生まれ故郷・長崎の物件で勝負するママさん大家さん【岩崎えり】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

生まれ故郷・長崎の物件で勝負するママさん大家さん

絶対に諦めないことが、賃貸経営で成功する基本であり極意!

岩崎えり先生

2018年10月の陽光うららかな日、1人の女性が本連載のインタビューに応じるべく、首都圏南西部のある喫茶店にベビーカーを押しながら、颯爽と姿を現した。ほかでもない、今回ご紹介する岩崎えり先生だ。先生は、2014年に心理学の研究者から賃貸経営者へ転身。現在までの5年間に4棟63室にまで経営規模を拡大。いずれの物件も高い入居率を誇っている。順風満帆に見える経営歴だが、実は波乱もあったという。試行錯誤の中で得た気づきと学びを聞いた。

【岩崎先生のブログ】
https://ameblo.jp/chocolat-heaven/

【岩崎先生のフェイスブック】
https://m.facebook.com/eriko.iwasaki.79?ref=br_rs

【岩崎先生のLineのID】
line://ti/p/@fop7412m

婚約を機に将来設計を見直し、賃貸経営に着手

私は首都圏に住みながら、生まれ故郷である長崎県長崎市を中心に賃貸経営をしています。2018年11月現在、市内に築20年以上の木造アパート2棟を保有していますが、どちらの物件も高い入居率で稼働中です。周知のとおり、日本は人口減少が続き、地方都市の過疎化は社会問題化しています。そのため、賃貸経営が難しいエリアもあると思いますが、賃貸経営に適したエリアも確実に存在します。同市は、そうしたエリアの1つだと実感しています。ただし、私は最初から同市で勝負をしようと考えていたわけではなく、同市に目を向けるまでには、大家としての試行錯誤がありました。


私は、2014年に賃貸経営を始めました。その大きなきっかけになったのは、現在の夫との婚約です。当時の私は、心理学の研究者として研究機関に在籍しながら、いくつもの高校や専門学校などで非常勤講師をしていました。そうした忙しい毎日でも、以前は「大好きな研究に取り組んでいる」という充実感がありましたが、結婚を控えた身になると、「夫との時間を大切にしたい」「やがては子どもがほしい」「子どもができたら、自分の手できちんと育児をしたい」といった思いが次第に強くなり、時間に余裕のない生活は、長くは続けられないと考えるようになりました。そこで、「家族とゆっくり過ごせる生活」を実現できるよう、新しい収入源の確保を検討し始めました。そうした中で注目したのが、母や大学時代の友人が取り組み、実績を挙げていた賃貸経営だったのです。


結婚後間もなく、その友人が参加している大家コミュニティに顔を出すようになりました。先輩大家さんや不動産業者さんとの交流を通し、物件の購入や運営、売却といった賃貸経営にかかわる多様な、また、新鮮な情報に触れることができ、大家としての活動の出発点になりました。実際、私が購入した1棟目・2棟目の物件の情報は、コミュニティで得たものです。1棟目は、茨城県にある築24年(*)の軽量鉄骨造アパート(14室)、2棟目は、大阪府にある築27年の重量鉄骨造マンション(29室)であり、ある地方銀行から融資を得て、2014年の7月〜8月に続けて購入しました。どちらの物件も現地調査をして賃貸需要があると判断できましたし、何よりも、10%以上という利回りが魅力でした。


*……築年数は、購入時現在のもの。以下、同様。


「利回り10%以上」は、もともと私の物件選定における重要なポイントの1つでした。それは、「子どもを生む前に月50万円のキャッシュフローを確保する」という目標を立てていたからです。ところが、現在まで続く賃貸経営ブームは当時すでに過熱しており、そうした利回りの物件が市場に出れば、あっと言う間に買い手がついてしまうため、なかなか購入できずにいました。「早く物件のオーナーになりたい」という思いが日に日に募っていったことをよく覚えています。そうした中、希望の利回りの物件情報に巡り会った時の喜びはひとしおであり、「絶対に手に入れたい」と思いました。


融資をしてくれた地方銀行は、金利が高い半面、他の金融機関に比べて審査のスピードが速く、また、法定耐用年数をそれほど重視しないなど、融資に柔軟な面がありました。金利の高さは気になったものの、物件を購入した後、別の金融機関に借り換えればよいと考えていたこともあり、購入に踏み切ったのです。こうして念願の大家になりましたが、間もなく試練がやってきました……。

金利が苦しい中、退去が相次ぎ、家賃収入自体が減少!

2棟を保有するようになり、身をもって感じたのは、金利の高さです。もちろん、覚悟はしていたため、物件を購入してすぐに借り換えに向けて動き出しました。しかし、どの金融機関に相談しても、思うように話がまとまりませんでした。それには、借入から1年も経っていないという時期的な要因が大きかったと思います。また、一般的に金融機関は、支店を設けているエリア、つまり営業エリア内の物件に融資を行いますが、私の物件所在地である茨城県と大阪府の両方を営業エリアとする金融機関は少なく、そうした地理的な要因も、借り換えを難しくしていました。

さらに悪いことに、2棟目の大阪府のマンションでは購入から数か月間に退去が続出し、29室中7室が空室になってしまいました。物件の管理と入居づけは、物件を購入した不動産会社さんが紹介してくれた管理会社さんにお願いしていましたが、その管理会社さんの対応には疑問がありました。例えば、大家である私に退去の連絡もくれませんでしたし、私が入居づけの相談をしても、親身に応じてくれませんでした。私は、高金利に苦しむ中、空室が増え続け、家賃収入自体が減っていくという笑えない状況に陥っていました。

正直、「このまま物件を手放してしまおうか」という考えが頭をよぎったこともあります。それでも、私は「何とかして借り換えたい」と思い、あちこちの金融機関に相談しては断られ、断られては相談していました。そうして必死に動き回る私に救いの手を差し伸べてくれたのは、先ほどお話ししたように私より早く賃貸経営を行っていた母です。母は居住地である長崎市を経営エリアとしていたため、自分が融資を受けている同市の地方銀行の担当者さんを紹介してくれました。そして、地元における母の大家としての実績がものを言ったのか、担当者さんが頑張ってくださり、借り換えが実現しました。1棟目を購入してから約1年後の2015年6月のことです。

私の場合は、母がすでに大家であり、金融機関とのつながりがありました。そうした条件は必ずしも一般的ではありませんが、たとえ親族でなかったとしても、「金融機関の信頼を得ている人」の紹介があれば、融資のハードルは低くなると思います。そのため、日頃から幅広い人脈を築いておくことが大切です。

同じく、空室が増えていた大阪府の物件も、人脈によって救われました。大家コミュニティでの知り合いに、同府で賃貸経営をしている大家さんがおり、その大家さんに相談したところ、付き合いのある管理会社さんを紹介してくれました。新たな管理会社さんは、競合物件と比較しながら、適切な家賃設定や必要なリフォームの程度などを分析し、私と一緒に空室対策を練ってくれました。すると、わずか2か月間で満室にすることができたのです。

大家の工夫が着実に入居づけに反映されるという幸福な実感

借り換えが縁になり、私は生まれ故郷・長崎市に注目し始め、やがて市内に物件を持つようになりました。同市における賃貸経営が順調であることは、冒頭にお話ししたとおりです。それには、同市には市外から通勤している人が多く、市内の賃貸物件に相当な需要があることが大きいでしょう。


また、個人的な感覚ですが、同市には、内装をリフォーム会社さんに一任している大家さんが少なくないように思います。そのため、競合物件との差別化を図りやすくなっています。例えば、私が同市に保有する築29年の木造アパートは長崎大学に近く、学生さんを引きつけられるよう、クロスをさわやかな水色に張り替えました。そうした少しのリフォームを行うだけで、周辺の物件よりも格段に「若者向け」にすることができ、満室経営につながっていると感じます。別の地方都市で勝負している知り合いの大家さんにも、私と同じ感想を抱く人は少なくありません。


現在、首都圏を始めとする大都市には、賃貸経営の猛者が集い、物件の特色化に力を尽くしていますが、おそらく地方都市の物件は、競争がそれほど苛酷ではないと思います。つまり、地方都市では、まだまだ大家が物件づくりを工夫する余地があるということです。そして、賃貸需要がある地域であれば、工夫した成果は、着実に入居づけに表れるでしょう。「大家が努力すればするほど、実りが豊かになっていく」という実感が得られることも、地方都市における賃貸経営の醍醐味の1つです。


私が賃貸経営を始めて、今年2018年で5年目になり、保有物件は4棟63室にまで増えています。「子どもを生む前に月50万円のキャッシュフローを確保する」という当初の目標は、幸いにもかなり以前に達成することができました。長崎市を拠点にしてからは、実質利回り15%以上の築古物件を中心に購入するようになり、経営の収益性が高まっています。今後は、自然災害などのリスクを分散させられるよう、ほかの地方都市にも進出したいと考えています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

賃貸経営の「軸」を設ける

何事もそうですが、賃貸経営でも目指すゴールによって、用いるべき方法が異なります。例えば、「3年後までにサラリーマンを卒業できるだけのキャッシュフローが欲しい」と思って賃貸経営を始める人は、スピーディに資産を拡大する必要があるため、融資をフル活用しながら、資産性の高い物件を購入すべきでしょう。一方、「定年後の生活に備え、低リスクで資産運用がしたい」という人であれば、自己資金で築古戸建てを買い増していってもよいと思います。

なので、賃貸経営を始める前に、ゴールをきちんと設定しておくことが大切です。達成したい金額や達成までの期間などを、なるべく具体的に考えましょう。そうすれば、必要な利回りが明らかになり、購入すべき物件は自ずと見えてきます。

2

「物件が欲しい病」の特効薬

賃貸経営を始めると、無性に物件が購入したくなる「物件が欲しい病」にかかることがあります。「これは」と思う物件に出会えなかったり、そうした物件に出会えたとしても手に入らなかったりして、思うように購入できない状況が続く時には、特に注意が必要です。

賃貸経営はもちろんビジネスであり、その目的は収益にあります。物件の購入は、あくまでも目的を達成するための手段になりますが、「物件が欲しい病」にかかった人は、物件の購入が目的に見えてきます。すると、賃貸経営の最重要ポイントである物件選びを誤りやすく、大ケガをしてしまうことにもなりかねません。

そのため、「とにかく物件が欲しい」という気持ちが強くなったら、意識して慎重になりましょう。具体的には、気になる物件について、購入した場合の収支をシミュレーションしてみることをお勧めします。数字を出せば、その物件が自分にとって必要かどうか、冷静に判断できると思います。物件の購入にはスピードがものを言いますが、収支のシミュレーションは15分もあればできます。その程度のタイムロスで「物件が欲しい病」のリスクから逃れられるのであれば、安いものではないでしょうか。

3

人脈構築の第一歩

賃貸経営では、物件の購入、入居づけ、リフォーム、売却といった経営のあらゆる面で、仲介さんや管理会社さん、リフォーム会社さん、金融機関の担当者さん、司法書士さん、税理士さんといった多様な人たちとかかわります。また、大家仲間からのアドバイスが参考になることも多いでしょう。そのため、人と人とのつながりが非常に大切になりますが、そうしたネットワークは一朝一夕には生まれません。

賃貸経営における人間関係の輪を広げていく第一歩は、大家コミュニティへの参加だと私は考えています。大家さんだけではなく、不動産業界の様々な人たちが定期的に集まり、情報交換をしているコミュニティが大半です。そうした交流の場に身を置くと、つながりが自然に、そして連鎖的に生まれていきます。例えば、コミュニティで先輩大家さんと親しくなれば、信頼できる管理会社さんやリフォーム会社さんなどを紹介してもらえるでしょう。

コミュニティは日本全国にたくさんあり、SNSなどで情報を発信しています。気になるコミュニティがあれば、参加してみてはいかがでしょうか。

スーパー大家ヒストリー

2014年7月、1棟目として、茨城県かすみがうら市に築24年の軽量鉄骨造のアパート(14室)を購入。

同年8月、2棟目として、大阪府大阪市に築27年の重量鉄骨造のマンション(29室)を購入。その後間もなく、退去が続出し、しかも空室が埋まらないという予想外の事態に。

1・2棟目の購入資金には、ある地方銀行の高金利融資を活用していたため、購入後すぐ、ほかの金融機関との借り換え交渉に奔走するも難航。

2015年6月、母親の紹介により、長崎県長崎市の地方銀行への借り換えに成功。前後して、2棟目である大阪府の物件の管理会社を変更。これが功を奏し、満室率が向上。

2016年6月、3棟目として、長崎市に築29年の木造アパート(16室)を購入。以後、同市を拠点とした賃貸経営を行う。

2018年6月、4棟目として、同市に築40年の木造アパート(4室)を購入。

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