20代で投資総額10億を目指す、元証券会社勤務の若手女性大家さん【八木エミリー】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

マイナビ賃貸

賃貸経営・部屋を貸す

メールで問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:30~18:00

「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

20代で投資総額10億を目指す、元証券会社勤務の若手女性大家さん

10年先を見越した経営計画を作成し、着実にステップアップ!

八木エミリー先生

今回ご紹介するのは、20代で不動産投資をスタートされ、わずか2年半で6棟・70室を所有する八木エミリー先生です。不動産投資の勉強を始めてからの約1年間は、全く業者から相手にされず、なかなか大家デビューができなかったという。しかし、抜群の行動力で自ら道を切り開き、現在、総投資額は6億円を超え、年間家賃収入は約5000万円に上ります。これから不動産投資を始めたいという若い方に、ぜひお読みいただきたい投資術をお聞きしました。

【八木エミリー先生のホームページ】
https://ameblo.jp/ayka-y/

【マネーを学ぶオンラインサロンem会】
https://ameblo.jp/ayka-y/entry-12334192859.html

「地域貢献がしたい」その思いで不動産投資をスタート

私が不動産投資をスタートさせたのは、大きな夢があったからです。それは、「生まれ育った街を活性化したい」という夢です。私は、愛知県の田舎町に生まれ、祖父と父は、食品関係の会社を経営していました。二人が事業を通じて地域貢献している姿を幼い頃から見ていて、自分も何らかの形で地域貢献ができればと考えていました。しかし、父の会社の跡を継ぐのではなく、自分で道を切り拓きたいと思っていました。


そのためには、まずお金の勉強をしようと考え、新卒で証券会社に入社しました。仕事柄、株式投資も行いましたが、街を活性化するには何百億というお金が必要で、株だけでは到底足りないと感じました。当時、自分が起業することも考えましたが、父から「まず3年はしっかり働け」と言われていたので、仕事をしながら資産を増やすには……と考え思いついたのが、不動産投資でした。不動産投資は、仕事をしながら自己資金を貯めることができ、会社員という属性でレバレッジをきかせて融資を受け、物件を購入し、資産を増やしていけるだろうと考え、勉強をスタートさせました。


関連書籍を100冊以上読み、毎週土日は不動産投資関連のセミナーに出席していました。けれど、最初の頃は、全くと言っていいほど不動産業者の方に相手にしてもらえませんでした。でも、不動産を購入しなければ、何も始まらないので、諦めずセミナーに通い続けました。当時は愛知に住んでいましたが、東京のセミナーにも足繁く通いました。


何度も業者さんと話しているうちに、気がついたことがあります。それは、相手に自分の本気度を伝えるためには、熱い想いだけではなく、なぜ、自分は不動産投資がしたいのか、なぜ区分ではなく1棟マンションを探しているのか、どのぐらいのキャッシュフローを得たいのか、事業計画を立て、その上で見合う物件を探しているのだ、と論理的に説明することです。


また、不動産や金融関連ニュースなどもチェックし、担当者さんと世間話ができるように理論武装しておきました。


その甲斐もあり、東京のセミナーで知り合った業者さんから、愛知県一宮市の築18年の重量鉄骨アパートを紹介いただきました。全10室で、販売価格は4800万円、利回りは10.79%でした。翌日には購入を決め、審査を通してもらいました。諦めないでセミナー通いを続けて良かった、これで不動産投資家としてスタートできたという思いでいっぱいでした。


空室対策で重要なのは、管理会社との関係づくり

どのような条件の物件であろうと、空室対策で大切なのは、管理会社とのコミュニケーションだと思います。最初に購入した物件は、条件などが特に悪い訳ではありませんでしたが、半分が空いている状態でした。それは、郵便受けにゴミが入ったまま、共有部分の掃除をしていない、部屋の空気の入れ換えをしていない……など、管理会社が手をかけていないなと感じました。


そこで、管理会社の担当者さんと信頼関係を築くことから始めました。まず、毎週、問い合わせ数と見学数をヒアリング。申し込みに至らなかった場合はその理由を確認し、どうしたら良いか、その担当者さんも巻き込んで一緒に考えるようにしました。


具体的には、「どうしたら空室が埋まりますか。教えてください、◎◎さん」と相談するのです。すると、多くの担当者さんは「空気を入れ換えて、玄関回りのゴミも捨てましょう。毎週物件に寄って掃除をしておきますね」などと自ら改善すべき点を口にしてくれます。


なぜそのような行動をとったかというと、自分も証券会社で営業をしていた経験から、お客様から上から目線で言われるのは、あまり気持ちの良いことではない、と分かっていたからです。相手の立場になり、どうしたら動いてもらえるかと考えた末に、上記のような手法をとるようになりました。何でも教えてくださいというのは、若い大家だからできることかもしれませんが、担当者さんを巻き込んで、一緒に物件管理をしていくことは、どなたにも可能ですし、より物件のことを知ることができるので、メリットになります。もちろん要望を伝えるだけではなく、お礼は欠かしません。訪問する際はお菓子を持っていくなどの、気配りもあると尚良いですね。


管理会社さんだけでなく、物件を紹介してくれる不動産業者さんとも、良い関係性を築いておくことが欠かせません。不動産サイト等で物件を見つけるよりも、業者さんから直接ご紹介いただける物件(川上物件)の方が、条件がいいことが多いからです。定期的に面談を行い、具体的に希望する物件を伝えておくとよいでしょう。


明確な目標を立てることが、賃貸経営の成功の鍵

現在は、6棟70室を所有し、年間約1500万円のキャッシュフローを得ています。私は、20代で投資総額10億を目標にしていますが、遠い夢ではなくなってきました。順調に資産を増やすことができている理由は、2つあります。


1つ目は、大きな目標を立て、それを達成するために5年、3年、1年と逆算して何をすべきか常に考えてきたからです。2017年に証券会社を退職してから、フリーランスの不動産投資家として活動しています。現在は、法人を作り、法人名義でも物件を所有し、黒字決算を3期以上継続できるように努力しています。それは、今後出産・子育てなどで、仕事を一時中断しなければならない時期に備えるためです。個人の属性がなくなったとしても、法人の属性で投資を継続できるよう蓄え、先に手を打ちたいと考えていました。


もちろん、個人の方が節税しやすいのは事実ですが、全て法人名義にとは考えていません。不動産収入で確定申告もでき、個人でもその信用を元に買い進めることが可能なので、複数の柱を持っていたいと考えています。


2つ目は、貸借対照表をしっかりつけるということです。不動産や金融の知識がそれほどなくても、簡単な貸借対照表は誰でも作れます。不動産投資に関わるお金の流れを1年間把握できるようになると、次の事業計画もより細かく立てられるようになります。例えば、修繕費用を蓄えていたものの、保険で賄えることが多いと学んだり、税金の勉強をし、節税できたこともありました。お金の流れをしっかり把握していくことが、純資産を増やす重要なポイントであることを忘れないでほしいと思います。


結婚、出産、育児などでライフスタイルが大きく変わる女性は、不動産投資はしにくいと考えるかもしれません。しかし、ライフスタイルが変わっても資産を増やすことができる不動産投資は、女性の強い味方です。ただ、一人で学ぶのが不安な方も多いと思うので、そうした方向けに、お金の基本や投資のあれこれを学んでいただけるオンラインセミナーをスタートさせました。興味のある方は、ぜひチェックして欲しいです。


これまでは、重量鉄骨かRCで1億〜2億円ぐらいのものを中心に見ていましたが、夢は100億なので、3億ぐらいのもう少しボリュームの大きなものにも挑戦していきたいと考えています。必ず買い時がくるので、それまでコツコツと自己資金を貯めていきたいと思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

有料セミナーと無料セミナーを使い分ける

不動産投資を学ぶ場合、セミナーに参加するのはとても有効です。書籍を読むだけでは、具体的な手法がわからないことも多いからです。セミナー選びのコツは目的によって使い分けることです。無料セミナーは不動産会社さん主催のものが多く、宣伝要素が強いのは否めません。ただ、たくさんの業者さんと関係性を築くには有効です。一方、有名大家さんが運営する有料セミナーには、さまざまなテクニックが具体的に紹介され、費用を払う価値があるものが多くあります。自分自身がセミナーに対し、どんな目的を持っているかで、選んだ方が良いと思います。

私が参加して良かったと思うのは、星野陽子先生のセミナーです。証券会社勤務時代に先生の書籍を拝読し、絶対に参加したいと思ったセミナーでした。自分も投資を始めてみようと勇気をもらえる内容でした。そして、今も先生の主催するセミナーに参加させていただき、勉強を続けています。

2

管理会社の担当者さんととことん仲良くなる!

上記でも述べたように、空室対策で一番重要なのは、管理会社としっかりコミュニケーションをとり、担当者さんに率先して動いてもらえるようにすることです。また、抜き打ちで所有物件をチェックしにいき、清掃具合などを確認。大家自身も物件を気にかけている姿勢を見せるようにしています。

3

取得税や固定資産税は節税できる!

税金に関する詳しい知識がないと、請求されるままに支払ってしまうという方が多いと思います。例えば、取得税や固定資産税は、物件によっては節税の余地があります。途中で土地の用途変更をしても、市区町村役場が気づいておらず、取得税や固定資産税を高いまま支払っているというケースがあります。詳しい計算式は、税務署の固定資産課税台帳で確認できます。物件1つ分の金額ぐらい節税できることもあるので、ぜひ確認することをオススメします。

スーパー大家ヒストリー

2013年、新卒で証券会社に入社

2014年、不動産投資の勉強をスタート。

2015年、愛知県一宮市の重量鉄骨の中古アパートを購入。

2015年、愛知県名古屋市の新築の木造アパートを購入。

2016年、千葉県船橋市の重量鉄骨の中古アパートを購入。

2016年、東京都八王子市のRCの中古マンションを購入。

2017年、東京都足立区の重量鉄骨の中古マンションを購入。

2017年、愛知県一宮市のRCの中古マンションを購入。

2018年11月、6棟70室を所有。

一括お問い合わせ

客付けや空室対策等、お困り事はありませんか?おすすめの不動産会社をご紹介しております。

無料で  今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて

賃貸経営お役立ち情報【PR】

賃貸経営はMDI 空室リスクを抑え流動性を確保!オフィスの分譲という新しい選択肢

ACN 空室リスクを抑え流動性を確保!オフィス分譲という新しい選択肢

バックナンバー

年間家賃総額4,200万円! 元祖サラリーマン大家さん

「大切なのは、継続的な勉強と目標に合わせた規模拡大です」【藤山勇司さん】

高利回り物件への不動産投資法で注目の新世代大家さん

「大家業はディレクター業と一緒です」【石原博光さん】

元4畳半OLからの華麗なる転身! 不動産資産6億円の女性大家さん

「成功するには良きアドバイザーに出会うこと」【星野陽子さん】

物件の原状回復はお任せあれ! セルフリフォーム大家さん

「入居率アップには、営業力と商品力が不可欠です」【赤井 誠さん】

中古ワンルームマンション一筋のサラリーマン大家さん

「目的を固めることこそ、賃貸経営の極意!」【芦沢 晃さん】

夫に内緒で家賃年収4千万!を稼ぐアラフォーママ大家さん

「自ら動いて道を切り拓こう!」【内本 智子さん】

不動産と金融の両方に精通する不動産鑑定士でもある大家さん!

「目的とゴールを明確にすれば、誰にでも大家になれる」【長岐 隆弘さん】

不動産投資の人気ブログを運営するスーパー大家さん

「自分でコントロールできるから不動産投資は面白い!」【寺尾 恵介さん】

50歳から大家業をスタートさせた主婦大家さん

「入居者さんやご近所さんも巻き込み楽しく賃貸経営」【蘭木 緑さん】

OLから転身し、純資産1億円を築いた女性大家さん

「購入前から出口を意識した戦略で資産を築く」【吉田 彩乃さん】

日本と台湾の投資家を支援する元メガバンカー大家さん!

「勇気を出して、まず一歩を踏み出そう」【岡本 公男さん】

3人の子供を育てながら賃貸経営を頑張る子育てママ大家さん

「自分のため、家族のために賃貸経営で幸せをつかもう」【五十嵐 未帆さん】

オシャレで面白い不動産投資法を実践するクリエイティブな大家さん

「不動産を通じて新しいライフスタイルの提案を」【青山 幸成さん】

大家さん専門税理士として活躍する大家さん

「経営者の視点を持って、積極的な行動を」【渡邊 浩滋さん】

憧れの自由な生活をつかんだ元サラリーマン大家さん

「理論を組み立ててから実践を!」【小林 ヒロシさん】

外資の経営経験を活かして成功している大家さん!

「大家業とはビジネスであることを忘れずに!」【黒木 陽斗さん】

地方のRC物件で勝負する元サラリーマン大家さん

「目的を定めてから手段を決めるべし!」【村田 幸紀さん】

学生時代から良い物件を安く買っている大家さん

「買付申込書で売り主と交渉すべし!」【石渡 浩さん】

築古木造1棟物件で勝負する元サラリーマン大家さん

「目的に応じて投資対象を検討すべし!」【横田 純さん】

都市部の物件で効率的な賃貸経営を実現した元サラリーマン大家さん

「賃貸需給のバランスを見極めるべし!」【徳田文彦さん】

札幌市の一棟物件で勝負する元サラリーマン大家さん

「物件選定こそ不動産投資の極意!」【竹居百合子さん】

全国各地に多様な物件を所有するベテラン・サラリーマン大家さん

「賃貸需給のバランスを見極めるべし!」【加藤 隆さん】

再び登場! 元祖サラリーマン大家さん

「時代の変化に即応した投資を!」【藤山勇司さん】

アラフォーママ、メガ大家さんとして再登場!

「今の市況で資産を安定して拡大していくために」【内本 智子さん】

中古戸建てを超高利回りで運営するサラリーマン大家さん

「リフォームで物件の競争力を高めるべし!」【日曜大家さん】

徹底したこだわりというオタク美学を貫く、木造物件専門大家さん

「高利回り物件は地元で探すべし!」【上総百万石さん】

大家さんとしての運営方針を固めることこそ、賃貸経営の極意!

「リノベーション専門デザイナーとして物件を再生させる大家さん」【みなやまくみこさん】

土地の積算価格が高い物件を保有して、出口戦略を見据えるべし!

「東京都と神奈川県の物件で勝負する大家さん」【菅谷太一さん】

事前の物件運営計画は、融資獲得も含めて綿密に立てるべし!

「関西にこの人あり! 年間家賃収入6億円のスーパー大家さん」【岡田のぶゆきさん】

融資をうまく利用することで、勝負の幅が広がる!

「地方都市を主戦場とするサラリーマン大家さん」【落合潤也さん】

入口と出口の戦術を固めることこそ、不動産投資の極意!

「首都圏の物件を高利回りで運営するサラリーマン大家さん」【日野たまきさん】

信頼できる仲間とチームをつくることが、満室運営のコツ!

「地元・秋田県の物件で勝負する、歌手と兼業の大家さん」【菅原久美子さん】

自己資金に不安があっても、工夫次第で投資規模を拡大できる!

「首都圏の物件で勝負する、現役サラリーマン大家さん」【金なしサラリーマン大家さん】

築古戸建てであれば、入居づけがしやすく、出口も見えやすい!

「埼玉県内の築古戸建てで勝負するスーパー大家さん」【黄金しょうこさん】

「自分の住みたい部屋」をイメージし、物件の特色化を目指す!

「入居者の視点に立ったリノベーションを手がける、不動産業界の風雲児」【木村ヒデノリさん】

まずはキャッシュフローの追求!次いで残債整理を重視すべし!

「不動産投資の王道を行く元サラリーマン大家さん」【椙田拓也さん】

実り豊かな投資は、人と人とのつながりによって生まれる!

「全国を視野に入れて勝負する元サラリーマン大家さん」【越谷大家さん】

絶対に諦めないことが、賃貸経営で成功する基本であり極意!

「生まれ故郷・長崎の物件で勝負するママさん大家さん」【岩崎えりさん】

10年先を見越した経営計画を作成し、着実にステップアップ!

「20代で投資総額10億を目指す、元証券会社勤務の若手女性大家さん」【八木エミリーさん】

マイナビ賃貸おすすめの賃貸経営管理会社はこちら

お問い合わせはこちら

今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて
にご同意の上ご利用ください。

新着情報

トップページに戻る

ページの先頭へ