不動産投資の王道を行く元サラリーマン大家さん【椙田拓也】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

不動産投資の王道を行く元サラリーマン大家さん

まずはキャッシュフローの追求!次いで残債整理を重視すべし!

椙田拓也さん

今回ご紹介するスーパー大家さんは、椙田拓也先生。大手電子機器メーカーに勤めるサラリーマンだった頃、「人生を充実させたい」という思いから不動産投資を思い立ち、投資を独学。1棟目の物件の購入からわずか5年ほどの間に、地方を中心に10棟以上に買い増していきました。現在は17棟を保有し、年間約2000万円のキャッシュフローを得ています。地方での物件経営のコツや効果的な融資戦略など、そのノウハウを語っていただきました。

【椙田先生の公式ブログ】
https://sugitaya.net/

高利回り物件を求め、首都圏から地方に進出

私は、35歳だった2009年に不動産投資を始めました。人生を80年だと考えれば、40歳はちょうど折り返し地点。後半の40年を、それまでの40年以上に充実させるための準備をしようと考えたのです。

当初は、金融機関からしっかり評価される物件が欲しいと考えていたため、神奈川県鎌倉市に1棟目、同県横浜市に2棟目と、中古RC造マンションを続けて購入しました。どちらの物件も利回りは約11%とそれなりにあり、入居づけもうまくいきました。

ところが1棟目は、管理をお願いしていた管理会社さんから、屋上の防水シートの張り替えや外壁のコーティングといった修繕の提案が相次ぎ、非常にお金がかかりました。キャッシュフローがほとんど残らないだけでなく、場合によっては赤字になりかねなかったほどです。今の私であれば、修繕のタイミングをコントロールしたり、親しくしている職人さんや業者さんに工事をお願いしたりして、コストの削減を図るのですが、新米大家だった当時はそうした工夫もできませんでした。その為、やむを得ず、購入から半年ほどで1棟目を手放すことにしました。知り合いの不動産業者さんにお願いしたところ、幸いにも購入金額とほぼ同じ金額ですぐに買い手がつき、どうにか損はしないで済みました。

そうした中でふと手に取ったのが、石原博光先生の著書でした。地方都市で売れ残っている、状態が悪い築古の物件を低価格で購入し、競争力のある物件にリフォームで生まれ変わらせることで、高利回り経営を行うという先生のノウハウを知り、目から鱗が落ちる思いがしたことをよく覚えています。そこで私は、3棟目からは地方都市の高利回り物件を中心に投資することにしました。これが、私の大家人生における最初のターニングポイントになりました。

地方の高利回り物件を高い入居率で運営するための3つの秘訣とは

私は、栃木県大田原市や千葉県野田市、埼玉県郡部などに、20%前後の利回りになる1棟物件を買い増していきました。いずれの物件も交通の便がよいとは言えず、さらに、傷みが激しかったり、空室が多かったりといった課題があったものの、高い入居率で運営できています。その秘訣は、3つあります。

1つ目は、痛みが激しかった外壁や内装を周辺の賃貸物件と比べても遜色ない程度にきれいにし、家賃を相場と同じか低めに設定したことです。不動産ポータルサイトで、自分の物件と同じエリアにあり、立地や間取りといった条件が似ている物件の設備や家賃をチェックすれば、競合する物件の実態が把握できます。それに応じて、行うべきリフォームや家賃を決めていきました。

2つ目は、不動産仲介業者さんとの良好な関係づくりです。私は、1室の募集につき約10万円を目安に広告費をお支払いしています。家賃3万5,000円の物件では3か月分、2万円の物件では5か月分ということになります。「そんなに広告費を払うなんてもったいない」と感じるかたもいらっしゃるかもしれませんが、地方は首都圏よりも一般的に家賃が安い傾向にあるため、1〜2か月分ほどの広告費では、仲介業者さんとしても費用対効果が釣り合いません。なので、仲介業者さんに気持ちよく動いてもらうためには、広告費は惜しまないほうがいいと思います。

3つ目は、大家である私自身の営業活動です。例えば、「只今キャンペーン中につき、敷金・礼金無料!!」といったチラシを作り、物件の近くにある工場の総務部に持参したり、スーパーマーケットに置いてもらったりしました。当時、私は東京都の会社に勤めるサラリーマンでしたが、かなり時間の自由が利く部署に所属していたため、平日でも地方に足を運べました。「そんなこと、忙しくてできない」と言うサラリーマン大家さんには、ご自身が営業活動をしなくても済むよう、地方の中でも入居づけしやすい、好立地エリアの物件をお勧めします。立地条件の良くないエリアに比べると利回りは下がりますが、それでも首都圏に比べれば高利回りです。

物件の購入には、基本的に金融機関から融資を活用していましたが、借り換えなどによって金利のレートダウンを図りました。中には、4.5%→3.5%→3.0%→2.4%→1.9%と、金利を半分以下にできた物件もあります。もともと高利回りの物件であることに加え、そうした融資戦略も物を言い、手もとに残る現金は着実に増えていきました。ただ、購入後にリフォームなどのコストがそれなりにかかるという課題があったため、8棟目からは狙いを少し変え、利回りが多少下がったとしても、しっかり修繕された物件を購入していくことにしました。すると、新たな支出が抑えられるため、その分、繰り上げ返済をして残債を減らせるようになり、財務面がより安定していきました。これが、私の大家人生における2度目のターニングポイントです。

物件を経営する中でこそ身につく“大家力”

2018年10月現在、私は17棟を保有し、年間約2000万円のキャッシュフローを得ています。41歳になる2015年には、不動産投資を始めた当初は意識していなかった「サラリーマン生活からの卒業」も実現でき、人生の後半40年を充実させるという目標が具体化しました。

不動産投資は、スポーツと似たところがあると思います。まず最初に、基本動作やルールをある程度理解し、次に実際に動いてこそ、上達につながります。書籍やセミナー、インターネットの情報などから、黒字で経営できる物件の条件を把握し、物件を探して購入するという次のステップに進むべきです。そうして経験を積む中で、物件の経営に必要な力、いわば“大家力”が身についていきます。私自身、大家になってから気づいたり、学んだりしたことがたくさんあります。

例えば、投資を始めて間もない頃は退去が出るとすごく落ち込みました。しかし、どれほどいい物件でも退去はいつか必ず出ますし、大家が落ち込んでいても仕方ありません。そこで、いかに空室の期間を短くするかが勝負だと考え、対策を立てることにしました。退去が出たら管理会社さんにすぐ部屋を見に行ってもらい、残置物の状態などを確認してもらいます。そして、繁忙期であれば、多少お金がかかってもいいので、すぐにリフォームします。閑散期であれば、空室期間が少し長くなっても構わないから、なるべく低コストで仕上げてくれるようにお願いします。また、水漏れなどの突発的な事故に対しても、落ち着いて保険会社や水道業者さんに電話をしたりなど、落ち着いて対応できるようになりました。物件に何かあった際、自分でできることとできないことがあります。そのできない場合にどうするか、頭の中にマニュアルができました。

もちろん、スポーツと違って不動産投資にはまとまったお金が必要であり、万が一、失敗した場合には損失も大きくなります。その為、始める前の勉強は非常に重要ですが、だからといって知識を増やすばかりでは何も始まりません。まずは、恐れず第一歩を踏み出しましょう。

ただ、最近は首都圏の物件価格の高騰に伴い、投資のリスクも高くなっていることもあり、金融機関は、初心者への融資に消極的になっています。そうした傾向は、今後、強くなっていくでしょう。そこで、初心者の方には、投資家としての実績、具体的には「2期の黒字」をなるべく早くつくる必要があります。私は、投資の初期段階では、家賃が下がりきった築古の物件の購入をお勧めします。首都圏の物件であれば、築年数が経過していても、それほど家賃は下がりませんが、地方の物件の家賃は、一般的に築年数の経過とともに下落していき、ある時点から横這いになります。そうなった物件であれば、購入当初とそれほど変わらない利回りで運営できると思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

エリアの賃貸需要の有無を見極める

土地勘のないエリアで物件の購入を検討する際には、エリアの賃貸需要の有無を把握することが重要です。その目安になるのは、全国展開している大手不動産仲介会社さんの支店があるかどうかです。支店がないようであれば、そうした企業がニーズを見込めないと判断した地域だと考えられるので、物件の購入は見合わせたほうが無難でしょう。インターネットで簡単にチェックできるので、人口動態や賃貸物件の平均空室率といったマクロデータを参照するよりも手軽で、効率的な方法です。

2

エリアの定性的な情報の収集

エリアに賃貸需要があると判断できれば、購入予定の物件の経営方針を具体的に立てるために、周辺の競合物件の具体的な情報を収集します。私は、現地の不動産仲介会社さんに電話をかけ、広告費を何か月積めば決まりやすいか、周辺の治安はどうかといった、ポータルサイトからは見えない定性的な情報をヒアリングしています。正確な情報をもらうためには、仲介業者さんに怪しまれないようにしなければなりません。そこで私は、次のように話すことが多いです。「自分は東京在住だがそのエリアの近くに土地を持っており、アパートを建てようかと考えている。建てたら賃貸管理も必要になってくるから、参考に聞かせてほしい。建てたばかりであれば、新築だから入居もつきやすいし、家賃も高く設定できるだろうとはイメージできるが、十年十五年と経っていった時にどう推移するかが知りたい」と。

3

不動産仲介業者に電話ヒアリングを行うタイミング

何事もそうですが、こちらから何かをお願いする際の鉄則は、相手の忙しい時を避けることです。仲介業者さんの多くは、水曜日か日曜日に休業します。休業日の翌日は忙しいことが多いと思うので、木曜日と月曜日がまず除外されます。土曜日・日曜日には、来客や内見者さんの案内などで、やはり忙しいと思います。そこで私は、火曜日か金曜日に、不動産仲介会社さんへの電話ヒアリングを行うようにしています。それも、書類仕事が多そうな午前中と、来客がありそうな夕方以降は避け、お昼休みが終わった頃を選んでいます。電話をする側としては、土日とか昼休みとかを選びがちだが、仲介業者さんの都合も考えなければなりません。

スーパー大家ヒストリー

2008年、リーマンショックにより、それまで行ってきた株式投資に不安を感じ、新たな資金運用を模索し始める。収益の安定性に注目し、不動産投資を始めることを思い立つ。

2009年11月、神奈川県鎌倉市に築20年のRC造マンションを購入(1棟目)。

同年12月、同県横浜市に築20年のRC造マンションを購入(2棟目)。

2010年6月、1棟目を売却。

同年7月、栃木県大田原市に築25年の木造アパートを購入(3棟目)。

同年9月、神奈川県箱根町に築22年のRC造マンションを購入(4棟目)。

2011年3月、千葉県野田市に築20年の重量鉄骨造アパートを購入(5棟目)。

2012年3月、埼玉県郡部に築23年の木造アパート(6棟目)、東京都練馬区に築40年の木造アパートを購入(7棟目)。

同年12月、栃木県宇都宮市に築14年の重量鉄骨造マンションを購入(8棟目)。

2013年5月、同県小山市に築33年のRC造マンションを購入(9棟目)。

同年12月、群馬県太田市に築10年の木造アパート3棟を一括購入(10・11・12棟目)。

2014年11月、栃木県宇都宮市に築18年の木造アパート2棟を一括購入(13・14棟目)。

2015年春、サラリーマンを卒業。

2016年6月、埼玉県所沢市に築42年のRC造の貸事務所ビルを購入(15棟目)。
2017年11月、栃木県小山市に築26年の木造アパートを購入(16棟目)。
2017年12月、愛知県東部に築21年の木造アパート2棟を一括購入(17~18棟目)。

2018年10月、17棟を保有。

椙田先生の保有物件





椙田拓也先生の著書
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