地方都市を主戦場とするサラリーマン大家さん【落合潤也】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

マイナビ賃貸

賃貸経営・部屋を貸す

メールで問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:30~18:00

「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

地方都市を主戦場とするサラリーマン大家さん

融資をうまく利用することで、勝負の幅が広がる!

落合潤也さん

楽待の人気コラムニストRJ72号室こと、落合潤也先生。サラリーマンを続けながら独自の不動産投資メソッドを確立し、土地勘がなかったにもかかわらず、地方都市を中心に高利回り物件を購入・運営しています。よく知らない地域で勝負するためには何が必要か、一般市場には流通しないようなおトクな物件情報をいかに掴むかなど、落合流賃貸経営の真髄をご紹介します。
【落合潤也先生のコラム】

01

高利回り物件を求めて札幌へ

022011年、私の大家人生は北海道札幌市区分所有物件を購入した時から始まりました。ただ、東京都近辺で生まれ育った私は、特別札幌市の物件事情や地理に明るかったわけではありません。不動産ポータルサイトで検索するなど、情報を収集するうちに、札幌市の物件のおトク感は全国的にもトップレベルであることに気づき投資エリアに選んだのです。

当時の札幌市の物件は、ものによっては首都圏の物件の約10分の1の価格で購入できました。もちろん、札幌市の物件は東京都内の物件に比べて家賃を低く設定することになりますが、それでも、都内だったら10万円の家賃が設定できるような部屋の家賃が購入価格と同じように10分の1の1万円にまで下がることはありません。つまり札幌市は、低額・高利回り物件がたくさんある、いわば宝の山だったのです。仮に運営が失敗したとしても大ケガにならないように、自己資金で購入したかった私としては、なおさら魅力的な土地でした。

とはいえ土地勘のない地域に投資するにあたり、情報収集は入念に行いました。不動産ポータルサイトでエリアを変えて何度も検索し、どのエリアでどのような間取りの物件の人気が高いかをチェックしましたし、現地の不動産屋さんにも連絡し、新着の物件情報をファクスで送ってもらいました。更に、直接現地に行っての調査も複数回行いましたが、それは、気になる物件をいくつか見つけたうえでの話。目当ての物件もないのに現地へ足を運ぶのは非効率的です。

情報収集と並行して自分の投資方針も固めました。例えば、鉄道などの駅から徒歩5分以内の距離にあり、新耐震基準で建てられ、バス・トイレ別の物件を狙うといった具合です。1物件あたりの投資額は、60㎡であれば600万円というように、平米数×10万円を上限にしました。

そうした下準備をして購入に踏み切ったのが、札幌市西区の区分所有物件です。JR琴似駅から徒歩1分と好立地であり、ほかの条件も私の投資方針に合っていました。ただ、昭和の終わり頃に建てられたやや古びたマンションだったので、購入後は2DKだった間取りを1LDKに、和室を洋室に変えるなど、大きくリフォーム。内装やクロスを工夫し尖った部分を持たせ、美容師やアパレル関係者といった、おしゃれに敏感な人たちにも訴求できるよう、また「いくつもの物件の中の1つ」ではなく、少数の人にでも「ここに住みたい!」と思って長く住んでもらえるようにと考えました。この作戦は功を奏し、周囲の物件よりも高めの家賃に設定したにもかかわらず、すぐに借り手が見つかりました。

一方で誤算もありました。リフォーム費用が予想外にかかってしまったのです。そのため、家賃でリフォーム費用を回収する期間も長くなり、欲しい物件を見つけても資金繰りが難しくて手が出ない時期ができてしまいました。ここでリフォーム業者さんに任せるのではなく、壁紙や部材などの単価を自分で把握しなければならないと痛感し、今後予算に見合わないところはDIYにするなど、自分で動こうと肝に銘じました。

戸建てを買い増すことで、キャッシュフローを積み上げる

03私は2016年12月現在、北海道、石川県、埼玉県、東京都、静岡県に76室を保有しています。物件の種類は区分所有のほか、一棟も戸建てもあります。いずれの物件も最初に決めた投資方針に合う物件です。

ただ、投資を始めた当初と異なり、ローンを組むようにはなりました。というのも、物件を買い増していく過程で大家会に参加するようになると、億単位の借金をして物件を購入・運営しているメガ大家さんに何人も出会いました。その人たちの影響から、私も融資を利用しようという気持ちになったのです。金融機関の力を借りて一棟物件を購入・運営するようになると、キャッシュフローは大きく増えるようになりました。

そうして融資が増えていくと、金融機関との付き合いのスタイルも固まっていきました。特に、融資への積極性は金融機関の担当者さんによって大きく異なりますから、どのような条件であっても前向きに検討してくれる担当者さんとは、末長くつき合いたい。そこで私は「この人は!」と思っている担当者さんとの縁を切らさないために、その人が異動したら異動先に足を運ぶようにしています。例えば、東京都の日本橋支店でお世話になった担当者さんが宮城県の仙台支店に転勤した時は、仙台支店に手土産を持って挨拶に行きました。すると、「落合さん、いつでも声をかけてください。お力になれるように頑張りますよ」と、協力を約束してくれました。地方都市を主戦場にしている私にとって、頼りになる担当者さんが東北最大の都市にいることは百人力です。今のところ仙台市に保有物件はありませんが、いい物件が見つかれば担当さんに相談して購入したいと思っています。

他には顧問税理士さんからの紹介も、融資してくれる金融機関を開拓する際に大きな後押しになりました。私は保有物件が増えてきた段階で法人を設立し、それを機に税理士さんと顧問契約を交わしたのですが、顧問税理士さんは融資の相談をすると、自分の知っている複数の金融機関の担当者さんに紹介状を書いてくれました。すると、私が飛び込みで金融機関を訪ねてもなかなか会えないような、融資部門の責任者と直接交渉できるようになったのです。融資が得られるかどうかはあくまでも私と担当者さんとの交渉次第ですが、少なくとも交渉には応じてくれますし、審査にかかる時間も短縮されました。さらに、融資も引きやすくなったと感じています。同じ金融機関が、以前なら断ったような条件の融資でも今では応じてくれるようになっていますが、それは紹介があることが大きいと感じました。

投資の対象に関してお話ししますと、近年は戸建ての購入に力を入れるようになりました。一棟物件より低価格で手に入れられますし、長期入居も期待できるからです。北海道石狩市や岩見沢市など、札幌市への通勤圏内にある物件に狙いを絞って購入し、現在5戸を保有しています。運営してみると想像以上におトクでした。管理に手間がかからず、一度修繕すればその後しばらくは修繕費もほとんど必要がないため、家賃収入がそのままキャッシュフローになるのです。キャッシュフローを積み上げていけば、大家としての業績が金融機関に高く評価されるようになりますから、融資も今まで以上に受けやすくなります。

札幌を初めとし、地方都市で賃貸需要が高いことも、戸建ての優位性の1つです。しっかりリフォームした戸建てであれば、おそらくほとんどの地域で入居づけに苦労しないと思います。ただ、家賃設定を誤ってはいけません。住宅ローンで戸建てを購入した際の月々の返済額よりも必ず低く設定しましょう。ローンの返済額よりも高い家賃を払うのであれば、自分で購入しようと思うのが人情だからです。家賃さえ適正に設定すれば、戸建てなのにペット不可といった、おかしな入居条件をつけない限り、うまく運営できるはずです。

私が北海道で戸建てを買い増していくにあたっては、大家会の知人の紹介で知り合った、ある不動産投資家さんに協力してもらっています。その人は北海道在住で、地元の戸建てを中心に勝負しており、各地の物件の相場や賃貸需要の高低など、物件に関するさまざまな情報に精通していますから、全面的にアドバイスをもらっています。

最もありがたいのは、低料金でしっかり仕上げてくれるリフォーム業者さんを紹介してくれたことです。区分所有物件や一棟物件であれば、私も札幌市内で運営していますので、自分で既にお付き合いのある、信頼できるリフォーム業者さんに頼めます。不動産投資の初心者の方でも管理会社さんを通じて紹介してもらうなど、伝手を得る方法があるでしょう。ところが戸建ては、区分所有物件や一棟物件よりも敷地面積が広いことが多く、間取りも多様ですから、戸建てに強いリフォーム業者さんを見極める必要があります。なおかつ、仕事が確かで料金がリーズナブルな業者さんとなると、なかなか見つかりません。私のように東京在住で物件を遠隔経営している者であれば業者さん探しはなおさら大変です。リフォーム費用がかさむと家賃を上げざるを得なくなり、戸建ての運営に暗雲が立ちこめることになってしまうため、地元の情報に精通した仲間ががついていてくれるからこそ、遠隔地で戸建てがうまく運営できているのだと思います。

そういった経験から言えることは、居住地から遠く離れた場所で戸建てを経営しようとしている方には、地元の投資家さんとつながることをお勧めします。そのためには、投資しようとしている地域の大家会に参加するのが近道なので、気になる大家会があれば積極的に参加しましょう。ちなみに、地域の大家会にはその地域に物件を保有している人やその地域の物件に興味がある人であれば、在住者でなくても参加できることが多いです。

おトクな物件を確実に入手する極意

私が不動産投資を始めた頃に比べると最近は物件価格が上昇し、かつては宝の山だった札幌市でも収益性の高い物件が見つけにくくなっています。しかし私は今でも、以前と同じような高利回り物件を手に入れています。というのは、つき合いの深い不動産屋さんから、一般市場には流通しにくい物件や一般市場に流通する前の物件の情報が得られるからです。

例えば2014年9月に購入したRC一棟物件は、利回りこそ約10%と突出して高いわけではないものの、収益性は私の保有物件の中でトップクラス。特別な設備投資をしていないにもかかわらず、退去が出ると新しい入居者がすぐに決まるのです。入居づけがしやすいといういい流れができているので、不動産屋さんもお客さんに積極的に紹介してくれます。すると内見者が増え、ますます入居が決まりやすくなるわけです。この物件は、市場に出る前に信頼している不動産屋さんが紹介してくれました。

では不動産投資家は、不動産屋さんとの信頼関係を築くために何をすべきか。当たり前のことですが、物件を購入する意思をはっきり示し、行動に移すことです。自分がほしい物件の条件を不動産屋さんに具体的に伝えるのはもちろん、そうした物件を不動産屋さんが紹介してくれたらすぐ購入できるように、自己資金に加え、金融機関から融資の確約も得ておきましょう。

物件を紹介された後で金融機関に融資の相談に行くようでは、審査の結果によっては物件を購入できなくなるかもしれませんし、購入できたとしても紹介されてから時間がかかるため、ペンディングの状態が長く続くことになります。不動産屋さんもビジネスをしている以上、買うかどうかがはっきりしない相手には物件の情報を提供してくれません。不動産屋さんに入ってくる利益が少ない格安物件であれば、なおさらです。反対に、「条件に合う物件を紹介すれば必ず、しかも早く購入してくれる人だ」と不動産屋さんに思われるようになれば、おトクな物件の情報は自然に集まるようになります。実際、私は今お話ししたとおりのことを続けて今日に至っています。

自分の条件に合った「これは!」と思う物件など、そうザラに見つかるものではないため、複数の不動産屋さんとつき合うことも大切です。1社の不動産屋さんとしかつき合わず、物件を紹介してもらうまでに何年もかかってしまっては効率がよくありません。私は、1つの投資エリアで10社ほどの不動産屋さんとお付き合いをしています。そうすれば、年に1つくらいはいい物件に巡り会えると思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

土地勘のない地域で人気エリアを見極めるワザ

現地調査を行うことをお勧めします。私の場合、気になる物件を見学するのはもちろん、物件の最寄り駅周辺の飲食店などに入り、「この町、住みやすいですか?」などと、町の様子についてお店の人に質問します。さらに、物件所在エリアで最大のターミナル駅周辺でも、観光案内所や飲食店などで聞き込み調査を実施。「引っ越してこようと思っているのですが、お勧めの町はありますか?」などと尋ね、自分の気になるエリアの名が挙がるかどうかをチェックします。
また、現地の複数の不動産屋さんも訪問し、自分が物件を購入しようとしているエリアについて情報を収集します。注意が必要なのは、新たに購入しようとしている物件を扱っている不動産屋さんからの情報です。都合のいいことしか教えてくれ場合も多いと思いますから、情報の裏づけを得ることが大事です。
ただ、現地調査を何度も行うのは効率がよくありません。インターネット上の情報や、現地の不動産屋さんに送ってもらった資料などを通して、気になる物件をある程度絞ったうえで、購入するかどうかを最終判断するための材料収集として行うべきだと思います。

2

相場感覚を身につけるワザ

不動産ポータルサイトを用い、気になるエリアの物件を毎日検索しましょう。私は今でも、1日30分〜1時間必ずチェックしています。忙しい人であれば15分ほどでもいいと思います。わずかな時間でも日々続けることで、間取りや立地などの条件に応じた適正価格が把握できるようになります。
また、物件を毎日チェックしていると、なかなか買い手がつかず、値下げを繰り返す物件があることにも気づくようになります。その物件の情報を分析すると、立地や間取りなど、売れ残ってしまう要因が推測できますから、買ってはいけない物件を見極めるうえで役に立ちます。

3

管理会社を選ぶワザ

投資エリアの大家さんに紹介してもらうと、効率よく選べると思います。そのためには、自分がどのような管理会社さんに物件の管理をお願いしたいかを具体的に考えておかなくてはなりません。私は、入居づけに強く、小規模な管理会社さんにお願いしたいので、そうした管理会社さんを紹介してもらっています。小規模な管理会社さんを好む理由は、担当者さんとの連絡がつきやすく、他部署との連携もしっかりしているという印象があるためです。
管理会社さんは、物件をうまく運営していくためには欠かせないビジネス・パートナー。私のように、居住地域から離れた場所で賃貸経営に取り組み、物件に目が届きにくい者にとっては、なおさら貴重な存在です。安心してお願いできる管理会社さんを見つけるためにも、地元の情報に通じた大家さんとのつながりは大切にすべきだと考えています。

スーパー大家ヒストリー

2008年
居住用不動産として埼玉県蕨市に区分所有物件を購入。

2010年
居住用不動産として東京都新宿区に区分所有物件を購入。

2011年
北海道札幌市西区の区分所有物件を購入。最初の投資用物件となる。

2013年
札幌市に法人を設立。楽待でコラムを開始。

2016年12月現在
北海道、石川県、埼玉県、東京都、静岡県に、区分所有物件、一棟物件、戸建てを保有。総室数は76を数える。

落合潤也先生の保有する物件

区分
04

一棟
05

戸建て
06

一括お問い合わせ

客付けや空室対策等、お困り事はありませんか?おすすめの不動産会社をご紹介しております。

無料で  今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて

新築・建て替えで、土地活用・物件価値向上!対応ハウスメーカー【PR】

土地活用や建て替えはセキスイハイムににご相談ください。

賃貸経営お役立ち情報【PR】

リサイクル家電を設置して物件価値を向上!?KAITEKIへ今すぐご相談ください

バックナンバー

年間家賃総額4,200万円! 元祖サラリーマン大家さん

「大切なのは、継続的な勉強と目標に合わせた規模拡大です」【藤山勇司さん】

高利回り物件への不動産投資法で注目の新世代大家さん

「大家業はディレクター業と一緒です」【石原博光さん】

元4畳半OLからの華麗なる転身! 不動産資産6億円の女性大家さん

「成功するには良きアドバイザーに出会うこと」【星野陽子さん】

物件の原状回復はお任せあれ! セルフリフォーム大家さん

「入居率アップには、営業力と商品力が不可欠です」【赤井 誠さん】

中古ワンルームマンション一筋のサラリーマン大家さん

「目的を固めることこそ、賃貸経営の極意!」【芦沢 晃さん】

夫に内緒で家賃年収4千万!を稼ぐアラフォーママ大家さん

「自ら動いて道を切り拓こう!」【内本 智子さん】

不動産と金融の両方に精通する不動産鑑定士でもある大家さん!

「目的とゴールを明確にすれば、誰にでも大家になれる」【長岐 隆弘さん】

不動産投資の人気ブログを運営するスーパー大家さん

「自分でコントロールできるから不動産投資は面白い!」【寺尾 恵介さん】

50歳から大家業をスタートさせた主婦大家さん

「入居者さんやご近所さんも巻き込み楽しく賃貸経営」【蘭木 緑さん】

OLから転身し、純資産1億円を築いた女性大家さん

「購入前から出口を意識した戦略で資産を築く」【吉田 彩乃さん】

日本と台湾の投資家を支援する元メガバンカー大家さん!

「勇気を出して、まず一歩を踏み出そう」【岡本 公男さん】

3人の子供を育てながら賃貸経営を頑張る子育てママ大家さん

「自分のため、家族のために賃貸経営で幸せをつかもう」【五十嵐 未帆さん】

オシャレで面白い不動産投資法を実践するクリエイティブな大家さん

「不動産を通じて新しいライフスタイルの提案を」【青山 幸成さん】

大家さん専門税理士として活躍する大家さん

「経営者の視点を持って、積極的な行動を」【渡邊 浩滋さん】

憧れの自由な生活をつかんだ元サラリーマン大家さん

「理論を組み立ててから実践を!」【小林 ヒロシさん】

外資の経営経験を活かして成功している大家さん!

「大家業とはビジネスであることを忘れずに!」【黒木 陽斗さん】

地方のRC物件で勝負する元サラリーマン大家さん

「目的を定めてから手段を決めるべし!」【村田 幸紀さん】

学生時代から良い物件を安く買っている大家さん

「買付申込書で売り主と交渉すべし!」【石渡 浩さん】

築古木造1棟物件で勝負する元サラリーマン大家さん

「目的に応じて投資対象を検討すべし!」【横田 純さん】

都市部の物件で効率的な賃貸経営を実現した元サラリーマン大家さん

「賃貸需給のバランスを見極めるべし!」【徳田文彦さん】

札幌市の一棟物件で勝負する元サラリーマン大家さん

「物件選定こそ不動産投資の極意!」【竹居百合子さん】

全国各地に多様な物件を所有するベテラン・サラリーマン大家さん

「賃貸需給のバランスを見極めるべし!」【加藤 隆さん】

再び登場! 元祖サラリーマン大家さん

「時代の変化に即応した投資を!」【藤山勇司さん】

アラフォーママ、メガ大家さんとして再登場!

「今の市況で資産を安定して拡大していくために」【内本 智子さん】

中古戸建てを超高利回りで運営するサラリーマン大家さん

「リフォームで物件の競争力を高めるべし!」【日曜大家さん】

徹底したこだわりというオタク美学を貫く、木造物件専門大家さん

「高利回り物件は地元で探すべし!」【上総百万石さん】

大家さんとしての運営方針を固めることこそ、賃貸経営の極意!

「リノベーション専門デザイナーとして物件を再生させる大家さん」【みなやまくみこさん】

土地の積算価格が高い物件を保有して、出口戦略を見据えるべし!

「東京都と神奈川県の物件で勝負する大家さん」【菅谷太一さん】

事前の物件運営計画は、融資獲得も含めて綿密に立てるべし!

「関西にこの人あり! 年間家賃収入6億円のスーパー大家さん」【岡田のぶゆきさん】

融資をうまく利用することで、勝負の幅が広がる!

「地方都市を主戦場とするサラリーマン大家さん」【落合潤也さん】

入口と出口の戦術を固めることこそ、不動産投資の極意!

「首都圏の物件を高利回りで運営するサラリーマン大家さん」【日野たまきさん】

信頼できる仲間とチームをつくることが、満室運営のコツ!

「地元・秋田県の物件で勝負する、歌手と兼業の大家さん」【菅原久美子さん】

自己資金に不安があっても、工夫次第で投資規模を拡大できる!

「首都圏の物件で勝負する、現役サラリーマン大家さん」【金なしサラリーマン大家さん】

築古戸建てであれば、入居づけがしやすく、出口も見えやすい!

「埼玉県内の築古戸建てで勝負するスーパー大家さん」【黄金しょうこさん】

マイナビ賃貸おすすめの賃貸経営管理会社はこちら

お問い合わせはこちら

今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて
にご同意の上ご利用ください。

新着情報

トップページに戻る

ページの先頭へ