入居者の視点に立ったリノベーションを手がける、不動産業界の風雲児【木村ヒデノリ】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

入居者の視点に立ったリノベーションを手がける、不動産業界の風雲児

「自分の住みたい部屋」をイメージし、物件の特色化を目指す!

木村ヒデノリさん

2018年5月、東京都立川市の築古団地の1室に、最先端の快適性を追究した居住空間が出現した。天井が高くなるよう、最初に設置されていたシーリングライトをなくし、間接照明だけで十分な明るさを確保したリノベーションや、生活動線に考慮した室内の設計などで、40~50㎡の室内がはるかに広く感じられる空間に生まれ変わった。しかも、掃除や洗濯、洗い物などは全自動機器が担い、入居者は日々の家事労働からほぼ解放される。

これは、SFではない。「入居づけ」にとどまらず、「入居後」も見据えた住居デザインを徹底して行っている木村ヒデノリ氏が創り出したものだ。不動産業界の風雲児として注目を集める青年実業家に、その想い聞いた。

【木村ヒデノリ氏が代表取締役を務めるROSETTA株式会社と、同社の展開するリノベーションブランド「bento(ベントー)」のホームページ】
http://www.rosetta.co.jp/
http://www.bento.ne.jp/
※モデルルームの見学予約はウェブサイトから可能

建築のプロと粘り強く交渉を重ね、居住空間の快適性を追究

私は、大学卒業後、間もなく起業し、ロゴデザインやウェブシステムの構築などを包括的に行うブランドを展開していました。そうした中で、賃貸経営を手がけているクライアントさんから保有する1棟物件の1室をリノベーションしてほしいと依頼されました。起業7年目、2013年のことです。

住居のデザインは初めてでしたが、以前から関心を持っていたこともあり、お引き受けしました。そして、「自分が住みたい部屋」をイメージし、デザイン性を考慮しながら、床をPタイルから本物のタイルに替えたり、床暖房を設置したりと、50万円という低予算の中で可能な限り「住みやすさ」を追究した物件に仕上げました。そうした工夫が好評だったようで、すぐに入居者さんが見つかり、さらに他の部屋に住んでいる入居者の方より長く住んでくれたそうです。汚れにくい部材や動線を工夫していたため、退去後のクリーニングも簡単に済んだそうで、同じクライアントさんからは、引きつづき賃貸物件のデザインを任され、新築する1棟物件を丸ごと手がけるようになりました。

私は住居のデザインにおいて、「入居者さんの視点に立つこと」に最も力を入れています。なぜなら、私が今まで住んだ賃貸物件には、価格を低く抑えるために低品質の汚れやすい素材が使われていたり、デザイン性を重視し、家具が置きにくい間取りになっていたりする物件が多かったからです。なので、自分で物件を手がける際には、手頃な価格でありながらも快適な生活が送れるよう、建築士さんや工務店さんといった建築のプロと相談を重ねるようにしています。「物理的に無理がある」といった理由から、私の提案がすぐには受け入れられない場合もありますが、複数の代替案を示しながら粘り強く交渉することで、利便性を損なわずに解決できる道を探ります。すると、最初の案では難しくても、2番目か3番目の案で実現できるケースが大半です。

家事の負担を大幅に減らし、「入居者さんの時間をつくる」部屋を実現

私は、2018年、リノベーションブランド「bento」を設立し、その第1号物件となる「bento bianco 立川」を、東京都立川市にある築46年の団地で展開することにしました。各戸の専有面積が40〜50㎡と必ずしも広くなく、また、古さから若者への人気もなくなっているこの団地を、リノベーションとIoT家電の設置により最先端の快適性を実現した居住空間へと生まれ変わらせようとしています。

5月にオープンしたモデルルームには、今までに蓄積されたデザインのノウハウ、空間演出のスキル、テクノロジーの知識を総動員しました。例えば、天井が低くても広々とした空間にするため、もともと設置されていたシーリングライトをなくし、間接照明だけで十分な明るさを確保できるようにしています。ほかにも、床は、ロボット掃除機に最適な段差がなくフラットでナノコーティングが施されたタイルを採用、浴室は人工天窓で太陽光を完全再現した自然な明るさを実現しました。また、「入居者さんの時間をつくる」をこの物件の最重要課題として位置づけたので、家事の負担を大幅に減らせるよう、衣類のアイロンがけや折り畳みを全自動で行う機器も備えつけました。また、食器洗い機や洗濯機などの既存の技術も検証を重ねることで完全な自動化を実現しました。ターゲットに想定している入居者さんは、夫婦や親子3人家族、ライフスタイルにこだわりを持つ30〜40代の単身者であり、そうした人たちに訴求できる物件を目指しました。実際にご覧いただくと、デザイン、テクノロジー、生活動線など、各要素を総合的に考慮して設計された住居であることがよくお分かりいただけると思います。ちなみに、モデルルームの参考価格は、家具・家電を含めて3,480万円です。

リビング(リノベーション前)

リビング(リノベーション後)

浴室(リノベーション前)

浴室(リノベーション後)

「bento bianco 立川」でも、工務店さんと交渉を重ねて実現させた工夫が少なくありません。その1つが床です。私は入居者さんの視点に立ち、「天井が低いのだから、床は少しでも低くすべきだ」と考え、プランを立てたのですが、工務店さんは、配水管の勾配の関係からプランよりどうしても10cm高くせざるを得ないだろう、という意見でした。わずか10cmですが、もし今よりも高くなってしまうと、かなり圧迫感が強くなってしまう。そこで、排水管の長さを調節したり、排水場所を変えたりして、床をプラン通り10cm下げることができるようにしました。ほかにも、キッチンの換気扇はなるべく上の方に設置したい、と考えていましたが、物理的にどうしても無理だったため、低い位置まで来てしまっても見栄えのよい換気扇になるようなデザインを選ぶという逆転の発想で解決しました。

多様化の流れの中で選ばれるのは、“少数の人”に強く訴求する物件

従来の不動産の世界では、賃貸物件のゴールは「入居づけ」だと考えられがちでしたが、それは、大家さんの視点でしかありません。入居者さんの視点に立てば、入居はあくまでもスタートです。そこで、私は入居後を見据え、長く住んでいただけるようなデザインを意識しています。その際に重要なポイントは、匂いや音、光、触感、肌感といった、物件の持つ「空気感」です。

例えば、湿気が多かったり、排水口から悪臭が漂ったりするのは最悪ですよね。あるいは、照明が40Wだと暗すぎますし、かといって明るければよいというわけでもない。また、壁紙に凹凸がありすぎると、見ただけでゴツゴツしていると分かるでしょう。私は、空気感のマイナスポイントを取り除いていき、ゼロにすることを目指しています。そうすれば、入居者さんが住みやすい物件になりますし、長期入居が実現すれば、大家さんにとっても大きなメリットになります。

現在は、娯楽を始めとする多くの分野で、多様化が進んでいます。例えば、パソコンは、不特定多数のユーザーを想定した汎用的な仕様から、機能特化型のプロダクトに変わってきています。そうした時代や社会の変化は、賃貸経営にも及びつつあるのではないでしょうか。

以前の賃貸物件は、万人受けを目指したものにする傾向があったと思います。しかし、今後は、想定する入居者さんを絞ったほうがよいと私は考えています。先ほどもお話ししましたが、私は住居のデザインを始めた当初から、入居者さんの視点に立ち、「自分が住みたい部屋」を意識してきました。「誰にでも受け入れられる」を目指すと、どうしても物件の特色が弱くなります。多様化が進むという世の中の流れの中では、多数の人に漠然と訴える物件よりも、少数の人に強く、はっきりと訴求できる物件のほうが、入居につながると思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

他業種のプロと交渉する際の心がけ

不動産の世界は、大家さん、不動産仲介業者さん、司法書士さん、建築士さん、工務店さん、職人さんなどと、実に多様な人たちがかかわります。
当たり前ですが、ビジネスの交渉においては、双方の希望がうまく折り合わないことも少なくありません。そうした際、私は、自分の主張を述べるだけではなく、相手の主張にも耳を傾けるよう心がけています。先方には先方の事情があることに留意する心が大切です。そして、お互いにプラスになるよう、「こういう条件でできませんか?」と提案すると、交渉がスムーズに進むと思います。

2

他業種のプロを相手に交渉するためのポイント

私は、自分のデザインした住居を実現すべく、建築士さんや工務店さんといった建築のプロと交渉します。そうした中で、私のプランが「物理的に無理だ」と言われることもありますが、本当に無理なのかどうか、インターネットで納得がいくまで調べます。方法はきわめてオーソドックスであり、調べたいワードを入力し、ひたすら検索を続けます。すると、実現するための道が見えてくることも少なくありません。
また、GoogleアラートやSNSのタイムラインをチューンナップし、不動産やテクノロジー、IOT機器の情報が自動的に集まってくるような工夫は、普段からしています。

3

選ばれ続ける賃貸物件にする上で大切な意識

賃貸経営の目標を、「入居づけ」ではなく、「長期入居」に置くことが重要だと思います。すると、「この物件に自分が住んだらどう感じるか」を考え、自分の保有物件を入居者さんの視点でチェックできるようになるのではないでしょうか。「自分が住みたい部屋」になるよう特色化を図っていけば、次第に、想定する入居者さんの像が明確になり、ターゲットを絞った訴求力が高く、家賃も相場より大幅に高くできる物件にしてくことができると思います。

スーパー大家ヒストリー

高校卒業後、米バークリー音楽大学に進学し、映画音楽を学ぶ。在学中にイベントやコンサートなど空間演出を手がける。帰国後の2006年、ROSETTA株式会社を設立し、グラフィック、ウェブ、写真、動画からマーケティングまでを統合的にデザインするブランディング事業を展開。

2013年
クライアントからの依頼により、住居のデザインを手がける。以後、ブランディング事業のかたわら、新築1棟のプロデュースを手がけ、利回り12〜13%を実現するなど不動産やリノベーションへも力を入れる。

2018年
リノベーションブランド「bento」を設立。その第1号物件である「bento bianco 立川」を、東京都立川市にある築46年の団地で展開すべく、5月にモデルルームを開設。リノベーションの技巧を駆使し、築古物件を、快適性を追求した最先端の居住空間へと生まれ変わらせた。

「bento bianco 立川」のモデルルームの内観



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