首都圏の物件で勝負する、元サラリーマン大家さん【紀村奈緒美】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

首都圏の物件で勝負する、元サラリーマン大家さん

自己資金こそ、投資戦略の最大の武器!

紀村奈緒美さん

今回ご紹介するのは、元サラリーマンのスーパー大家さん・紀村奈緒美先生。先生は、サラリーマン時代に不動産投資を始め、それからわずか7年ほどの間に、首都圏に10棟84室を保有し、年間約8,000万円もの家賃収入を得るまでに至りました。無理なく経営規模を拡大するノウハウや、融資を活用する際のポイントなど、ご自身の投資の真髄を語っていただきました。
【紀村先生のホームページ】
【紀村先生のブログ】

大家さんとの交流を通して、大型融資の活用に目覚める

私は、サラリーマンだった2010年に、不動産投資を始めました。それなりに属性は高かったものの、サラリーマンである以上、時がくれば定年退職を避けられませんし、何らかの理由で突然解雇される恐れもあります。そこで、月給以外に安定した収入源を確保しておきたいと思い、土地勘のある東京都を中心に、賃貸物件を買い増していきました。

当初は、キャッシュフローを厚くすることを最優先していたため、高利回り物件をターゲットにし、自己管理をしていました。例えば、東京都板橋区に購入した5LDKの築古戸建てを、8人が入居できる男性専用のシェアハウスにリフォームしたことがあります。これには、シェアハウスをうまく経営している、デパテンこと赤沢なつみ先生の影響があります。先生のブログはよく読んでいましたし、SNSを通して親しくなり、アドバイスをもらっていました。

私のシェアハウスでは、物件のホームページを開設し、入居づけも自分で行っていたのですが、おトク感のある家賃設定に加え、全国展開しているシェアハウスブランドに加盟したこともあり、高い満室率が続きました。購入から約3年間で、購入費用を回収できたほどです。このように経営は順調でしたが、しばらくして私は投資方針を変えることにしました。

私は投資を始めてすぐに大家さんのコミュニティに参加しましたが、その交流の中で、大型融資を引きながら効率よく物件を買い増している大家さんたちと知り合いました。そうしたいわゆるメガ大家さんでも、もともとの属性は私とさほど変わらなかった人が少なくありませんでした。それを知ると、「自分にもできるかも知れない」という気持ちが強くなっていきました。そこで、純資産1億円という新たな目標の下、レバレッジを利かせた投資を目指すことにしたのです。

金融機関からの評価をシビアに受け止め、慎重に融資を活用

大型融資を引くためには、頭金として、今まで以上に自己資金が必要になるため、物件からのキャッシュフローやお給料の貯蓄に努めました。さらに、十分に元を取ったシェアハウスを売却し、その利益も合わせて、3,000万円ほどの現金をつくりました。また、投資用法人も設立し、その名義での借入れにより、10棟84室(2017年10月現在)にまで経営規模を拡大できました。

融資の活用により、投資の幅が広がったと感じています。その1つが、東京都新宿区に新築した軽量鉄骨十戸のアパートです。いわゆる建て売り物件では、不動産業者さんの手数料が多くなり、一定以上の利回りを確保しようとすると、具材の品質を落とさざるを得なくなってしまうでしょう。一方、自分で投資系のアパートメーカーに発注して建築すれば、手数料がかからない分、利回りを確保しつつ、材料費を手厚くし、魅力ある物件に仕上げられると考えました。そうした挑戦は、自由になるお金があってこそ可能になります。

また、大規模な中古物件にも進出し、東京都杉並区の2棟アパートを一括で購入しました。売り主さんの都合により、投資系サイトには一切公開されていませんでしたが、登録していた不動産会社から個別ダイレクトメールをいただき、情報を入手することができました。もちろん、他の投資家さんとの争奪戦になりましたが、勝ち抜けられました。そのポイントは2つあると思います。

1つは、その投資系サイトに、保有物件数や残債などを含めてすべての資産情報を登録していたこと。投資家さんの中には、投資系企業のサイトへの登録を警戒し、偽名を用いたり虚偽の情報を登録したりする人もいますが、情報を提供してくれる不動産会社さんも商売ですから、真剣に向き合う人を歓迎するでしょう。もう1つは、融資で1番手を取れたことです。以前から金融機関との信頼関係を築いてきた甲斐があったと思いました。

億単位の融資を受けることに、心理的な負担を感じる人もいるでしょう。その気持ちはよく分かりますが、小規模物件は競合物件の数が多いため、特色を出さないと入居づけが難しくなります。一億円以上の物件のほうが、経営はずっと楽になります。実際、私の物件は、かつてシェアハウスで行っていたような入居づけの工夫はしていませんが、いずれも高満室率で経営できています。

もちろん、万が一の時のことを考え、融資の活用には慎重さが必要です。例えば、フルローンで購入したい物件を見つけた場合に、私は金融機関に相談し、その物件は7割までしか融資を出せないと言われたら、物件の購入を見合わせます。金融機関は、借り主の資産状況や物件の価値などをシビアに評価しています。仮に、10億円の資産を持つ人が、5億円の物件を欲しがっていたら、金融機関は全額貸してくれるでしょう。金融機関が希望通りの融資に応じてくれないとすれば、自分に問題があると受け止め、自己資金の形成や資産性の向上に力を入れるべきだと思います。

アパートローンの引き締めに伴い、今後は自己資金がますます重要に

副業のつもりで始めた不動産投資でしたが、いつの間にか年間家賃収入約8,000万円と、本業のサラリーマンの収入を大きく上回るお金が得られるようになり、サラリーマンを卒業できました。

日本の人口が減少を続ける中、私の投資エリアである首都圏では外国人居住者が増えています。変わりつつある入居者像をつかみ、それに応じた物件を提供していけば、明るい展望の下、物件を経営できるでしょう。人気があるエリアでは、客層は変わっても需要は落ちていないと感じます。例えば、私は東京都北区赤羽に木造アパートを保有していますが、退去が出てもすぐに埋まります。

高利回り物件を求めて地方に進出する大家さんが少なくありませんが、地方の賃貸需要はこれからますます厳しくなるような気がしています。また、私は以前から首都圏で勝負してきたため、地方の金融機関とゼロから信頼関係を築くよりも、従来お付き合いをしてきた金融機関とのつながりを大切にしたほうが有利です。

そこで私は、今後は首都圏に土地から仕込んでRC物件を新築していきたいと考え、あちらこちらの建築会社さんを訪問しています。土地も同時進行で見ていますが、建築会社さんがポイントになるからです。大手は人が大勢いるので、全国的に対応してくれるのですが、その分、価格が高くなります。小規模な会社の中には、低価格で請け負ってくれるところがありますが、そうした会社は対応できるエリアが限られているため、そのエリアに合わせて土地を見ていく必要があります。シングル向けの物件にするか、ファミリー向けの物件にするかは、エリアに応じて決めることになります。

最近は、アパートローンの過熱が話題になり、金融庁はその引き締めに乗り出しているため、今後の融資の活用には、自己資金が一層重要になるでしょう。そこで、これから物件を買い増していこうという人には、何よりもまず資産形成に力を入れていただきたいと思います。例えば、小規模で高利回りの物件を現金で購入し、キャッシュフローがある程度貯まったタイミングで手放して売却益を得る。あるいは、コンテナを始めとする居住用以外の不動産もおすすめです。居住用不動産よりも低価格であり、利回り20〜30%の物件が少なくありません。いったんそれらの物件に投資をして、自己資金を増やしてから、本格的な投資に踏み出してはいかがでしょうか。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

相場観の習得

賃貸マップの作成をおすすめします。私は、自分の投資エリアである首都圏地図の駅名を色分け。「20〜25㎡ 1K 駅から徒歩10分以内・築10年以内」という、シングルに最も人気のある物件の家賃相場に応じて、各地の鉄道の駅名を、5万円代は青色、6万円代は黄色、7万円代はピンク色、8万円代はオレンジ色に塗り分けています。

2

物件情報のチェックの効率化

まず、不動産ポータルサイトに載っている、自分の投資エリアの全物件をザッと見て、自分の条件に合う物件を探します。次に、条件に合う物件だけをじっくりチェックします。一度じっくりチェックしておくと、次回の検索からは、新着の情報だけを見れば済み、チェックが効率化されます。
また、不動産業者さんは、ポータルサイトに公開していない物件の情報も持っています。サイトで見つけた気になる物件の詳細情報を業者さんに問い合わせる際、自分の希望を伝え、それに該当する物件も紹介してくれるようお願いしましょう。そうすれば、いわゆる川上物件に出会える可能性が高まります。

3

物件選びの心構え

出発点は金額やエリア、想定される入居者層といった、自分の求める物件の基本条件を固めることです。ここがぶれてしまうと、何を購入するべきか分からなくなってしまいます。
また、自分の理想に100%合致する物件はないと思ったほうが現実的です。満点でなくても、その物件のいいところを見つけ、「好きになりそう」「ワクワクするな」と感じる物件を探しましょう。「物件に惚れるな」とよく言われますが、私は惚れてもいいと思います。今回好きになった物件がイマイチであれば、その教訓を、次の物件選びに生かしましょう。

スーパー大家ヒストリー

2010年、広告代理店に勤務する傍ら、将来の生活への備えとして、不動産投資を思い立つ。

2010年
最初の物件を購入。

2015年
不動産投資のための法人を設立。融資を積極的・効果的に活用し始める。

2017年4月
サラリーマンを卒業。

2017年10月
10棟84室を保有。

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