相続をきっかけに賃貸経営を始めた江戸っ子大家さん【河野一美】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

相続をきっかけに賃貸経営を始めた江戸っ子大家さん

人との交流と人情を大切にすることが、経営の基本!

河野一美さん

「最近、物件を相続したんですけど、正直、どうしたらよいか分かりません……」。マイナビ賃貸にも、新米大家さんから不安の声がよく寄せられる。そこで、今回は、相続を賃貸経営の出発点とするスーパー大家・河野一美さんにご登場いただいた。「二代目大家かずみ」という名前で楽待などにコラムを執筆している河野さんだが、「相続した当初は物件の管理人に過ぎなかった」という。では、いかにして「賃貸経営者」としての自覚と戦略を確立していったのだろうか。その遍歴を聞いた。

【河野一美さんのコラム】
https://www.rakumachi.jp/news/archives/author/second-realtor-kazumi

【河野一美さんのブログ】
https://ameblo.jp/second-realtor-kazumi

我が子に物件を均等に相続させたいという思いが、大家業に取り組む原動力に

私は、思いがけず大家になりました。1990年代半ばに父が亡くなり、自宅が併設されたテナント物件1棟を相続したのです。とはいえ、不動産への関心も知識もなかったので、当時の私は単なる物件の管理人でした。そうした私が主体的に大家というビジネスと向き合うようになったきっかけは、相続から4年後、2人目の子どもを出産したことです。


父から私への相続は円満に行われましたが、相続をめぐる親族間の争いは、世間では珍しくないですよね? 考えすぎかもしれませんが、私には、「保有する物件が1つだけだと、いつか自分が他界した際、2人の子どものどちらかが不満を感じ、きょうだい間のトラブルに発展してしまうかもしれない」という懸念がありました。そこで、均等に分けられるよう、物件を増やしたいと考えるようになったのです。当時は、まだ不動産投資がブームになっていなかったので、不動産投資についての書籍は限られていましたが、私はそれらを次々に読み、「不動産屋さんに支払う広告費(AD)とは何か」「専任媒介契約と一般媒介契約にはどのような違いがあるか」といった賃貸経営の基礎的な知識を身につけていきました。また、インターネットで物件を検索したり、あちこちの不動産屋さんを訪ね、物件の情報収集に力を入れるようにもなりました。


情報収集を続ける中、自宅近くの不動産屋さんに紹介されたのが、東京都文京区、後楽園の近くにある重量鉄骨造6室のアパートです。接道の長さが足りず、再建築不可だったためか、、好立地であるにもかかわらず低価格で、当時はバブル崩壊後のどん底だったため、利回りも約15%と高く、購入を決めました。また、お部屋の間取りが1K、2K、3DKと多様なことも魅力的でした。というのは、さまざまな入居者層に対応でき、入居づけしやすいだろうと考えたからです。実際、経営は期待通りうまくいき、物件の管理人ではなく、大家としての自信につながりました。


売却益を得られるよう、物件の「出口」に注目

その後、保有する物件を担保にし、金融機関から融資を引きながら、RC造や木造、新築や築古とさまざまな物件を買い増していく中で、大家としてのノウハウは少しずつ、着実に身についていったと思います。


例えば、東京都下に新築した1ルーム6室の木造アパートでは、企画から携わりました。私のアイデアの1つが、内廊下のいわゆる“長屋式”のアパートにしたことです。以前、見てまわった住宅展示場にこのような物件があり、外廊下に比べ音が響かないと感じていたので、自分の物件に取り入れたいと思いました。経営してみると、静かであることに加え、清掃に手間がかからなかったり、階段や廊下の塗装が不要だったりと、ランニング・コストが抑えられるというメリットがあることが分かりました。ほかにも、間取りを工夫しました。一般的な1ルーム物件では、玄関から部屋までの間にキッチンがありますが、そうした間取りでは、誰かを家に上げる際、キッチンを通さなければなりません。キッチンは、汚れやすく、また、経年劣化もしやすいスペースです。私なら、「なるべく見られたくない」と思います。そこで、この物件では、キッチンを部屋の奥に設置しました。すると、玄関を開けるとすぐに部屋なので、広々とした雰囲気になりました。


市況に応じた対応も、身につけたノウハウの1つです。サラリーマンとの兼業大家さんが流行し始めると、それに応じて不動産の市場も活性化し、ある程度の利回りがある物件にはすぐに買い手がつくようになりました。そこで私は、いくつかの物件を売却することにしました。その1つが、最初に購入した東京都文京区の重量鉄骨造アパートです。ほとんどいつも満室で、経営に不満はありませんでしたが、2011年の東日本大震災後、「何かのきっかけでアパートの真後ろにそびえる擁壁が崩れてくるのではないか」という不安が強くなっていきました。そうした中で、「課題がある物件を手放すなら今だ」と考えるようになり、結構強気の値をつけて売りに出したところ、あっと言う間に買い手がつき、何と25%もの売却益が出たのです。


売却益を得たことで、物件選びでは「出口」をより強く意識するようにもなりました。具体的には、鉄道の新駅が設置される計画があったり、再開発の動きがあったりする地域の物件に注目しています。2013〜14年頃には、東京都練馬区に木造アパートを2棟購入しました。これは、都営地下鉄大江戸線の延伸計画が具体化しつつあり、新駅建設予定地周辺の物件を押さえておこうと考えたからです。私の物件を購入したエリアにはもともと賃貸需要がありましたが、新駅ができれば、賃貸需要は一層高まると思います。そうなってから手放せば、より多くの売却益が期待できます。


賃貸経営は「人と人とのつながり」によって成り立つ

2019年1月現在、私は東京都を中心に7棟を保有しています。いずれの物件も稼働率が高く、年間に約6,000万円の家賃収入を得ています。そうした順調な経営ができているのは、立地条件がよかったり、設備が整っていたりする「競争力のある物件」を購入してきたことが大きいと思います。よい物件を見つける上で、情報収集の大切さは言うまでもありません。私が重視しているのは、不動産会社さんとの直接の交流によって得られる情報です。


冒頭にお話ししたとおり、大家になった当初の私は、不動産についてほとんど何も知りませんでした。もちろん、不動産屋さんとのつながりもありませんでしたが、いくつもの不動産屋さんを訪問する中で、信頼できる人たちと出会うことができました。どの業界でも同じですが、不動産業界にもさまざまな人がおり、必ずしも自分と合う人ばかりではありません。私は、自分の話にきちんと耳を傾け、親身になってアドバイスをしてくれる人とのつながりを大切にしています。そこで、物件の管理をお願いしている管理会社さんはもちろん、購入や売却でお世話になった不動産屋さんにも、時々、菓子折を持って足を運んでいます。そうした交流があれば、自分に合った物件の情報が集まりやすくなります。


「賃貸経営は人と人とのつながりによって成り立つ」。そうした言葉を、皆様も聞いたことがあると思います。賃貸経営の基本にして極意を表現していると、私は感じています。


明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

物件選びで押さえるべきポイント

どの物件にも共通して言えるのは、「現地を見る」です。物件には固有の雰囲気があり、それは直接足を運ばないと分かりません。なので、気になる物件があれば、購入前に必ず、近隣の不動産屋にヒアリングを行い、さらに物件とその最寄りの駅の間を歩いて往復し、途中にどんな店があるか、スーパーはどこにあるかなどを必ずチェックします。暮らしやすそうな地域かどうかの判断は、物件の購入を検討する重要なポイントになります。

2

信頼できる不動産屋さんを見分けるポイント

私の場合、まずは、話をきちんと聞いてくれるかどうか。会話は、人間の最も基本的なコミュニケーションであり、ここで齟齬が生じるようでは、長いお付き合いは難しいのではないかと思います。

次に、不動産屋さんが物件の情報をサイトに載せてくれた際、どのような表現をしているか。「最寄り駅は○○、駅から徒歩△分」だけだと、ありきたりではないでしょうか。一方、「リビングは広々ゆったりの十畳」「窓は南向きで日当たり良好」といった物件の明確なセールスポイントを書いてくれると、信頼感がアップします。

3

不動産屋さんと良好な関係を築くポイント

繰り返しお話しているように、賃貸経営は「人と人とのつながり」が非常に大切です。そのため、「自分だけが儲かればよい」「自分の利益を最優先しよう」といった発想では、うまくいかないと私は考えています。相手に何かを期待するのであれば、まずは自分から誠意を示さなければなりません。例えば、管理会社さんへの報酬は家賃の3〜5パーセントが相場ですが、私は基本的に10%をお支払いしています。なぜなら、きちんと管理してほしいからです。

考えてみてください。全6室の木造アパートがあり、1室の家賃が7万円だったとします。1か月の家賃の合計は、約42万円。その5%というと、2万1,000円にしかなりません。管理会社さんは、数多くの物件を管理しており、その中で自分の物件に対していいイメージを持っていただき、いい働きをしていただくには、充分な金額とは思えません。差別化を行う意味で、10%お支払いしています。

3

知識を吸収し、腐れ縁は断ち切ること

相続して大家業を営む方と話をすると、不動産に関する正確な知識がないのにもかかわらず、経営している方が多いことに気がつきます。不動産屋さんとのやり取りでは、正確な知識がなくても大丈夫だからです。

また、お付き合いしている不動産屋さんも「親戚や親戚からの紹介」が多く、入居づけが悪くても意見しづらいことが多く見られます。本気で大家業に取り組むのでしたら、正確な知識を吸収し、満室経営の妨げになるような腐れ縁は断ち切る勇気も必要です。

スーパー大家ヒストリー

1990年代半ば、父親が他界し、自宅が併設されたテナント物件1棟を相続。

2000年代初頭、東京都文京区に重量鉄骨造のアパートを購入。約10年後、不動産投資ブームが過熱し始めた頃に売却し、約25%もの売却益を得る。

2000年代半ば、東京都東村山市に木造アパートを新築。

その後も東京都内を中心に物件を購入し、2019年1月現在、7棟を保有。

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