6年間で12棟のオーナーになった超イケメン大家さん【生形大】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

6年間で12棟のオーナーになった超イケメン大家さん

成否を分けるのは行動力!

生形大さん

不動産投資家として、また不動産コンサルタントとして、TVや雑誌で活躍している生形大先生。リストラの恐怖にさらされていたサラリーマン時代に投資を始め、わずか6年間に8,000万円もの家賃年収を得るに至った、立志伝中の人物です。資産を拡大する秘訣や賃貸経営のノウハウをうかがいました。
【生形先生のコラム】
【生形先生のブログ】

自分が動くことで、空室は埋められるという手応え

私は、サラリーマンだった31歳の頃に不動産投資を始めました。それは、本業以外に収入源を確保したかったからです。

2000年代初頭に社会に出た私は、外資系企業を中心に数社を転々としました。経済不況などの影響から人員整理の対象となった同僚は少なくありませんし、私を含む同期一同、親会社の都合による突然のリストラを体験しました。そうした中で給与にだけ頼る生活への不安が次第に高まり、株券やFXなどへの投資を始めたのですが、それらの価格は日々目まぐるしく変わるため思うように利益が得られませんでした。そこで、市場価格が比較的安定している不動産に注目したのです。金融機関の融資を用いて投資ができる点にも魅力を感じました。

それ以来、私は空き時間のほぼ全てを物件探しに充てました。不動産ポータルサイトを毎日チェックし、気になる物件があればどこであろうと、休日を利用して見学に行きました。その際、物件周辺の不動産業者さんを訪問し、物件を紹介してくれるようにお願いしました。

最初に手に入れた物件は、私の出身地・富山県富山市にある学生さん向けのワンルームの一棟マンションで、地元の不動産業者さんから勧められたものです。空室が数室ありましたが、富山大学五福キャンパスに近い立地であり、賃貸需要はあると思いました。また、利回りが約17%と高いため、家賃を多少下げたとしても十分なキャッシュフローが見込まれ、値段もかなり手頃だったので、融資を引いて購入を決めたのです。最初は土地勘のある場所のほうが安全だろうという思いもありました。

空室には、壁紙や照明などをおしゃれなものに替えるといった若者を意識した簡単なリフォームを行ったところ、すぐに入居者さんが決まりました。その後も、毎年の卒業シーズンには数室で退去が出るものの、同大学の生活協同組合(生協)とつき合いの深い不動産業者さんに入居づけをお願いしたこともあり、順調に経営できています。以前の所有者さんは、土地勘がないこともあったのか、おそらく経営にあまり力を入れていなかったため長期間の空室が生じて手放してしまったのだと思います。

自分の工夫次第で空室が埋められるという手応えは、物件を買い増していくうちに強くなっていきました。特に、2棟目・3棟目の物件ではいい経験をしたと感じています。

2棟目は、当時自宅があった千葉県千葉市のアパートです。鉄道の駅から遠く、バス便を用いなければならないといった立地面での課題があったためか、短期間での退去が続出していました。紹介してくれた不動産業者さんに入居づけも依頼していたものの、空室が続いてばかりで内見さえほとんどありませんでした。そこで、いったん自主管理に切り替え私が周辺の別の不動産業者さんをまわって、入居者さんを見つけてもらったのです。その中には長期の入居者さんが多く、ようやく経営が安定しました。

3棟目は同市内にある全10室の1Kのマンションで、空室が3室ありました。購入前に見学すると、エントランスのガラスは埃だらけで、非常階段付近には放置自転車があふれていました。私は管理の状態のひどさに驚きながらも、「今の状態で7室に入居者さんがいるのだから、少し手をかければ満室にできるだろう」と思ったことをよく覚えています。そこで、購入してすぐに業者さんに共用部のクリーニングをお願いしました。空室には私がDIYできれいにし、海外のオークションサイトで安く入手したICカードキーを玄関のドアに設置するといった設備改善を行いました。家賃を手頃な金額に設定したこともあり、募集を始めるとすぐに空室が埋まりました。

こうした中で、私は空室対策に自信が持てるようになっていきました。

融資を戦略的に活用し、経営規模を一気に拡大

私は次第に土地勘のない地域にも進出し、北海道札幌市、石川県金沢市、山梨県甲府市と全国各地に物件を買い増していきました。

そうした地域では、物件を見学しに行く際に地元の複数の不動産業者さんを訪問し、その物件に需要があるかどうかを教えてもらいました。また、物件の前で入居者さんに話しかけ、「今度、引っ越そうかと思っている者ですが、このアパート(マンション)ってどうなんですか?」と、住み心地などを質問したこともあります。そうして得た情報を総合し、経営できると判断する物件を購入していきました。

投資開始から6年目の2015年には、保有物件数が12棟、戸建てや区分所有物件を含めて全196戸となりました。全室の平均利回りは約15%で、入居率も高く、年間の家賃収入は8,000万円を超えました。

短期間にこれほど規模を拡大できた要因は、融資の積極的な活用です。私一人だけではすぐに借入限度額に達してしまうので、家族の名義も用いました。さらに、投資を始めて2〜3年目には法人を設立し、その名義でも借り入れました。法人の保有物件が増え、経営実績が伸びてくると、物件を購入するスピードが格段に上がりました。というのは、金融機関が法人への融資の可否や金額を判断する主要な基準は事業実績であり、保有する物件の経営がうまくいっている法人であれば、個人よりも遥かに大きな金額を借り入れることができるからです。

法人に実績のなかった時期には、私の名義で融資を受け、法人の名義で物件を購入しました。サラリーマンという属性は、金融機関から高く評価されています。私は2014年にサラリーマンを卒業しましたが、それから法人を設立していたら、思うような金額は借りられなかったでしょう。

また、法人を設立すると、たとえ経営が赤字であっても法人税を収めなければなりません。また、法人の決算書の作成には専門的な知識が必要なので、税理士さんを雇うことになります。こうした経費がかかるため、ある程度の家賃収入がないと、損失を出してしまいます。設立のタイミングには注意が必要だと思います。

現金が着実に残るような物件を購入すべし

アベノミクスの進展などに伴い、物件の価格が高騰を続ける中、積算評価の高い物件を購入したとしても、その費用を短期間では回収しにくくなっています。

そこで、これから不動産投資を始めようとしている方や所有物件を増やそうとしている方は、現金が着実に手もとに残る物件を狙ったほうがいいと思います。例えば、土地値がある程度つく地域に減価償却期間が終わった低価格の木造アパートを購入してみてはいかがでしょうか。収益還元法で評価する金融機関には、築古の木造物件でも長期間の融資をしてくれるところがあります。しっかりリフォームを行い、おトク感のある家賃に設定すれば借り手は見つかると思います。ある程度の期間経営を続ければ現金が貯まるでしょう。自己資金に余裕ができた段階で手放すことで、より資産価値の高い物件への買い換えも可能になります。土地値のある物件は出口も見えやすいものです。

今は不動産投資の書籍が多く刊行され、私が投資を始めた頃よりも遥かにノウハウを身につけやすくなりました。それでも、順調に規模を拡大する人もいれば、残念ながら思うように利益を上げられない人もいます。両者を分けるのは、ご本人の行動力だと私は考えています。例えば、物件の情報を積極的に収集し、気になる物件はすぐに見学に行く。すぐに融資の相談ができるよう、あちらこちらの金融機関を訪問し、自分の借入の可否や限度額を把握しておく。そうした積み重ねが、大きな差を生むと思います。

そこで、大家会に参加し、先輩投資家やいわゆるメガ大家さんと交流することをオススメします。そうした人たちから刺激を受け、「自分も頑張ろう」という気持ちが強くなれば、行動力にもつながるでしょう。無料で参加できる大家会は全国にあるので、インターネットで検索してみてください。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

お買い得な物件を購入するワザ

お買い得な物件を購入するためには、迅速な行動が欠かせません。そこで、不動産ポータルサイトをこまめにチェックし、自分の投資エリアの相場をしっかり把握しておきましょう。情報源は多いほうがいいので、複数のサイトを見るのがベストです。また、サイトによっては、立地や間取りといった、自分が物件に求める条件に適する物件の情報をメールで送ってくれるサービスがあります。ある程度相場観が身についてきたら、これを利用してもいいでしょう。効率よく物件の情報が収集できます。

2

物件の賃貸需要を把握するワザ

まず、物件の最寄り駅の乗降客数や周辺の賃貸物件数などをインターネットで調べます。
次に、現地に行き、物件自体や周辺の環境などを自分の目でチェックします。入居者さんに出会えば、住み心地などを尋ねてみるのも方法です。「今度、ここに引っ越そうと思っている者ですが……」と話しかければ、不審には思われないと思います。
最後に、地元の不動産業者さんに聞き込みを行います。購入を検討中だと話せば、「あれはお買い得ですよ」「あそこは入居づけが難しいからお勧めできませんね」といったアドバイスがもらえることが多いと思います。

3

信頼できる管理会社を見つけるワザ

その会社を初めて訪問する際、社員さんがどのような挨拶をしてくれるかをチェックしています。私が社内に入ると、全社員さんが立ち上がって一斉に「いらっしゃいませ!」、帰る時には全社員さんが玄関まで送ってくれ、「ありがとうございました!」。こうした会社さんは、社員教育の徹底がうかがえ、入居づけや管理といった業務も丁寧にしてくれると思います。

スーパー大家ヒストリー

1977年生まれ。富山県出身。横浜国立大学大学院修了。ITバブル崩壊直後、厳しい就職活動を経て、外資系企業に入社。ところが、親会社が大規模な企業買収を行い、重複する部署の大規模人員整理を敢行したため、入社2年目にリストラされる。以後、数社を渡り歩く。

サラリーマン生活への不安から、株式やFXに投資し、副収入源を確保しようとするも、思うような利益が得られない日々が続く。

2008年頃
ロバート・キヨサキ著『金持ち父さん貧乏父さん』(筑摩書房)を読み、不動産投資を思い立つ。

2009年
最初の投資用物件として、出身地である富山県富山市に中古マンションを購入。以後、戦略的に融資を活用し、年間1〜2棟のペースで全国に物件を買い増していく。

2014年
サラリーマンを卒業。

2017年7月現在
国内に12棟189戸、戸建て・区分マンション4戸、海外に戸建て3戸を保有。その他、3カ所の太陽光発電、63戸のトランクルーム、11戸の民泊施設を経営。総収入は1億円を超える。

生形先生の保有物件

1棟目の物件(富山市)の外観と室内






2棟目の物件(千葉市)の外観


3棟目の物件(千葉市)の外観


生形大先生の著書
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