地元・秋田県の物件で勝負する、歌手と兼業の大家さん【菅原久美子】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

地元・秋田県の物件で勝負する、歌手と兼業の大家さん

信頼できる仲間とチームをつくることが、満室運営のコツ!

菅原久美子さん

今回は、ソプラノ大家こと菅原久美子先生がご登場! 歌手としての活動と並行して不動産投資に取り組んでいる菅原先生は、建築職業訓練校に通学して建築のいろはを習得。さらに、建築業者さんとのつながりも築きました。スキルと人脈を武器に築古物件を上手にリフォームし、競争力の高い物件に再生させています。不動産投資家としての足跡と独自のノウハウ、今後の展望などをうかがいました。
【菅原先生のブログ】
【菅原先生のコラム】

兼業大家の義母の姿は、自立した女性の生き方として魅力的

私の夫の母、つまり私の義母は、秋田県秋田市で大家をしていました。私が不動産投資を始めたきっかけは、この義母の姿を間近で見ていたことです。

義母は商店を経営するかたわら、築古の木造アパートを満室で運営していました。退去が出ると、前の入居者さんのお友だちが代わりに入居することが多く、しっかり入居づけができていたのです。義母は入居者さんをよく訪ね、「ちゃんと食べてる?」などと声をかけていましたし、料理をお裾分けすることも珍しくありませんでした。入居者さんとのこうしたおつき合いにより、入居者さんが「この部屋なら安心して生活できる」と感じたからこそ、退去する際、ご自分のお友だちに入居を勧めてくれたのだと思います。

安定して収入が得られる手段を、本業以外にしっかり確保している義母の生き方は、自立した女性の生き方として非常に魅力的でした。そこで私も、歌手と兼業で不動産投資に取り組もうと考えたのです。

最初に購入した投資物件は、レンガ造りの築浅一棟物件です。3棟(各6室)一括で売りに出されていました。見学しに行ったところ、おしゃれな雰囲気が一目で気に入りました。レンガは古くなればなるほど味わいが出ると聞いていたので、なおさら心が動いたのです。売値は1億6,000万円でしたが、交渉した結果、なんと8,000万円にまで下がりました。この金額であれば、想定家賃などからシミュレーションすると約13%の利回りになりましたから、購入を決めたのです。半額にまで値下げすることができたのは、リーマンショックから間もない時期でしたし、さらに売り主さんが売り急いでいたことも大きかったでしょう。

物件を運用するようになると、退去後の原状回復費の高さに驚きました。リフォーム業者さんからきた見積を見て、「なぜこんなに高いの!?」と我が目を疑うこともしばしば。最初のうちは仕方ないと思って我慢していましたが、次第に「もっと価格を抑えられるのでは」という思いが強くなっていきました。とはいえ、当時の私にリフォームに関する知識はまったくありませんでした。そこで、建築についてしっかり学びたいと、ハローワークで紹介を受け、建築職業訓練校に通うことにしたのです。建築仕事の仕上がりの質や、建築のプロセス、どのくらい労力がかかるものかを把握したいという思いもありました。

建築職業訓練校では半年間のコースを選び、建物の構造、リフォームの仕方や具材の種類と用途といった建築のいろはを身につけました。おかげで、壁紙や床の張り替えなどが自分で上手にできるようになりました。さらに、物件を見る目も鍛えられました。例えば、気になる物件を見学しに行った際は建物の基礎の状態を必ずチェックするようになりました。時には作業着と懐中電灯を持参し、床下にもぐることも。内装と違って基礎は修復できませんから、傷んでいないことを確かめたうえで購入しなければなりません。立地条件や建物の外観が魅力的であっても、基礎に問題がある物件は購入を見合わせます。

建築職業訓練校で建築業者さんとのつながりができたことも、大家として大きな財産になりました。例えば、外壁の塗装や水回りの修繕といったDIYが難しい作業はもちろん、繁忙期でリフォームを早く仕上げる必要がある場合には全作業をお願いしますが、ほかの修繕依頼よりも優先的に、しかも低価格で仕上げてもらえます。また、気になる物件の状態について、建築業者さんにアドバイスをもらうことも。見学に同行してもらいますし、私が建物の基礎などを写真に撮り、それを建築業者さんに送って見てもらいます。頼りになる物件運営のパートナーを見つけられたと思っています。

リフォームを武器に全空室物件を再生させる

建築職業訓練校卒業後の私は、築古の物件も積極的に見学するようになりました。築古の物件でも、リフォームすれば物件の競争力を伸ばせると考えたからです。そして、実際に築20年前後の一棟物件を2つ購入しましたが、うまく運用できています。両物件ともに全空室で、内装・外装ともにかなり汚れていたので、購入後すぐにリフォームを行いました。その結果、しっかり入居づけができる物件に生まれ変わり、1つは20%、もう1つは35%の利回りで運用できています。

リフォームで演出したいポイントは、大きく2つあります。1つは、清潔感を出すこと。言うまでもなく、汚れた部屋では内見者さんが選んでくれません。もう1つは、ワクワク感。内見者さんに「この部屋に住むと、いいことがありそう!」と思ってもらえるようなリフォームを心がけています。例えば、キッチンを対面式にし、キッチンの棚にはグラスハンガーを設置。ワイングラスも2つ、グラスハンガーにかけておきます。また、トイレの電気は小さなシャンデリアにし、トイレットペーパーのホルダーには真鍮の天使の飾りをつけます。このようにちょっとした工夫をするだけで、部屋のインパクトは大きく変わります。特に、秋田県では物件に手をかけない大家さんが多いため、簡単なリフォームでも内見者さんへの訴求力は何倍にもなると思います。

全空室の物件をはじめて購入する際は、「入居づけができなかったらどうしよう」という不安がありました。しかし、今では全空室物件は非常におトクだと感じます。というのは、購入費が低く抑えられますし、全室を私のコンセプト通りにリフォームできるからです。また、入居者さんのいる部屋がある物件だと、騒音などについて入居者さんへの配慮が必要になり、リフォームをする時日が限定されます。この点からも、全空室物件のほうがいいと思っています。

もちろん、リフォームによって再生させるのが難しい物件もあります。例えば、賃貸需要のないエリアの物件は、どれほど魅力的なリフォームをしても、安定した運営にはつながりにくいでしょう。そこで、投資エリアで需要の高い立地条件については、事前にしっかり把握しておかなければなりません。私の場合、秋田市内で幹線道路へのアクセスが良いエリアに狙いを定めています。クルマで出かけやすいことは、地方都市の物件で特に重要なポイントだと考えています。さらに、周辺に競合物件がないエリアのほうが、入居づけがしやすくなります。

また、物件を買い増していく過程で、物件の情報発信にも力を入れるようになりました。日当たりや風通しの良さといった物件の長所を記載したパンフレットを作成し、物件や、物件の管理をお願いしている管理会社さんの事務所に置いています。内見者さんには、パンフレットを持ち帰ってくれるように、管理会社さんから勧めてもらっています。内見者さんは帰宅後、その日に内見した複数の物件を思い浮かべ、どこに入居しようかと考えるでしょう。その際、私の物件の長所に注目してもらいたいと、パンフレットを作ることにしたのです。パンフレットの裏面には物件周辺の地図を載せ、最寄り駅から物件までのルートや周辺にあるオススメの飲食店などを紹介しています。物件についてよく知るために、夫婦で物件に泊まることも珍しくありません。

今後は新築も視野に入れていきたい

2017年3月現在、私は6棟34室の物件を保有し、ほぼ満室で運営しています。私にそれができているのは、物件選び、リフォーム、入居づけと、不動産投資の全てにわたって信頼できるパートナーがいるからです。建築業者さんとの連携は先ほどお話しした通りですが、ほかにも、不動産会社さん、具材屋さんといったさまざまな人たちと、いわばチームを組んで物件を運営しています。

不動産会社さんとのおつき合いの内容をご紹介しましょう。私は、賃貸物件の仲介・管理を行う不動産屋さんとおつき合いしているのですが、管理部門の人たちとはメールで定期的に連絡を取り合っています。例えば、空室がある場合は、土曜日・日曜日に内見者さんがいたかどうかなどを、月曜日の午前中にメールで知らせてもらっています。空室の現状を把握するためです。しばらく内見者がいない状況が続いているようであれば、募集や広告の仕方を改める必要があるかもしれません。以前は、私が電話で確認していましたが、不動産会社さんに入居づけを催促しているような気がして、私としては電話をかけるのが結構ストレスになっていました。また、不動産会社さんとしても、忙しいところに、大家から電話がかかってくるのは迷惑でしょう。そこで、メールを用いることにしたのです。

さらに、管理部門に加え、入居クレームを担当する部門やメンテナンスを担当する部門など、さまざまな部門の人たちとメーリングリストをつくっています。そうすることで、部門の枠を超えて、私の物件の情報を共有できています。また、年数回は、複数の部門の担当者さんに集まってもらい、物件についての作戦会議を行っています。すると、競合物件の動向に加え、「カーテンをつけて募集するといい」「テレビなどの家電を入れておくとニーズが高い」といった、競合物件と差別化するための具体的なアドバイスがもらえます。

不動産投資は、大家1人ではできません。私の場合、リサイタルなどで地元を離れることが多いので、自分がいなくても物件をしっかり見取ってくれるチームの存在はなおさら貴重です。これからもチームを大切にしながら、不動産投資に取り組んでいきたいと考えています。

ただ、今は物件価格が高く、お買い得な物件は秋田県でも見つけづらい状況です。そうした中、中古物件を購入するのであれば、一棟ではなく戸建てが狙い目だと考えています。秋田県にこだわらず、関東圏に進出することも検討しています。従来通り秋田県内で勝負するのであれば、一棟物件を新築することも方法です。中古物件で高利回りが期待できないのであれば、新築のほうがいいのではないか、というわけです。新築の良さは、自分の思い通りの間取りがつくれること。秋田県では、似たり寄ったりの間取りのアパートが多く、凝った間取りの物件には需要があるはずですから、強気の値段設定でも入居者がつくのではと思っています。中古物件でも大規模リフォームをすれば間取りを変えることができますが、コストが高くなり、費用対効果を考えると踏み切れません。

また、看板広告用地の運用も始めました。幹線道路の交差点に29坪の土地を購入し、そこに8枚の看板広告のスペースを設置したのです。8枚全てに看板広告が入ると、約20%の利回りになります。土地の購入費+看板設置の基礎工事費で700万円ほどかかりましたが、居住用不動産を新築するよりはずっと低価格であり、面積の狭い土地でも高利回りが実現できます。

秋田県は高齢化も人口減少も進んでいます。不動産投資を行う上で、恵まれた環境とは言えないかもしれませんが、運営の工夫次第で収益性を高めていくことが可能です。自分のアイデアで勝負できるところに、不動産投資の大きな醍醐味を感じています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

退去時のクリーニング

クリーニングをセルフで行うと、少しもの足りないことが多いと思います。そこで私は、クリーニング業者さんにお願いした上で、最後の仕上げを自分ですることにしています。業者さんが仕上げた部屋を点検し、窓枠の掃除や床のワックスのかけ具合といった、もの足りなさを感じたところを、自分できれいにするのです。そうすることで、物件に対する愛着も湧きます。

2

空室対策

企業に社員寮として物件を借りてもらうという方法があります。
私は、東日本大震災後、空室が5つ生じてしまいました。そこで、秋田市内に店舗がある企業を100社ほど選び、各社の人事課宛に、手紙と物件のパンフレットを送って、空室を社員寮に使ってほしいと勧めました。企業選びの観点は、全国に店舗を展開し、社員の異動がありそうなことです。具体的には、大型パチンコ店やディスカウントストアなどが中心になりました。すると、数社から返事があり、1ヶ月ほどで空室すべて埋まったのです。100社に資料を送付して5室に入居者さんがついたのですから、効率も良かったと思います。

3

管理会社選び

最重要なポイントは、入居づけに強いことです。同じくらい入居づけに強い会社が複数あった場合は、仕事がしやすいところを選んでいます。感覚的なことですが、人と人とのつき合いには大切です。
また、不動産会社さんの中には、管理・仲介部門に加え、建築部門、建設部門を備えている会社があります。私も、そうした会社とおつき合いしています。すると、何かあった時には修繕も、場合によっては新築もお願いできます。

スーパー大家ヒストリー

本業以外に安定した収入源を確保したいと、不動産投資を始めることを思い立つ。そのきっかけは、兼業大家だった義母の姿を間近で見ていたことだった。

不動産投資を決意するのと前後して、初のソロリサイタルを秋田県秋田市で開催。リサイタルのピアノ伴奏者から勧められ、東京都の私立大学で2年間オペラを学ぶことにする。秋田・東京の移動時には、不動産投資の書籍やDVDなどによって情報収集に努めた。

2009年12月
レンガ造りの築浅一棟物件を3棟(各6室)一括で購入。退去時の原状回復費の高さに驚き、費用をもっと低く抑えられないかと思い始める。そこで、建築について学びたいと、建築職業訓練校の6ヶ月コースに通学。建築のいろはを身につけ、さらに、建築業者とのつながりも生まれた。

2010年12月
築古木造アパート(6室)を購入。

2012年3月
築古RCアパート(4室)を購入。

2013年8月
不動産売買・賃貸の仲介、不動産管理などを行う法人「ハピネス不動産」を秋田市に設立。代表者に就任。

2016年
看板広告スペースを設置。

2017年3月現在
義母から相続後に建て替えたアパート(6室)を含め、6棟34室を保有。

菅原先生の保有物件





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