全国を視野に入れて勝負する元サラリーマン大家さん【越谷大家】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

全国を視野に入れて勝負する元サラリーマン大家さん

実り豊かな投資は、人と人とのつながりによって生まれる!

越谷大家さん

今回ご紹介するのは、楽待の人気コラムニスト・越谷大家先生。サラリーマンとの兼業で不動産投資を始め、わずか4年ほどの間に2,000万円以上もの年間キャッシュフローを実現したスーパー大家さんです。旅行代理店や太陽光発電といった様々な事業を手がける中、大家さんへのサポートの一環として、火災保険の代理業務にも力を入れています。また、物件の購入や空室対策、融資づけなどについての相談も随時受けつけています。
今回は、おトクな物件を効率的に買い増していくための秘訣を中心に、その卓抜した投資術を語っていただきました。

【越谷大家先生のホームページ】
https://koshigayaoya.com/

【越谷大家先生の楽待コラム】
https://www.rakumachi.jp/news/archives/author/junjun0505

【越谷大家先生のLINE@】
https://line.me/R/ti/p/%40tnm7583c

仲介業者さんとの信頼関係構築に向けて

私は新卒で某製薬メーカーに就職し、営業マンをしていました。得意先の病院には開業に踏み切る医師もおり、その姿を見ていると、「いつかは自分も起業したい」という思いがありました。そこで、将来、一国一城の主としてやっていけるように資産形成を考え、2013年に不動産投資を始めたのです。

最初に購入した物件は、東京都墨田区の区分所有物件です。入居づけはうまくいきましたが、家賃収入から諸費用を引くと、手もとにはわずかな金額しか残りませんでした。もう少し効率よく収益を上げたいと思い、月100万円のキャッシュフローという目標の下、一棟物件を中心に買い増していくことにしました。そのためにはいい物件を紹介してもらう必要がありますから、仲介業者さんとの関係づくりにも力を入れ、次の3つを心がけました。

1つ目は、物件について問い合わせ、資料を送ってもらったら、その物件を購入するかどうかにかかわらず、返事をすること。購入しない場合は、その理由と、どのような物件であれば購入を検討するかを書き添えています。ある業者さんに聞いたところ、100人の投資家に資料を送っても、返事をくれる人は多くて20人、少ないと10人ほどしかいないとのことだったので、必ず返事をする投資家は、業者さんの印象に残ると考えました。

2つ目は、業者さんとのこまめな連絡です。自分に物件購入の意思があることを業者さんに伝えようと、特に用事がなくても月に1度は電話をかけ、「最近の市況はどうですか?」といった世間話をしています。

3つ目は、物件を探している段階から、自分の属性資料や銀行提出資料といった、融資の利用に必要な資料を作成すること。そうすれば、欲しい物件が見つかった時にすぐに買付を入れられます。資料を仲介業者さんに預け、業者さんから各金融機関に融資の打診をしてもらうこともあります。

これらを続ける中で、次第に業者さんからの信頼が得られ、耳よりの情報を優先的に紹介してもらえるようになりました。例えば、三重県四日市市にあるRC造のファミリータイプの中古マンションです。キャッシュフローがしっかり出る物件であり、近くに大型スーパーマーケットがあるなど、立地条件も優れていました。また、四日市市は工業という主要産業があり、人口も多いにもかかわらず、ファミリータイプの物件が不足傾向にあることを、私は不動産ポータルサイトなどでの情報収集によって把握していたので、すぐに購入を決めました。お陰様で経営は順調、もし退去があってもすぐに新しい入居者さんが見つかります。

賃貸需給のバランスのいいエリアを見極め、物件を買い増していく

物件を買い増していく中で、投資方針も固まっていきました。

例えば、物件の選定では、自分がどの程度まで融資が受けられるかを事前に把握しておき、「購入できる物件」を探すことにしました。仲介業者さんにも自分が利用可能な融資額を伝え、その範囲内の金額で購入できる物件の情報をもらっています。そうしたほうが、欲しい物件を見つけてから融資を検討するよりも、遥かに効率的です。

物件の選定基準では、キャッシュフローの確保を最優先します。金融機関の金利の上昇や空室の増加といったリスクを考えると、ある程度のキャッシュフローがなければ、物件の経営自体が成り立たなくなってしまうからです。そこで私は、金利が1%上がり、入居率が90%になったとしても持ちこたえられるよう、「購入価格の3%以上のキャッシュフローが出ること」を目安にしています。

投資エリアにはそれほどこだわらず、私が苦手な寒さの厳しい地方を除いて、全国を視野に入れています。人口減少の影響が少ないとされる首都圏で勝負するという考えもありますが、首都圏であっても、エリアによっては賃貸物件の需給のバランスが崩れ始めています。一方、地方では、少子高齢化の影響によって物件が供給過多になる傾向が一般的ではあるものの、需給のバランスのとれているエリアもあります。私がRC造の一棟物件を購入した四日市市は、その1つです。総合的に判断すれば、エリアを限定しないほうがいいと考えています。

条件に合う物件が見つかったら、ひとまず買付を入れた上で、賃貸需給のバランスの把握や物件の現地調査を行います。その順番を逆にしてしまうと、ライバルに先を越されてしまうことになりかねません。買付を撤回することもありますが、その際には、業者さんに丁寧に謝ります。何のフォローもしないと、業者さんとの信頼関係が崩れてしまいます。

指値は、基本的には常識的な範囲にとどめています。あまりに強気の指値をすると、売り主さんの機嫌を損ね、そのために契約が成り立たなくなってしまう可能性があるからです。例外的にいわゆる鬼指をしたこともありますが、それは、物件の謄本などから確実に売り主さんが売り急いでいると判断できるような場合です。また、業者さんに売り主さんの事情を聞き、妥当な指値の額を検討することもあります。

物件ではなく、人との出会いを求める

私は82室(取材時)を保有し、高満室率で経営しています。年間のキャッシュフローは2,500万円を超え、サラリーマンを卒業して起業することができました。投資を始めてからここまで順調に経営規模を拡大できたのは、仲介業者さんのサポートのおかげです。よく言われるように、「不動産投資は1人ではできない」と実感しています。いい物件を見つけようとするよりも、信頼できる担当者さんと出会おうとするほうが、実りある投資につながるでしょう。

担当者さんが信頼できそうかどうかは、コミュニケーションの中で判断しています。例えば、気になる物件について電話で問い合わせた際に、こちらの投資方針を理解し、条件の似ている別の物件の情報も教えてくれたり、直接会った際に、待ち合わせの時刻を守り、挨拶をしっかりしてくれたりする担当者さんとは、継続してお付き合いがしたいと思います。

一方、業者さんから信頼されるためには、先ほどお話ししたように、具体的な行動を通して、こちらに購入意欲があることを示さなければなりません。業者さんは、一棟物件を保有している大家さんには、「この人は本気だな」と感じる傾向にあるようです。私も、一棟物件を購入後は、業者さんから未公開のおトクな情報が得やすくなったと感じています。ただ、どのような物件を購入するかは、その人の資産背景や考え方によって異なるため、あくまでも大家さん1人ひとりが決めること。私のようにレバレッジを利かせて経営規模の拡大を目指すのであれば、一棟物件がいいでしょうが、老後に備えた収入源を確保したいのであれば、現金で戸建てや区分所有物件を買い増していくのも方法です。目的に応じた方法で、業者さんの信頼を得ていくべきだと思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

賃貸需給のバランスの把握

まず、不動産ポータルサイトで、購入を検討している物件と同じエリアにある物件を検索し、物件数や空室状況などをチェックします。次に、その物件の最寄り駅の乗降客数を把握します。最後に、そのエリアで開業している複数の仲介業者さんに、「物件の購入を考えている者ですが、このあたりの賃貸需要は、正直どうですか?」と、入居づけの状況を問い合わせます。そうして得た情報を総合的に判断し、供給過多だと感じれば、購入を見合わせます。

2

入居づけ

私は、管理会社さんにお願いするだけでなく、自主営業にも力を入れています。インターネット上で募集したり、入居者募集のチラシを作成し、物件近くの散髪屋さんなどに置いてもらったりしています。チラシには、私の連絡先を明記し、「入居者さんを紹介してくれた人には、謝礼として1万円の商品券を進呈します」といった告知を入れることもあります。これが功を奏して空室が埋まることも少なくありません。管理会社さんへの広告費であれば、1か月に4万〜5万円はかかるので、1万円の商品券で入居者さんを紹介してもらえれば、費用対効果は抜群だと思います。

3

出口戦略

戸建てや区分所有物件で退去が出た場合には、入居者さんだけでなく、購入者さんも募集し、賃貸・売却の両方に出口を設けています。売却先は、満室の状態では投資家に限られますが、空室であれば実需にも拡大できます。月々のキャッシュフローが少ない物件では、手放して売却益を狙うのも方法だと考えています。

スーパー大家ヒストリー

2013年、不動産投資を開始。最初の投資用物件として、東京都墨田区の区分所有物件を購入(後に売却)。

2014年1月、千葉県野田市の中古アパート2棟を一括購入。

同年9月、三重県四日市市の中古マンションを購入。

同年11月、静岡県浜松市の中古マンションを購入。

以後もコンスタントに買い増していき、1,000万円以上のキャッシュフローを実現。サラリーマンを卒業する。

2017年11月、82室を保有。

越谷大家先生の保有物件





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