安定的・効率的な投資で、約10億円の資産を築いた元サラリーマン大家さん【田中宏貴】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

安定的・効率的な投資で、約10億円の資産を築いた元サラリーマン大家さん

リスクヘッジには万全を期すべし!

田中宏貴さん

年収約500万円の一介のサラリーマンが、10年ほどの間に約10億円の資産を築き、サラリーマンを卒業する−−−−。そうした夢を実現したスーパー大家が、今回ご紹介する田中宏貴先生です。積算価値への注目や投資チームの形成、地方都市への進出といった、安定性と効率性を兼ね備えた投資メソッドを縦横に語っていただきました。
【田中宏貴先生のホームページ】
【田中宏貴先生のフェイスブック】

45歳までにサラリーマンを卒業すると、32歳で決意

「自分の人生を自分でコントロールしたい」。私はそうした思いの下、31歳だった2004年に不動産投資を始めました。

私の大学時代や社会に出てからの数年間は、1990年代初頭のバブル崩壊の影響が大きく、経済不況が深刻でした。そのため、入社した会社では、採算の合わない部署の統廃合が繰り返され、社員の配置転換やリストラも続きました。希望しない仕事に取り組まざるを得なくなる人や、退社に追い込まれる人の姿を目のあたりにした私は、「会社の都合で人生が変わってしまう」と実感し、それを何とかして防ぎたいという気持ちが強くなっていきました。

そこで、給与所得以外の収入源の確保を考えたのです。ロバート・キヨサキ『金持ち父さん 貧乏父さん』(筑摩書房)を読んでいたこともあり、株式投資よりも市場が安定している不動産投資に注目しました。そして、藤山勇司先生の著作を読んだり、不動産投資家のセミナーに参加したりして勉強し、自分に合ったメソッドを探しました。当時の私は、年収が約500万円、結婚して子どももいました。そうした自分には、時間はかかっても、リスクが少なく、着実な方法が合っていると考え、「45歳までにサラリーマンを卒業する」という目標を立てました。

それから約1年後の2005年には、地方銀行から融資を得て、最初の投資用物件を購入しました。自宅から近い距離にある築15年のアパートです。利回りが10.7%とそれなりに高く、なおかつ満室であり、外壁を塗装し直したばかりできれいだったことなどが決め手になりました。

債務超過に陥り、積算価値の重要性を痛感

投資を始めてしばらくの間は、利回りの高さばかりを重視して物件を選んでいましたが、3棟目からは金融機関から高く評価される物件を選んでいます。というのは、3棟目に購入を検討していた物件があり、地方銀行に融資を打診したところ、断られてしまったのです。その理由は、2棟目の物件の債務超過でした。

ほとんどの金融機関では、物件の価値を判定する際、土地の価値と建物の価値を合わせる積算法を採用しています。土地の価値は、路線価×面積で決まります。路線価はあまり変動しないため、土地の価値は非常に安定していると言えます。一方、建物の価値は、新築時が最も高く、年々下がっていき、RC造であれば47年、重量鉄骨造であれば34年、木造であれば22年と、法定耐用年数を迎えた段階でゼロになります。つまり、法定耐用年数が短い建物ほど、価値が早く減ることになります。積算法で判定された価値を、積算価値と呼びます。

私の2棟目の物件は、新築に近い木造物件でしたので、もともと積算が6割以下と積算価値が高くなかったことに加え、法定耐用年数が短い木造なので、建物の価値が急速に下がっていきますが、ローンの残額(残債)はそれほど早くは減らないため、購入後に債務超過に陥ってしまったのです。この失敗を教訓とした私は、積算価値が購入価格の7割以上になるような物件を選定することにしました。すると、金融機関の融資も得やすくなり、投資の効率化につながりました。

物件を買い増していく中で、投資エリアも拡大しました。もともとは土地勘のある首都圏でしたが、7棟目からは地方都市にも進出しました。その理由は2つあります。1つは、天変地異のリスク回避として、物件を保有する地域を分散させたかったこと。もう1つは、不動産価格の上昇に伴い、首都圏では積算価値が7割を超える物件を見つけにくくなったことです。そこで、地方都市の物件の情報収集に力を入れ、まず愛知県名古屋市、次いで北海道札幌市に物件を購入しました。いずれも、出張でよく訪れていた地域で、それなりに土地勘がありました。

リスクヘッジに向け、物件の客観的な価値をシビアに把握してほしい

2017年12月、私は新築中の物件を含めて13棟162室を保有し、約3,000万円のキャッシュフローを得ています。2棟目の債務超過を除けば、ほとんどつまずかずに、物件を買い増してこられたと思います。42歳6か月だった2016年には月会社を辞め、「45歳までにサラリーマンを卒業する」という目標を、2年半早く実現できました。

ごく普通のサラリーマンだった私が、ここまで安定して投資規模を拡大してこられた要因は、2つあります。1つは、積算価値への注目です。先ほどお話ししたとおり、私は、3棟目以降の物件では、「購入価格の7割以上の積算価値」を物件選びの基本にしています。そうすれば、積算価値が残債を早く上回るため、次の物件の融資が得やすくなります。また、万が一、入居づけがうまくいかずに物件を手放すことになったとしても、積算価値が高ければ、損失を最小限に抑えられます。

一般的に、投資を始めて間もない頃は、「物件を手に入れたい」「物件を増やしたい」という気持ちが強いと思います。現在のように物件の価格が高いと、高利回り物件を見つけた際には、購入への衝動はなおさら大きくなるでしょう。しかし、不動産投資には、ある程度まとまった金額が必要になるため、リスクヘッジには万全を期するべきです。そこで、購入の是非を冷静に判断できるよう、残債と積算価値の推移をシミュレーションしてみましょう。

もう1つの要因は、不動産仲介業者さんやリフォーム業者さんといった、ビジネスパートナーの存在です。例えば、いわゆる上流物件の情報を優先的に入手するためには、仲介業者さんの協力が欠かせません。そうしたつながりを築くための鍵は、ごく当たり前のコミュニケーションにあります。まず、自分が求める物件の条件を具体的に伝えること。次に、物件を紹介してもらったら、購入するにせよ、見合わせるにせよ、なるべく早く返事をすること。最後に、購入を見合わせる場合でも、その理由をしっかり説明すること。そうすれば、業者さんは「この人は物件を購入する意思がある」と感じ、条件に合う物件の情報をくれるようになります。

信頼できるビジネスパートナーを見つけるためには、大家さん同士の集まりへの参加をオススメします。ベテランの大家さんがおつき合いをしているさまざまな業者さんを、紹介してもらえるからです。私もそうやってパートナーを増やし、いわば自分の投資チームをつくってきました。

大家さん同士の集会では、ベテランから投資のノウハウも学べます。誰でも自由に参加できる集会が多くあるので、顔を出してみてください。ただ、ある大家さんのノウハウが、自分に合うかどうかは別問題です。例えば、老後に向けて収入源を確保するために不動産投資を始めようという人には、レバレッジを利かせて経営規模を拡大してきた大家さんのノウハウは参考にならないでしょう。あるいは、築古戸建てを自己資金で買い増している大家さんのノウハウは、3年後のサラリーマンの卒業を目指す投資には不向きです。自分に合ったノウハウを確立するためには、投資の目的がなければなりません。初心者の方には、何よりもまず、そうした自分の軸をしっかり設けていただきたいと思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

ブレない自分をつくるワザ

長期的な目標に加え、短期的な目標を設定しましょう。私は、毎年の元日に、その1年間に目指す物件の購入数やキャッシュフローの額といった10項目ほどの目標を立て、手帳に記入していました。すると、頻繁に目に触れるため、ブレそうになった時の支えになります。また、過去の手帳を見返すと、自分の成長を実感でき、「もっと頑張ろう」という意欲も生まれます。

2

空室対策を効率化するワザ

入居者さんにヒアリングをして、退去の情報を早めにキャッチしましょう。そうすれば、清掃業者さんやリフォーム業者さんのスケジュールを事前に抑えられるため、退去から内見開始までの時間を短縮でき、早期の入居づけにつながります。特に繁忙期には、清掃やリフォームの依頼が集中するため、少しでも早く予約しておく必要があります。また、退去の情報は不動産仲介業者にも伝え、退去前から「○月○日から入居可能」などと不動産ポータルサイトに掲載してもらうようにすると、入居づけがよりスムーズになります。
入居者さんへのヒアリングは、管理会社に代行をお願いできます。

3

“強い”投資チームをつくるワザ

不動産の権利関係は複雑なので、弁護士さんや司法書士さんといった法律のプロもチームに加えましょう。何らかのトラブルが発生した場合に、すぐに相談できるよう、顧問契約を結んでおくといいと思います。もちろん、顧問料が発生しますが、それはリスクヘッジの必要経費だと私は考えています。
「誰に顧問を依頼していいか分からない」という人は、親しい大家さんから紹介してもらうことをオススメします。大家さん同士の集会に参加すれば、大家さんと親しくなるきっかけができるでしょう。

スーパー大家ヒストリー

1997年、大学を卒業し、鉄道会社に就職。

2004年、「自分の人生を自分でコントロールできるようになりたい」と考え、不動産投資を思い立つ。当時は31歳で、「45歳までにサラリーマンを卒業する」という投資の目標を設定。

2005年、埼玉県鶴ヶ島市に築15年の軽量鉄骨造アパートを購入(1棟目)。

2007年、同県草加市に築6年の木造アパートを購入(2棟目)。

2010年、同県越谷市に築23年の重量鉄骨造マンションを購入(3棟目)。

2011年、同県草加市に築8年のRC造マンションを購入(4棟目)。

2013年、千葉県松戸市に築29年のRC造マンションを購入(5棟目)。

2014年、同県同市に築9年の重量鉄骨アパートを購入(6棟目)。

2015年、愛知県名古屋市に築25年のRC造マンションを購入(7棟目)。

2015年、埼玉県草加市に築40年の木造アパートを購入(8棟目)。

2015年、北海道札幌市に築29年RC造マンションを購入(9棟目)。

2016年、北海道札幌市に築23年のRC造マンションを購入(10棟目)。

2016年、東京都江戸川区に築28年の重量鉄骨マンションを購入(11棟目)。

2016年、サラリーマンを卒業。当時は42歳6か月で、「45歳までにサラリーマンを卒業する」という目標を2年半早く実現。

2017年、広島県に築25年のRC造マンションを購入(12棟目)。

2017年、埼玉県草加市にRC造マンションを新築中(13棟目)。

田中先生の保有物件









田中宏貴先生の著書
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