首都圏の物件で勝負する、現役サラリーマン大家さん【金なしサラリーマン大家】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

首都圏の物件で勝負する、現役サラリーマン大家さん

自己資金に不安があっても、工夫次第で投資規模を拡大できる!

金なしサラリーマン大家さん

ごく普通のサラリーマンが不動産投資を始め、順調に物件数を増やしている−−−−。今回ご紹介するのは、そうした投資家、金なしサラリーマン大家先生です。先生の物件選定や融資戦略などを具体的にご紹介します。

条件に合う物件を求め、3か月間に100人以上の不動産業者と面談

数年前、40歳を目前に控えていた私は、サラリーマン生活に不満と不安しか見いだせなくなっていました。家族と過ごす時間を削って懸命に仕事をしているのに、収入は思うように増えません。また、30歳代の後半になって体力が落ちたという実感が強まっていました。会社のために働きづめの生活を今後も続けていくのかと思うと、何のために生きているのか分からなくなっていたのです。

そこで、時間的・経済的な自由を手にしたいと、不動産投資を思い立ちました。株式やFXなどと異なり、安定した収益性が見込める投資として以前から興味があり、関連書籍やいわゆるメガ大家さんのブログなどを読んでいたからです。目標は大きいほうがいいだろうと、投資総額10億円、年間キャッシュフロー2,000万円を目指すことにし、それを紙に書いて自室の壁に貼りました。目標を達成するため、実質利回り2.5%以上の物件を狙うという基本方針も、この時決まりました。

投資対象は、複数の観点から総合的に検討した結果、東京都や神奈川県、埼玉県といった首都圏の、新築建売の木造一棟物件としました。例えば、首都圏の新築であれば、金融機関からの融資が得やすい上、少なくとも初期の段階では、古い物件に比べて入居づけが格段にしやすいでしょう。また、木造であれば、RCや重量鉄骨に比べると価格が下がるので、自己資金がそれほどない私でも手に入れやすいと考えました。ただ、一棟物件は一般的に利回りが高くないため、複数の物件を購入してキャッシュフローを厚くしていく計画を立てました。

そこで、早速、物件を求めて不動産仲介業者さんを訪問し始めました。土曜日・日曜日や祝祭日には、午前中に2社、午後に3社と、1日平均5社、平日も会社の終業後に1〜2社をまわり、3か月ほどの間に、100人以上の担当者さんと会いましたが、正直、「もう少しお金を貯めてからにしてはどうですか」といった反応ばかりでした。時には、「そんな物件、ありませんよ」と冷たく言い放たれたり、希望条件を話した途端に、面談を打ち切られたりしたこともあります。

それでも、私は諦めませんでした。「日本中の仲介業者さんと会えば、自分に協力してくれる人が1人くらい見つかるのではないか」という必死な気持ちでした。心が折れそうになったこともありますが、そんな時は、自分で掲げた目標を見てやる気を奮い起こしました。そして、ようやく、「あなたの条件に合う物件を見つけましょう」と言ってくれる業者さんに巡り会い、1棟目の物件を神奈川県横浜市に購入しました。不動産投資を思い立って半年後のことです。

複数の金融機関とつながり、戦略的に融資を活用

1棟目の購入後は、仕事でつき合いのあった税理士さんからの紹介により、敏腕の仲介業者さんと知り合い、彼のサポートの下、融資を活用しながら物件を買い増していきました。

効率よく融資を引けるよう、複数の金融機関とのおつき合いを重視しています。同じ金融機関でも、融資への積極性は支店によって大きく異なるため、私は、地方銀行や信用組合、信用金庫などの首都圏の支店をエクセルで一覧化し、気になる物件を見つける度に、いくつかの支店で融資の相談をして、担当者さんの反応によって、融資を申請する支店を決めていきます。首都圏以外の地方銀行であっても、首都圏に支店を設けていれば、融資に応じてくれる可能性があります。実際、私は関西某県の地方銀行から借入をしています。

購入戦略としては、複数の物件を追い、常に10棟ほどの物件に買付を入れています。物件の情報収集のため、複数の仲介業者さんのメールマガジンを受信しています。ポータルサイトに載っていない、物件の情報が乗っていることもあります。

キャッシュフローを増やそうと、なるべく低価格での購入も心がけ、実践してきました。その1つが、指値です。

もちろん、売り主さんは、なるべく高い価格で手放したいと思っています。建物の完成まで一年や半年といった期間があると、そうした強気の姿勢のままですが、店ざらしの状態が続くと、次第に弱気になってきます。売り主さんの心理的な変化は、物件の価格を下げたり、不動産ポータルサイトへの広告を増やしたりすることなどから分かります。建物の完成間近になっても買い手がつかないとなると、売り主さんは「とにかく手放したい」「現金がほしい」という気持ちになるでしょう。そのタイミングであれば、強気の指値であっても、通る可能性が出てきます。そして、実質利回り2.5%以上という私の条件に合う価格にまで下げることができれば、購入の検討に入ります。実際、私は、約9,000万円で売りに出ていた東京都内の物件を、約8,000万円で購入したことがあります。

一方、価格を条件に合わせられなければ、すんなり手を引きます。物件に惚れて深追いしたくなるのは人情かもしれませんが、不動産投資はあくまでもビジネス。自分の条件を捨ててまで物件を追いかけるのは本末転倒です。

資産価値の高い物件に入れ替えていきたい

まとまったお金を動かすことになる不動産投資には、家族の同意が不可欠です。奥さんが反対しているため、投資をためらっている方も少なくないと思います。私の妻も、当初は「起きている時に寝言を言わないでちょうだい!」と、文字通り“けんもほろろ”でした。そこで、何とか話を聞いてもらえるよう、自分が不動産投資を思い立った理由を詳しく説明しました。

サラリーマンとして仕事に明け暮れていた私は、休日出勤や帰宅できない日も多く、家族に迷惑をかけてきましたが、投資という副業によって可処分所得が増えれば、多少のゆとりを持って本業に取り組めるようになり、家族と過ごす時間を多くつくれるようにもなるでしょう。目標である2,000万円のキャッシュフローが実現できれば、サラリーマンを卒業し、時間的な自由も手に入れることができます。また、お金に余裕ができれば、子どもの教育のための備えとしても、心強いものになります。そうしたことを繰り返し妻に伝え、説得しました。

すると妻は、「物件が火事になったらどうするの?」など、様々な観点から疑問をぶつけてきました。私は、それら1つ1つに丁寧に答えました。火事については、火災保険に加入しておけば、補償が得られることを説明しました。また、一緒に物件を見学に行くと、妻のテンションが上がりました。新築のきれいな物件を目の当たりにしたからでしょう。その点でも、新築を選んで正解だったと思っています。

やがて、妻は1棟目の購入に同意してくれました。経営がうまくいき、預金通帳にお金が貯まっていくと、少しずつですが確実に、妻の投資への理解は深まっていきました。

私は、これまで順調に投資を続け、経営規模を拡大してきました。今後は、次なるステップとして、現在の物件のいくつかを手放し、より資産性の高い物件に入れ替えていきたいと考えています。また、戸建てを現金で購入し、キャッシュフローを増やすことも検討中です。

不動産投資には、正解が無数にあります。その人にふさわしい投資法は、その人が形にするしかありません。今は、インターネットや書籍などを通して、メガ大家さんのメソッドを手軽に学ぶことができます。それらを活用することで、独自のメソッドの確立につながると思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

大家さんのコミュニティーへの参加

不動産投資を進めてゆく中で、分からないことが多く出てくると思います。その際、質問できる先輩大家さんがいると、有益な情報や的確なアドバイスがもらえるでしょう。また、自分と同じような立場で投資を続けている人とつながりができれば、「自分も頑張ろう」という気持ちになれるはずです。私も、自分より高い志を抱いている大家さんの集まりに参加し、質問をしたり、刺激を受けたりして、投資を続ける原動力を得ました。

首都圏には、誰でも無料で参加できる大家さんの集会(大家会)や勉強会がいくつもあるので、インターネットで気になる大家会を見つけ、足を運んでみることをオススメします。

2

売り急いでいる物件の見わけ方

売り急いでいる物件には特徴があります。新築物件の場合は、建物の完成時期が間近に迫っていながら、複数の不動産ポータルサイトに広告を出していて、なおかつ、不動産仲介業者さんのメールマガジンにも情報が掲載されている、といったところです。

売り急いでいる物件では、一般的には検討さえしてもらえないような大幅な指値であっても、通る可能性が出てきます。通るかどうかは分かりませんが、ダメもとで交渉してみて損はありません。

物件探しは、情報量が鍵を握ります。不動産ポータルサイトをこまめにチェックするのはもちろん、仲介業者さんのメルマガに登録すると、ポータルサイトに掲載されていない情報も得やすくなります。

3

投資チームのリーダーとしての自覚

不動産投資には、大家さんだけでなく、仲介業者さん、金融機関の担当者さん、税理士さん、司法書士さんといった、複数の人がかかわります。いわば、チームとして投資を進めていくことになります。そのリーダーである大家さんは、方針を決め、チームのメンバーとコミュニケーションを図りながら、目的の達成を目指すことになります。メンバーにただ丸投げしているだけでは、チームをコントロールできなくなりかねません。

そこで、メンバーの業務内容について、勉強を続けましょう。もちろん、専門的なところはプロであるメンバーに任せるべきですが、例えば、消費税還付の仕組みをある程度は理解してから税理士さんと向き合うといった、ちょっとしたことをするだけで、そのメンバーからの信頼は大きく高まると思います。投資チームのリーダーとしての自覚を持つように心がけましょう。

スーパー大家ヒストリー

時間的・経済的な自由を手にし、家族とゆっくり過ごせるようになりたいと、不動産投資を思い立つ。

約半年後、神奈川県横浜市に第1号物件を購入。

2017年8月現在
東京都、神奈川県、埼玉県に15棟を保有。

金なしサラリーマン大家先生の保有物件






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