賃貸経営で自由な人生を実現した元サラリーマン大家さん【アユカワタカヲ】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

賃貸経営で自由な人生を実現した元サラリーマン大家さん

最終目標から逆算し、手段を工夫することが、賃貸経営の極意!

アユカワタカヲ先生

メディア関係の企業でディレクターやプロデューサーとして活躍していた40代のサラリーマンが、不動産知識ゼロの状態から賃貸経営を始め、わずか6年ほどの間に10億円近くの資産を構築した————。これが、今回ご紹介するアユカワタカヲ先生の経歴だ。順風満帆に見えるサラリーマン人生の途中で、なぜ賃貸経営に舵を切ったのか。賃貸経営に賭けた思いや、物件購入のポイントや現在の注目エリアといった具体的なメソッドとは?

【アユカワ先生の公式サイト】     

「会社は社員を守ってくれない」と痛感し、賃貸経営による資産構築に挑戦

私は、2019年6月現在、居住地である首都圏を中心に約140室を保有し、想定年間家賃収入1億2,000万円以上を得ています。しかし、以前はメディア関係の企業に勤める一介のサラリーマンであり、不動産にも資産構築にも全く興味がありませんでした。そんな私が変わったのは、2008年、42歳の時です。


同年に発生したリーマンショックの影響で、勤務先の業績は急激に悪化。給与や賞与のカットに加え、リストラも行われるようになりました。自分の意思に反して会社を追われる同僚の姿を目の当たりにし、会社のため懸命に働いても、会社は社員を守ってくれないことを痛感しました。自分の人生を自分でコントロールできるようになりたいと思いましたが、それは給与所得だけに頼っていては困難です。そこで、資産構築を図るべく、書籍やインターネットなどを通して情報収集に力を入れるようになり、賃貸経営に注目しました。なぜなら、賃貸経営は株式投資やFXなどと異なり、自己資金だけでなく、金融機関からの融資を活用できるからです。「借りたお金を基に、自分の資産を増やせるのか!」と目からウロコが落ちる思いがしたことをよく覚えています。


また、当時の私は心身ともにかなり疲弊していました。勤務時間は不規則、休みも思うように取れず、家族とゆっくり過ごせる日は、年に数えるほどしかありませんでした。がむしゃらに働いていた若い頃は気になりませんでしたが、40歳になる頃から、仕事中心の日々が無味乾燥なものに感じられてきたのです。リーマンショック後の会社の対応を見ると、そうした思いはより強くなりました。そこで、50歳までにサラリーマンを卒業し、自由な生活を送るという目標を立て、賃貸経営に着手したのです。


私は、まず区分所有物件、次いで1棟物件を買い増していきました。多忙なサラリーマン生活と賃貸経営を両立できたのは、もともと旅行や街歩きが大好きで、気になる物件を見に行くのが苦にならなかったことが大きいと思います。そして、48歳だった2014年には、給与所得を上回るキャッシュフローを実現し、想定よりも早くサラリーマンを卒業することができました。キャッシュフローは区分所有物件よりも1棟物件のほうが遥かに大きいため、最初から1棟物件に狙いを定めていれば、おそらく目標の達成は早まったでしょう。しかし、区分所有物件から始めてよかったと思っています。というのは、一般的に区分所有物件は低価格であり、もしも経営がうまくいかなかった場合でも、取り返しのつかないような損失にはなりにくいからです。そうした物件だからこそ、家庭を持つ私でも失敗の恐怖を乗り越え、賃貸経営に踏み出すことができました。

最終目標を見失いかけていた私を救ってくれた、先輩大家さんとの交流

賃貸物件には、戸建てや区分所有、1棟など、さまざまなタイプがありますよね? セミナーなどの講師をしていると、受講生の方から「どのタイプを購入すればいいでしょうか?」といった質問をよく受けますが、正解は「あなた次第です」と答えています。例えば、後10年で定年を迎えるサラリーマンが、定年後の生活の備えとして月20万円のキャッシュフローを求めるのであれば、定年までの間に区分所有物件を買い増していけばいいでしょう。不動産ポータルサイトを検索し、好立地の区分所有物件が手頃な価格で見つかることも多く、物件探しにもそれほどノウハウは要りません。一方、5年後に現在の給与所得と同じくらいのキャッシュフローがほしい方は、高利回りの1棟物件を中心に購入していく必要があります。しかし、そうした物件は人気が高く、市場に出ればすぐに買い手がついてしまいますし、市場に出ず、いわゆる川上で取引される物件も珍しくありません。希望する条件の物件を着実に購入していくためには、不動産業者さんとのつながりを築き、物件の情報を直接キャッチできるようにするなど、事前の対策が不可欠です。このように、目的によって採るべき方法が大きく異なるので、賃貸経営を始めるにあたっては、まず自分の最終目標を設定しましょう。


ただし、賃貸経営を進める中では、最終目標を見失ってしまうこともあります。実際、私もそうでした。私の場合、区分所有物件はあくまでも賃貸経営の初めの一歩であり、3~4室保有した後、1棟物件に進出するつもりでしたが、初心者にも簡単に購入できる区分所有物件が好きになり、気づいた時には十数室も保有してしまいました。「物件の購入」は「目標達成の手段」なのですが、当時の私は「物件の購入」を目的にしてしまっていたのだと思います。そうした状態から抜け出せたきっかけは、大家会に参加したことです。メガ大家さんとの会話を通して、その悠々自適な暮らしぶりへの憧れが強くなり、自分の最終目標が何だったのかを再確認できました。また、「区分をいくらやっていても、アユカワさんの夢は叶わないよ。サラリーマンを辞めたいのなら、1棟をやらなくちゃダメだよ!」などと、直接激励してくださるメガ大家さんも多く、区分所有物件から1棟物件へと舵を切るモチベーションにつながりました。


賃貸経営に取り組む中では、ほしい物件を購入できないことが続いたり、購入した物件に想定外の修繕が発生したりと、困難も少なくありません。また、私のように、目指すべき道から外れかけてしまうこともあるでしょう。それでも粘り強く課題を解決し、最終目標を達成するためには、アドバイスをしてくれる方たちの存在が欠かせません。大家会は、そうした出会いを得られる場所の1つです。

融資を受けたい金融機関には、あらかじめ定期預金を!

先ほどお話ししたように、1棟物件の購入には、区分所有物件よりも高度なノウハウが求められます。その1つが、融資戦略です。私の場合、区分所有物件を購入していた頃は、①「複数の金融機関に問い合わせ、自分の属性で受けられる融資額を把握」、②「ほしい物件が見つかったら融資交渉」と、2段階のステップで済みました。ところが、購入希望者が多く、よりスピーディに融資を引かなければならない1棟物件では、①と②の間に、「今後の物件購入を想定した金融機関との関係づくり」というステップが欠かせません。私は、そうした関係づくりの第一歩として、融資を受けたい金融機関には、あらかじめ定期預金をしておくことにしています。融資交渉をまとめる最も重要なポイントである「信用」につながります。


また、融資戦略では、購入しようとしている物件と同じ地域にある金融機関を利用するのが基本なので、投資エリアの拡大に伴い、地元の金融機関を開拓していかなければなりません。その際には、①のステップの前に、「その地域である程度の経済活動を行う」というステップを設けることが大切になります。具体例を挙げると、私はサラリーマンを卒業後、遠方の物件の現地調査をする時間的余裕ができたので、首都圏以外の物件にも手を伸ばすようになりました。そうした中、2018年には、大阪府に初めて1棟物件を購入しましたが、地元の金融機関との融資交渉は最初からスムーズに運びました。その要因は、私が数年前から同府の某ラジオ番組にレギュラー出演し、府内に事務所も構えていたことです。地元でそうした経済活動を継続し、事務所という拠点も設けているという実績が、金融機関に評価されました。さらに、同府は私の出身地であり、実家は今でも府内にありますが、地縁があるだけでは、①のステップにさえ前向きになってくれない金融機関も少なくないと思います。初めて賃貸経営を行う地域の金融機関と関係を築くためには、私のように現地で仕事をしているのがベストです。そうでない方は、まず現地に法人の設立や事務所を構えるなど、金融機関に「その地域での経済活動を志している」という意思を示すことが重要です。


ちなみに大阪府で物件購入を行った理由は、2025年に大阪・関西万博が実施されることが決まり、地域経済の活性化が見込まれるためです。さらに、同府が非常に力を入れている、カジノを含む統合型リゾート(IR)の誘致が実現すれば、外国人観光客が増加するなど、地域経済はますます発展していくと思います。実際、そうした経済動向が影響しているためか、同府の物件価格は値上がり傾向にあるので、今のうちに物件を購入しておけば、売却益が期待できますし、物件を手放さなくても、訪日外国人に向けた民泊事業など、ターゲットを広げた賃貸経営への道が開けます。


同府の物件は、今が買い時です。近畿圏以外の初心者の方も、最終目標達成につながるようであれば、物件の購入を検討されてはいかがでしょうか。その際、融資を活用するのなら、金融戦略として「経済活動」というステップを踏むことをお勧めします。

不動産以外の分野での知識や経験は、賃貸経営を特色化する武器となる!

賃貸経営を始める前の私には、「不動産と全く関係のない仕事をしている自分には無理なのではないか」という不安がありました。また、セミナーなどで初心者の方と交流していると、そうした不安を抱く方が少なくないと感じます。しかし、賃貸経営は、不動産以外にも、法律や経済、金融など、幅広い分野の知識やスキルが求められるビジネスなので、さまざまな業種での経験を活かせます。例えば、企業で経理を担当している方は数字に強いため、賃貸経営に欠かせない収支のシミュレーションをシビアに行うことができるでしょう。あるいは、営業マンであれば、自分の物件の強みを上手にPRし、不動産仲介業者さんや管理会社さんとの交渉を順調に進められると思います。このように自分の得意分野の力を発揮していけば、特色ある賃貸経営につながります。


私の場合、メディア関連の企業でクリエイティブな業務を行っていたため、発想力・演出力を武器にした賃貸経営を行っています。その1つが、2019年、東京都中央区に新築した9階建てのテナントビルです。競合するテナント物件が多いエリアなので、他物件との差別化に力を入れ、知人の占い師さんとインテリアデザイナーさんの協力のもと、「事務所を構えるとビジネスがうまくいく、縁起のよいビル」としてプロデュースすることにしました。例えば、1階は月、2階は海王星、3階は天王星……と、各フロアを象徴する星を設定し、内装にはそれぞれの星のイメージカラーを活用。さらに、海王星であれば「貿易・出版・会計・不動産」、天王星であれば「IT・ベンチャー・発明・ネットビジネス・宇宙関連」と、それぞれの星と相性がよいとされる職種も示しました。また、同じく2019年、東京都江東区に新築した7階建てマンションは、ペットを飼っている方、飼おうとしている方だけが入居できる物件にしました。どの部屋にもペット用トイレを置くためのスペースを設置し、床材には、消臭性能があり、傷がつきにくいものを用いるなど、ペットと共生しやすい室内環境を追求しました。


周知のように、日本では人口減少が続き、賃貸物件の需要も低下傾向が見られます。そうした中、賃貸経営で成功をつかむためには、経営戦略を練ったり、物件づくりを工夫したりすることが欠かせません。不動産以外の分野の業務でさまざまな知識や経験を得ていれば、より広い視野から戦略や工夫を検討できるでしょう。他業種の方にも積極的に賃貸経営に挑戦していただきたいと考えています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

賃貸経営を無理なく続けるためのポイント

何事もそうですが、賃貸経営も、「楽しんでできること」が最大のポイントになります。私の場合、趣味の旅行や街歩きの延長として、物件を見て回ることが楽しく、他の賃貸経営者よりも多くの物件を見て、自分の物件づくりの参考にしようというモチベーションにつながりました。また、私の知人の大家さんには、自分の物件の魅力を高められるよう、リフォームのプランを練るのが大好きという方や、自主管理をして、入居者さんとのコミュニケーションをとるのが楽しいという方がいます。逆に、順調に経営できていても、「毎日、管理会社から退居の知らせが来るのではないかと心配で落ち着かない」という方もいました。そうした方は、別の投資方法の方が向いているでしょう。

自分が賃貸経営を楽しめるかどうか、なるべく早い段階で判断することが重要です。私は、賃貸経営を始めるのであれば、区分所有物件から始めた方がよいと考えていますが、それには、適性の判断に向いているという理由もあります。なぜなら、1棟物件などよりも購入価格が低い区分所有物件であれば、自分に賃貸経営は向いていないと感じたとしても、比較的簡単に引き返すことができるからです。

2

物件を選ぶ際のポイント

気になる物件が見つかったら、インターネットでそのエリアの賃貸需要の高さや競合物件の数といった基本的な情報を収集します。その上で、必ず現地調査を行いましょう。その際、物件と地域のマッチングが適切かどうかを判断できるよう、最寄り駅から物件まで歩くことをお勧めします。例えば、駅前に外食チェーン店や居酒屋などがたくさんあれば、単身者が多そうな気がしますよね? すると、購入を検討している物件がワンルームマンションであれば、地域とのマッチングはできていると考えられます。逆に、そうしたエリアでは、駅前の治安がネックとなり、ファミリー層向けの物件には向かないかもしれません。どのエリアにも、固有の雰囲気があるので、実際に歩く中で、それを肌で感じることができ、適切なマッチングの判断につながっていきます。

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信頼できる不動産業者を見つけるためのポイント

私は、管理部門を持つ不動産業者さんから物件を購入し、管理もお願いしています。管理部門を持つ不動産業者さんは、仲介・販売した物件を基本的に自社で管理しますから、入居づけに課題がある物件を仲介・販売すると、自分が困ることになります。そのため、もともと入居づけしやすい物件を仲介・売買していたり、物件の課題を改善し、入居づけにつなげるノウハウを確立していたりすることが多く、信頼できると実感しています。

私の場合、おつき合いをする業者さんを広げていく際も、管理している物件数や入居率などをホームページでチェックし、しっかり管理をしていると感じる業者さんを選んできました。「管理」に注目すると、信頼できる業者さんと巡り会う可能性が高まると考えています。

スーパー大家ヒストリー

2008年、リーマンショックの影響で勤め先の業績が悪化。リストラの対象となった同僚の姿を見たことなどがきっかけで、給与以外の収入源を確保したいと考えるようになり、賃貸経営に興味を持つ。

2010年、最初の物件として、東京都世田谷区に区分所有物件を購入。以後、区分所有物件を買い増していく。

2012年、購入対象を1棟物件にチェンジ。

2014年、給与所得以上のキャッシュフローを実現し、サラリーマンを卒業。

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