や人気の高い学校があるエリアであれば子育て世帯には良い立地になります。単身者にとっては繁華街など環境に問題がありそうなエリアでも良い立地かもしれません。

②〜⑤は、みずからの判断で改善できるものが大半ですが、かけたコストを回収できるかどうかは先ほどご紹介した通りです。改善余地ありと判断すれば、主体的なコントロールできるところが不動産投資の魅力のひとつですから、他のさまざまな条件が合えば購入の決断をすることになります。ただし、②については、内装・外壁・設備といったもの以外に、法律上、構造上変更が難しいものもありますので、そのあたりの注意をしてください。

新築で長期融資を組みキャッシュフローを厚くしたり、築古の老朽化物件を取得し、バリューアップをしたり投資を成功させる手段は沢山あります。ただし、その手法が自分にとって適しているかどうかということは、自分自身の目標・目的によって異なります。例えば、〇年後に月額〇〇万円のキャッシュフローが欲しいといった目標がはっきりしていなければ、どのように投資を組み立てていくのかということが見えてきません。また、投資基礎となる資金や資産背景、勤務先・年齢といった要素も投資の実現の可否に大きく影響を与えます。投資を始める前に、目標とその他の要素を十分に吟味することが投資を決定づけます。

例を挙げます。目標は、「(1)借入金のない状態で(2)年間600万円のキャッシュフロー」と仮定します。運営費や空室損など引いた、純利益が600万円ということですから、家賃収入自体はこれ以上ということになります。仮に賃料収入に対して、空室損5%・運営費15%とした場合、600万円÷(1-(5%+15%))=750万円の年間家賃収入が必要ということになります。家賃6万2,500円の物件であれば、10戸あれば事足ります。利回りが7.5%とすると、750万円÷7.5%=1億円。つまり、1億円の自己資金があれば、その場で目標が達せられることになります。

もしも、1億円の現金が用意できないのであれば、用意できる現金をもとに融資を組み合わせながら、年数をかけ求めるゴールに向かって歩を進めていくしかありません。その時に、キャッシュフローや売却利益、そしてその再投資がその実現を助けてくれるはずです。

私の場合は、「(1)20年後に(2)借入金なしで(3)年間1,000万円のキャッシュフローが得られるようにする」という目標を最初に立てています。定年後に当時の収入を確保したいということから期間とキャッシュフローの目標設定がされています。借入金なしでというのは自分自身のリスク志向の低さからきています。当然、皆さんには皆さんなりの目標があって然りですから自由に決めるべきです。ただし、投資する資金に対して、目標キャッシュフローが大きかったり、目標に達するまでの想定期間が短ければ実現は困難になりますし、過大なリスクを負うことになります。自身のリスク許容度と秤にかけながらご自身にあった手段・手法を選択されるといいでしょう。

また、目標はあくまでも目標ですから、ご自身を取り巻く状況が変化したらそれに合わせて目標も変化することもあると思います。例えば、金額はもう少し少なくてもかまわないので、より早い段階でキャッシュフローを得たいとか、あるいはその逆とか。あるいは、市場や世の中が想定以上に大きく変化することだってあります。目的や状況の変化に応じて手段を自在に変えていくためにも、投資物件の選択肢は広いほうがいいですし、それを可能にしてくれるのが投資分析や市場分析といったモノサシと、賃貸経営スキルであったり、建築的な知識であったり、運営に協力してくれるチームを作る能力であると考えています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

投資分析

投資を数値化し、正確で緻密な投資分析をすることによって、自分がしようとしている投資のメリットやリスクなどを明らかにすることができます。投資分析を自分のものにする第一歩は、正しい分析手法を学び、具体的な物件で実際に計算してみること。不動産ポータルサイトなどに載っている物件を自分が購入したと仮定して、利回りやキャッシュフローはもちろん、維持費や空室損、税金、ローンの返済などを総合的にシミュレーションしましょう。

2

空室対策

本文でご紹介した5つのPが基本です。そのなかでも手軽に取り組めるのは、物件の清潔感を保つことです。清潔な物件のほうが不潔な物件よりも借り手がつきやすくなることは、言うまでもありませんが、意外とこれを忘れてしまっている大家さんが結構いらっしゃいます。空室対策の相談を受けて現地に行くと、共用廊下にゴミがあふれていたり、敷地に雑草が伸び放題になっていたりすることが珍しくありません。掃除をしただけで借り手がついたという話もよく聞きます。物件は賃貸市場に出した時点で商品になったわけですから、商品としてふさわしい状態にしておくことを心がけてください。

3

物件のメンテナンス

メンテナンスには、①矯正メンテナンス、②繰り延べメンテナンス、③予防メンテナンスの3種類があります。①は、床が腐食していたり、雨漏りがしたりするというように、入居の安全性や快適性が相当に損なわれると考えられる場合に必要になり、投資効率云々とは関係なしにすぐに対処する必要があります。②は緊急性が低くとりあえず今は直さなくてもいいもの。ただし、放っておくとより深刻な状態になることが予想されたり、やらないと入居づけなどに大きく影響が出そうな場合は、先回りしてメンテナンスを行います。これが、③です。①はしなければならないものですが、②③をどうするかは大家さん次第。費用対効果を見定めて判断しましょう。

スーパー大家ヒストリー

2001年
最初の投資物件である中古木造アパートを神奈川県横浜市金沢区に購入(2011年に売却。ただ、売却先が自分の法人であるため、法人名義で2016年現在も保有している)。

2003年
横浜市港南区に中古アパートを購入(2011年に売却)。

2005年
横浜市金沢区に中古アパートを購入(2011年に売却)。

2006年
横浜市磯子区にアパートを新築(2013年に売却)。

2008年
神奈川県横須賀市に中古アパートを購入(2015年に売却)。

2016年11月現在
個人名義・法人名義合わせて7物件を、東京都と神奈川県に保有している。

岡田先生の所有する物件

横浜市金沢区
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世田谷区
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江東区
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横須賀市
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板橋区
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横浜市南区
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横浜市金沢区
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