約5年間で7,000万円の資産を築いたOL大家さん【奈湖ともこ】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

約5年間で7,000万円の資産を築いたOL大家さん

属性の課題は工夫で乗り越えられます!

奈湖ともこさん

コツ、コツ、コツ、コツ……。2017年5月某日の昼下がり、マイナビ本社の廊下に颯爽たるヒールの音が響きわたりました。その主は、元ギャルのOL大家さんこと、奈湖ともこ先生。非正規社員という属性の課題を乗り越え、不動産投資を始めてからわずか5年ほどの間に6棟12室、資産価値にして約7,000万円もの物件のオーナーとなった、うら若き投資家です。物件選定から、融資戦略、満室経営のコツまで、華麗なる投資術を語っていただきました。

出口を見据えた手堅い投資戦略

私は高校を2年生で中退後、飲食関係の企業に就職し、コンサルティング業務に携わっています。非正規社員であり、いわゆる高属性ではありません。そんな私が不動産投資を始めたきっかけは、生形大先生との出会いです。

私は、21歳の頃、東京都新宿区で一人暮らしをしていました。近所には高級タワーマンションが建ち並び、その一棟を何気なく内覧に行ったところ、おしゃれな雰囲気が一目で気に入りました。家賃は2倍以上になりますが、家賃が払えなくなったら東京都内の実家に戻るつもりで、母に保証人になってくれるよう頼みました。

すると母は、おそらく内心では、「この子はまた無謀なことを……」といった気持ちだったでしょうが、「保証人になってあげてもいいけど、家賃が高くてもったいない。借りるかどうかは、もう少し不動産に詳しくなってから決めたら?」とアドバイスしてくれました。私は子どもの頃から一度言い出したら納得するまでやる性格で、高校を中退する際も両親や担任の先生の反対を押し切っていますから、母は我が子がただ否定されても従うわけがないと考えたのだと思います。そして、数日後には「出席者募集中の不動産投資セミナーを見つけたから、一緒に参加してみようよ」と、誘ってくれたのです。それが、生形先生のセミナーでした。

セミナーでは、不動産が安定性の高い投資対象であり、サラリーマンを卒業しても家賃収入で生活できることなどが、先生ご自身の経験を踏まえて語られました。株やFXなどと異なり、不動産であれば金融機関から融資を引いて投資できることも初めて知り、目からウロコが落ちました。正社員ではない私は、「本業とは異なる収入源を確保したい」という漠然とした願いがありましたが、不動産投資はその具体的な解決策になると感じたのです。

そこで私は、投資を始める準備として、300万円を目標にお金を貯めることにし、一人暮らしをやめて実家に戻りました。また、不動産投資に関する様々なセミナーに積極的に参加したり、関連書籍を読んだりして勉強を重ねました。インターネットの不動産ポータルサイトなどで物件のチェックも始め、気になる物件は見学に行きました。

そうした中で、自分の投資方針も次第に固まっていき、土地値以下の金額の物件に投資することにしました。もしも更地にして売却せざるを得なくなっても、購入費用は確実に回収できると考えたからです。建物は実質的に無料で入手できることになり、リフォームにお金をかけやすくなるとも思いました。また、実家からクルマで1時間圏内を投資エリアとし、物件の最寄り駅の乗降客数などを参照して賃貸需要を把握することにしました。首都圏であればある程度の土地値がつくため、建物が法定耐用年数を超過していても、金融機関からの融資が引きやすくなるという期待もありました。

不動産投資はスピード勝負だと実感

最初に購入した物件は、神奈川県横浜市にある1ルームのアパートです。当時築19年と、土地値以下の物件としては築年数が浅く、利回りも同市内としては比較的高い13%であることに魅力を感じました。全6室中3室が空室でしたが、購入から半年ほどで満室にできました。そのポイントは2つあったと思います。1つは、リフォームで内装をきれいにし、DIYで電球やクロスをおしゃれなものに替えたこと。もう1つは、周辺の1ルームのアパートよりも借りやすい家賃に設定したことです。

購入費用とリフォーム費用は、日本政策金融公庫から融資を引きました。その際、知り合いのメガ大家さんは、ご自分の信頼している同公庫の担当者さんを紹介してくださいました。同公庫では、当時22歳と私の年齢が若すぎたこともあり、融資の承認がスムーズにはいかなかったようですが、担当者さんには全力を尽くしていただきました。最終的に希望通りの金額が得られたのは、お二人のおかげだと感謝しています。

その後、物件を買い増していく中では、不動産投資とはスピード勝負だと何度も実感しました。私は1,000万円〜2,000万円ほどの物件を狙っているのですが、そうした価格帯の物件にはライバルが多く、悔しい思いをすることが珍しくありません。例えば、私が融資を利用して購入しようと、最初に買付を入れていた物件でも、金融機関の審査結果を待っている間に、現金で購入できる人が現れて成約されてしまうのです。その点、ノンバンクであれば、早く審査してくれるので便利だと感じています。融資の限度額などは事前審査で把握しておけば、なおさら審査期間を短縮できます。

スピード勝負においては、自己資金もものを言います。例えば、3つ目の物件である横浜市内の築古戸建ては、手もとにまとまったお金があったからこそ、格安で購入できました。親しい不動業者さんから、もともと低額で紹介された物件だったのですが、売り主さんは急いで現金を用立てる必要があったようで、すぐに決済することを条件に、当初の売値から200万円近く値引きしてくれました。指定された決済日までは期間が1週間もなかったため、融資に頼っていては間に合わなかったでしょう。物件のキャッシュフローの全額と本業のお給料の大部分を、物件の購入・運営費用として貯金してきてよかったと感じました。

この物件は内装がかなり傷んでいたため、購入後、リフォーム業者さんに依頼してクロスの張り替えや塗装を全面的に行い、間取りも少し変えてもらいました。そうした大規模なリフォームは初めての経験でしたが、不動産業者さんにアドバイスを受けながら、自分で計画して具体化させました。工事が完成し募集を始めるとすぐに入居者さんが決まり、「自分のアイデアは間違っていない」と、物件の運営面でも自信が持てるようになりました。

不動産投資を始めて5年目の2017年6月現在、6棟12室を保有しています。満室率は高く、安定して月約65万円の家賃収入を得ています。目標である月100万円のキャッシュフローを実現したら、本業をセーブし、富山県や岐阜県といった地方都市で高利回り物件を探したいと思っています。

多くの人に支えられて投資を続けてきた

物件の運営を進めるにつれて、「不動産投資は、一人ではできない」という思いが深くなっていきました。

不動産投資を始めて間もない頃、「いい物件を見つけられるだろうか」と不安でいっぱいだった私につき添い、一緒に物件を見学してくれた母。属性を理由に金融機関から融資を断られ、思うように物件が購入できなかった際に「奈湖さんなら大丈夫だよ!」と励ましてくださった生形先生。セミナーや大家会などを通して知り合い、相談に乗ってくださった先輩大家の方々……。

そうした支えがあったからこそ、私は今まで投資を続けてこられたのだと感じています。例えば、さきほどお話ししたように、あるメガ大家さんが日本政策金融公庫の担当者さんを紹介してくださらなかったら、私の投資は船出さえできなかったかもしれません。

不動産業者さんにもお世話になってばかりです。例えば、ある物件を買いたいというお話を電話でしたところ、まだ融資が得られるかどうかが分からない段階だったにもかかわらず、「気長に待ちますよ」と言ってすぐにインターネットから情報を取り下げてくれたこともあります。おかげで、ライバルに先を越されることなく、無事に購入できました。また、事情があって一般市場には流通していない、格安物件の情報を教えてもらうことも少なくありません。先日も、私は神奈川県横須賀市の区分物件を紹介してもらい、相場の半額以下で購入できました。

物件を購入する意思が感じられる人には、不動産業者さんはいい情報を積極的に持ってきてくれます。一方、「いい物件を探している」と言うだけで、購入に向けて動かない人には、情報が集まりません。これは、私だけでなく、多くの大家さんに共通する実感でしょう。

不動産投資には、まとまったお金が必要なので、なかなか第一歩を踏み出せない方もいらっしゃると思います。その気持ちはよく分かりますが、物件をただ見ているだけでは何も始まりません。そこで、まずは小規模な物件を購入してみてはいかがでしょうか。1戸でも保有していれば、不動産業者さんからの印象は大きく変わり、おトクな情報が得やすくなります。万が一思うように運営できなくても、私のように土地値以下の物件であれば、大ケガにはなりません。

属性に課題がある人も、諦めないでください。日本政策金融公庫やノンバンクといった、利用しやすい金融機関もあります。ノンバンクは金利が高くなりますが、対策を立てておけば心配ないと思います。例えば、私はローンの返済比率は家賃収入の50%未満に抑えていますし、今のところ借り入れ総額も4,000万円ほどに過ぎません。低金利の金融機関での借り換えも検討中で、実家近くの信用金庫などに定期預金を続けています。工夫次第で、道はきっと開けると思います!

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

キャッシュフローのシミュレーション

物件の収益性の判断を誤ると、取り返しのつかないことにもなりかねません。そこで私は、10〜15年ほどのキャッシュフローをシミュレーションしています。なるべくシビアにしたいと、物件の購入費用やリフォーム費用、月々のローンの返済といった支出に加え、アパートの場合は空室期間を年1〜2ヶ月設けます。家賃収入の推移も盛り込みますが、そこには、不動産ポータルサイトを活用。購入を検討している物件と所在エリアや間取りが近く、築年数が十数年多い物件を見つけ、その家賃を参照します。そうして長期的な収益が見込めるようであれば、購入に向けて動き始めます。

2

空室対策

退去が出た場合は、クリーニングやリフォームを適切に発注できるよう、屋内の状況をこの目でじっくり確認しています。業者さんの作業後にも、あらためて屋内に入り、やるべきことが残っていないかを見て回ります。その際、おしゃれな棚や鏡などをDIYで設置することもあります。また、物件の募集情報が不動産ポータルサイトにしっかり掲載されているかどうかもチェックします。管理会社さんに甘えるばかりでなく、物件の運営責任者である大家も努力したいと考えています。

3

先輩大家さんとの関係づくり

賃貸経営に取り組む中では、思うようにいかずに悩むことが少なくないと思います。私の場合は、金融機関からの融資が得られず、物件が購入できなかったり、入居者さんに家賃の滞納があったりと、様々な課題に直面しました。それでも乗り越えられてきたのは、親身になって相談に乗ってくれる先輩大家さんが身近にいたからです。そこで、皆さんにも、先輩とつながることをオススメします。不動産投資の本を読んで気になる著者を見つけ、その人が主催するセミナーや勉強会に参加してみてはいかがでしょうか。事後の懇親会には、著者と親しい大家さんもいらっしゃることが多いので、交流の輪を広げるきっかけになります。

スーパー大家ヒストリー

1991年、東京都に生まれる。私立中高一貫校に進学したが、勉強ばかりの単調な生活に飽き、高校2年生の時に大学入学資格検定を取得して学校を中退。髪を金色に染め、飲食店などでアルバイトをしながら、 “ギャル”仲間とともに青春を満喫する。

2009年
飲食関係の企業に非正規社員として就職。以後、現在までコンサルティング業務に携わっている。

2010年
大学へ進学するも、職業との両立が難しく、のちに中退。

2012年
生形大先生の不動産投資セミナーへの参加をきっかけに、不動産投資に興味を抱く。関連書籍を乱読しながら、不動産ポータルサイトなどで物件の情報収集に励み、首都圏で土地値以下の物件を狙うという投資方針を固める。

2013年12月
最初の投資用物件として、神奈川県横浜市泉区にアパート(築19年/全6室)を購入。

2015年3月
同県逗子市に戸建て(築33年)を購入。8月、横浜市鶴見区に3DKの戸建て(築41年)を購入。

2016年5月
横浜市南区にアパート(築28年/全2室)を購入。

2017年2月
横浜市鶴見区に戸建て(築24年)を購入。

2017年6月
同県横須賀市に区分物件(築46年)を購入。

2017年6月現在
6棟12室を保有。家賃収入は月約65万円に及ぶ。

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