首都圏の物件を高利回りで運営するサラリーマン大家さん【日野たまき】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

首都圏の物件を高利回りで運営するサラリーマン大家さん

入口と出口の戦術を固めることこそ、不動産投資の極意!

日野たまきさん

今回ご紹介するのは、旅行代理店勤務と兼業のスーパー大家さん、日野たまき先生。本業や家庭とうまく両立させながら、指値や金融機関との交渉などを駆使した戦略的な不動産投資を進め、首都圏を中心に、区分、戸建て、一棟とさまざまな物件を保有。いずれの物件も高い満室率で運営しています。賃貸需要があり売却益も見込める物件をいかに低価格で入手するか、そのメソッドを語っていただきました。

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FP資格の学習を通して不動産投資に目覚める

安定してお金が稼げて面白そうだし、私にもできそう。こう感じたことが、私の不動産投資を始めたきっかけです。

私は旅行代理店に勤め、訪日旅行客部門(インバウンド部門)に携わっているのですが、2011年3月の東日本大震災から1年間ほどは、予定されていたツアーが続々とキャンセルされ、業務に大幅なゆとりができました。出勤が当番制になり、勤務日数は週2〜3日になりましたが、政府の特別措置によって給与は以前どおりもらえました。つまり、経済的な不安がないまま、自由になる時間が生まれたのです。私は、ただ遊んでいるのももったいないと、できた時間を資格試験の学習に充てることにしました。

この時に取得した資格にFP(フィナンシャルプランナー)技能検定があり、学習課目の1つだった不動産投資に興味を持ちました。安く買って高く売るというシンプルな仕組みであることを知り、ローリスク・ハイリターンの投資だと感じたのです。早速、不動産投資について学ぶ専門学校に通うようになり、インターネットなどを用いて物件の情報収集も始めました。

最初に購入した物件は、東京都三鷹市の単身者向け中古区分。人気エリアですし、約26㎡と単身者向けとしては広く、最寄り駅から徒歩15分以内と好立地だったことが、決め手になりました。価格は700万円ほどでしたが、指値をして650万円で購入しました。

中古区分物件を選んだのは、専門学校でお世話になった先生の影響です。その先生は中古区分物件を中心に投資して実績を残しているかたでした。また、購入資金は日本政策金融公庫から融資を引いて得ましたが、これも、自己資金はなるべく使わないほうがいいという、専門学校の先生の投資方針から学んだことです。不動産投資を始めた当初は、まだまだ自分の投資の仕方に自信が持てませんでしたから、先生の投資法を忠実にトレースしていました。

先生の投資法に自分なりのアレンジを加えるようになったのは、3つめの物件からです。それまで中古区分物件を2つ購入し、安定して運営できていたのですが、区分物件なのでキャッシュフローが少ないことに物足りなさを覚えてきました。自分の条件に合う物件を探したり、融資の交渉をしたりする手間は、どの物件でもさほど変わらないはずですから、どうせ手間をかけるのなら、もう少し手残りがある物件に投資したいと考えるようになったのです。そこで、3つめの物件には、区分物件に比べて管理費や修繕費をはるかに低く抑えられる、中古戸建てを選びました。土地つきの物件を保有してみたいという気持ちも、戸建ての購入を後押ししました。購入後、しっかり運営できるという実感が得られるようになると、次第に自信もついていきました。

価格交渉術をブラッシュアップ

私は、中古区分、戸建て、一棟と物件を買い増していき、2017年1月現在、全9戸を保有しています。いずれの物件も、企業や学校の周辺など、賃貸需要のあるエリアから選んでいるため、入居づけは良好です。築古の物件もありますが、内装をきれいにするといったリフォームによって競争力のある物件に再生できています。

保有・運営する物件の規模が大きくなる一方、物件1つあたりの購入費用は下がっています。つまり、自分の求める物件を低価格で手に入れられるようになっているわけです。そこでポイントとなるのが、売値が下がる物件かどうかを見極めること。例えば、市場に長く放置されている物件は、売り主さんが大幅な指値に応じてくれるケースが多いと思います。ただ、売り主さんに売却意欲がさほどなく、したがって値下げをするつもりもないというケースもあります。その物件を扱っている仲介業者さんと電話で話をし、仲介業者さんの返答から、どちらかのケースなのかを判断することになります。何かの事情で売却期限が決まっている物件であれば、売り急いでいる可能性が高く、指値がかなり利くと私は考えています。

指値が利きそうだと判断できたら、値下げ交渉に入ります。物件の立地条件や築年数などを総合的に検討し、自分が妥当だと思う購入金額を設定。これが受け入れられなければ購入を見合わせるという、一歩も引かない姿勢で交渉に臨むことが重要です。

もっとも、ただ強気の指値をするだけでは仕方がありません。こちらの示した金額であれば必ず購入する意思があることを、相手にしっかり訴えましょう。例えば、用意できる現金の額、金融機関から融資を受けられる金額などを具体的に伝えるのです。そのため、気になる物件を見つけてから金融機関をまわるのではなく、物件探しと並行して金融機関をまわる必要があります。実際に購入できるかどうかはともかく、自分が買いたいと思うような物件を金融機関に持ち込み、この物件であれば、自分にはどれくらいの融資がつくかを確認しておくわけです。そうすれば、同じようなスペックの物件が市場に出た時に、購入するかどうか、現実的な判断をすぐに下せます。融資は不動産投資の強力な武器になりますから、必要な時にすぐ利用できるように万全の用意をしておくことが重要です。

先ほどお話ししたように、私は最初の物件を購入する時から融資を利用しました。しかし、当時の私には金融機関と取り引きが全くなかったので、知り合いの税理士さんに、日本政策金融公庫の担当者さんを紹介してもらいました。他の金融機関ほどではないにしても、同公庫でも支店や担当者さんによって融資の基準が微妙に異なります。そのため、不動産投資を始めて間もないかたは、融資が得やすい担当者さんをどなたかに紹介してもらうといいと思います。「紹介してくれそうな心当たりがない……」という場合は、大家会に参加してみてはいかがでしょうか。物件を持っていない人でも参加できる大家会がいくつもあります。私も、物件購入前から参加していましたし、税理士さんと知り合ったのも大家会でした。親しくなった先輩大家さんが、自分の頼りにしている担当者さんを紹介してくれることもあるでしょう。

もっとも、融資に頼らずに自己資金で購入したほうがいい物件もあります。私の場合、5つ目の物件である千葉県船橋市の築古アパートがそうでした。

この物件は、路線価が1,200万円ほどの土地に建っているにもかかわらず、約450万円で市場に出ていました。首都圏の一棟物件としてそもそも破格でしたが、交渉した結果、約380万円まで値下げしてもらうことができました。リフォーム費用は250万円ほどかかることが見込まれましたから、購入費と合わせて630万円が必要です。ここで融資に頼ると、当たり前ですが630万円しか借りられません。しかし、自己資金から630万円を出して物件を手に入れれば、その物件を担保に1,000万円以上の融資が引けるはずですから、迷わず自己資金で購入しました。利回りが約30%で、順調に運営しています。

実需市場への注目

近年、首都圏を中心に物件価格が上がっています。そのため、「いい物件が市場に出ない」という声もよく耳にするようになったと感じます。しかし、これまでご紹介してきたように、私は目当ての物件を低価格で購入し、うまく運営しています。私は、インターネットで物件を毎日検索し、気になる物件があればすぐに仲介業者さんに連絡しているだけです。しかも、本業のサラリーマンとしての仕事に子育てなど、かなり忙しい毎日なので、物件を検索できる時間は1日30分。それでも、賃貸需要のあるエリアの高利回り物件を手に入れてきました。

私の物件探しのポイントは、一般の不動産ポータルサイト以外の検索サイトもこまめにチェックすること。例えば、大手不動産業者の運営する実需向け物件のサイトは不動産投資家があまり注目していないため、ライバルが少なくなります。さらに、売り主も投資家ではないことがほとんどであるため、お買い得な物件が見つかりまし、指値も通りやすいです。

また、地方の物件情報が集まるサイトもお買い得な物件が結構あります。私は徳島県の出身なので、四国の物件に特化したサイトを定期的にチェックしています。ある日、周囲にある同じようなスペックの物件よりも高額な徳島県吉野川市の物件を1つ、そのサイトで見つけました。1980年に建てられた物件で、戸建てと表示されていました。なぜ高値なのかが不思議で、その物件を扱っている仲介業者に電話で問い合わせました。すると、なんと戸建てにアパートがついており、金額は戸建て+単身者向けアパートのものだったのです。アパートの情報はインターネット上に公開していないようなので、アパートを含めた物件全体の資料を送ってもらったところ、アパートは戸建てよりも20年近く新しく、戸建てもアパートも満室。さらに、戸建て+アパートの購入価格と家賃とを比較すると、20%ほどの利回りで運営できることも分かりました。購入を即決した私は、すぐに広告をサイトから下げてくれるように伝えました。この物件のエリアは、一般的に賃貸需要が高いとは言えないかもしれませんが、しっかり収益が見込めると判断したからです。

地方の場合、結婚したり子どもが生まれたりすると戸建てを購入する人が、都市部より多いはずです。少なくとも、私に土地勘がある徳島県では間違いなくそうだと感じていました。そうであれば、単身者向けのアパートよりも戸建てのほうが、地方では入居づけが難しくなると思います。戸建てとは、どのエリアであれ、ファミリーに訴求力のある物件だからです。しかし、私が見つけた徳島の物件では、アパートだけでなく戸建てにも入居者がいました。しかも、仲介業者さんの説明によると、戸建てに入居しているのは6人家族で、4人いる子どものうち、末っ子ちゃんは小学生になったばかりとのこと。私が購入してからもかなり長く住んでくれそうなので、利益は十分に得られると考えました。そのご家族がいつか退去したら入居づけに苦戦するかもしれませんが、もしもそうなったら手放せばいいわけです。

物件の出口は、物件を買い増していく過程で強く意識するようになりました。2016年も物件を2つ手放しましたが、いずれもしっかり売却益が出ました。売却先は2つの物件ともに実需。投資家があまり参入しない実需の市場は、出口としても注目すべきだと実感しました。そのため今後の物件選びでは、賃貸需要があることをしっかり見極めるという従来の方針に加え、実需の市場で評価されることも重視していくつもりです。実需に訴求できる条件としては、まずファミリー向けの物件であること。次に、東京都23区内の物件であること。特に、東京都の市部や他県と接しておらず、周囲を区に囲まれたエリアの物件に、ある程度的を絞っていきたいと考えています。

入口と出口の両方を慎重に検討した物件選び。これこそ、不動産投資をうまく進める極意だと感じています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

物件情報を効率よく探すワザ

物件情報はインターネットで毎日チェックしましょう。毎日チェックしていると、新しい物件の情報が入ればすぐに分かるようになります。サラリーマンとの兼業などで忙しい人は、短時間で効率よく情報を収集できるように工夫することが重要です。
物件の情報収集に1日30分ほどしか充てられない私の場合、よく見る不動産ポータルサイトに自分が求める物件の条件を入れた状態を、パソコンのインターネットのホーム画面に設定しています。つまり、インターネットを立ち上げると、駅から徒歩15分以内、四十㎡以上、築30年以下の、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の物件が新着順に掲載された状態になっているわけです。別のホーム画面からポータルサイトに行き、条件を一々入力する手間が省けますから、その分じっくり物件をチェックできるようになります。1日5分ほどの違いですが、一ヶ月なら150分の違いになります。

2

気になるエリアについて有意義な物件情報を収集するワザ

気になるエリアがあれば、地元の複数の不動産仲介業者さんを訪問しましょう。例えば、自分の物件の空室がなかなか埋まらない場合、管理や仲介をお願いしている業者さんとは別の業者さんを訪問します。賃貸需給のバランスや競合物件の設備など、さまざまな情報が得られ、自分の物件の入居づけに何が必要か見えてくると思います。
仲介業者さんも突然訪問されるのは迷惑でしょうから、必ず電話でアポを取ってから訪問しましょう。多くの仲介業者さんは水曜日が定休日、土曜日・日曜日は忙しいので、訪問するとすれば月曜日の午後あたりがいいと思います。サラリーマンであれば休みをとることになります。情報をいただくのですから、手土産を持参することも忘れずに。

3

初心者が大家会で情報収集するワザ

初心者でも温かく迎えてくれる大家会はたくさんあります。私は大家会を通して、物件の購入・運営などについて教えてくれる先輩大家さんと多く出会えました。ただ、初心者という立場に甘えて情報をもらってばかりでは、先輩大家さんといい関係は築けないと思います。そこで、先輩大家さんの投資に役立つような情報を、こちらからも出すことを心がけましょう。
例えば、近年は外国人向けの民泊施設を合法的に運営している大家さんが少なくありません。私は旅行代理店で訪日旅行客部門(インバウンド部門)の仕事をしており、中国人旅行客のツアーによく携わっていますから、かつて大家会に参加し始めた頃は、多くの中国人が好む宿泊施設の条件などを話していました。仕事や趣味から何かしら投資に役立ちそうな情報を見つけましょう。

スーパー大家ヒストリー

2011年3月の東日本大震災後、勤務する旅行代理店の業務にゆとりが生じたことをきっかけに、社会保険労務士やFP(フィナンシャルプランナー)技能検定といった資格試験の学習を開始。FP技能検定の学習を通して、不動産投資の魅力を知り、2012年4月から専門学校で不動産投資について学ぶ。

2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。同年7月、2つ目の投資物件として千葉県千葉市に中古区分物件を購入。

2014年3月
3つ目の投資物件として埼玉県川越市に中古戸建てを購入。以後、区分、戸建て、一棟と、さまざまな物件を買い増していく。

2016年11月
著書『不動産投資で人生が熱くなる!〜サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ〜』(ごま書房新社)を出版。

2017年1月現在
9戸を保有。

日野先生の保有物件

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