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転勤などで留守となった物件を期間限定で貸し出す「リロケーション」。物件オーナーであれば、いつでも起こりうる問題です。そんなときのために、普段から留守宅管理について考えておきたいもの。ここでは、リロケーションから始まる賃貸経営のポイントについて、実例を交えて紹介します。

転勤などで留守となった物件を期間限定で貸し出す「リロケーション」。物件オーナーであれば、いつでも起こりうる問題です。そんなときのために、普段から留守宅管理について考えておきたいもの。ここでは、リロケーションから始まる賃貸経営のポイントについて、実例を交えて紹介します。

事例1:相続により物件を取得したケース

「築40年でも」「1年でも」貸せる!持ち家を貸す「リロケーション」という選択

「急な転勤」「親が持ち家から介護施設に入ることになった」「親が亡くなり家を相続した」など、家が空き家になってしまったときに期間限定で持ち家を貸し出す「リロケーション」という手段が注目されている。古い家でも貸せるのか? 入居者が家賃を滞納したら都度対応しなくてはいけないのか? など、リロケーションのさまざまな疑問を東急住宅リース株式会社、リロケーション営業部資産受託グループの小椋智さんに伺いました。

「リロケーションは平均3~5年の募集が多いですが、1年という短期の募集もできます」と小椋さん。

――リロケーションを利用される方はどういったケースが多いのでしょうか?

小椋:ご転勤のほか、親御さんが介護施設に入られることでご実家が空き家になってしまったり、相続でご実家の住居を引き継がれたケースもここ近年は多いですね。ご自身がお仕事を引退されたあとにその家に住まれるか、その土地に新しく家を建て直されたい場合、それまでのつなぎとしてリロケーションを選択されるケースが増えています。空き家のままにしていたら、固定資産税だけがかかってしまいますので。
当社では、オーナー様のローンの残額をふまえた収支計算や経費、リスクなど、さまざまな観点からの検討材料をご提示しております。「リロケーションするか、売却するか」で迷われるケースも多いかと思いますが、売却の査定や、売買募集も承っております。賃料の査定なども含め、ご相談は無料なので、まずはお話いただければと思います。

――リロケーションとして貸し出す期間に、制限や決まりはあるのでしょうか?

小椋:特にありませんが、平均して3~5年というケースが多いですね。1年という短期の募集もできますよ。なお、リロケーション物件は通常の賃貸(普通借家契約)にあるような「更新」はありません。

――リロケーションとして貸し出す場合と、通常(普通借家契約)で貸し出す場合のそれぞれのメリット、デメリットはなんでしょうか?

小椋:リロケーションのメリットは契約期間が満了になれば確実に明け渡してもらえることですね。一方普通借家契約の場合、期間の融通はリロケーションよりも効きませんが、賃料の設定は相場通りとしやすくはなります。

――リロケーション時に、入居者の審査や、トラブルが起きたときの対応はオーナーが行うのでしょうか?

小椋:当社の場合は、入居者審査からトラブル対応まですべてこちらで行っており、オーナー様はお立ち合いいただかなくて大丈夫です。また、入居者審査においても、厳しく実施しております。悪質な事例は社内で共有し、そもそもトラブルとならないよう努めています。

――入居者が家賃を滞納したときはどうなるのでしょうか?

小椋:当社のリロケーションプランに加入しているオーナー様に対しては家賃全額の滞納保証をしております。仮に裁判が必要になった場合も費用は当社にて負担いたしますので、ご安心ください。

――家賃を滞納している入居者を立ち退かせるには、裁判が必要なんですね。

小椋:はい。3か月の家賃滞納が「信頼関係が破壊された」とみなすおおよその期間になりますね。

――先ほど、親の住居をリロケーションに出されるケースが多いと伺いましたが、そうなると築年数がそれなりに経った物件が多いかと思います。リロケーションにあたり事前のリフォーム代はどのくらいかかるものでしょうか?

小椋:和室の有無と、水周りのリフォームをどれだけ行うかで大きく変わってきますね。親御さんから相続された場合ですと、和室のある物件が多く、障子の張り替え、畳の表替えなどが必要になってくることがほとんどです。水回りについては、築20年の物件で、お風呂、洗面台、トイレ、台所と水回りをすべてリフォームし、築年数にもかかわらずエリアの相場家賃ですぐに決まったケースがありました。
このように水回りの改修はとても効果のある箇所ではあるのですが、やはりある程度は費用がかかってきます。当社では提携の補修業者もありますので、まずは見積もりを出し、そこから予算やご要望に応じながら調整していく形を取っております。

――リロケーションとして貸し出している物件の設備が壊れたときなどのオーナー、入居者の費用負担はどうなるのでしょうか?

小椋:原則として、入居者が壊したものなら入居者様のご負担、経年劣化ならオーナー様ご負担となります。当社ではオーナー様へのオプションとして、「フリーメンテナンス」サービスを導入しており、冷暖房や給湯器などの設備に不具合・故障が発生した場合は、修理箇所1箇所につき1回5万円の範囲内で無料にて修理させていただきます。
※築年数に制約あり

――オーナーがリロケーション中の物件の様子を知りたい場合、報告してもらえるサービスはあるのでしょうか?

小椋:戸建のみオプションでご用意しております。リロケーション中の物件の近隣にオーナー様がお住まいの場合は、ご自身で見に行かれるケースが多いため、ご要望によって選択できる形式をとっています。建物のヒビなど外観上の問題を調べ、写真とともに報告しております。

――たくさんの不動産会社がある中での、東急住宅リースの強みは何でしょうか?

小椋:3点あります。まず当社は東急コミュニティー、東急リバブル、東急リロケーションの賃貸住宅事業を統合した会社になり、リロケーションの実績とノウハウが豊富なことです。2点目は不動産仲介事業も行っている東急リバブルに物件の情報を流せることですね。東急リバブルは店舗もありますので、そちらで紹介されるとやはり入居が決まりやすいです。3点目は、東急不動産ホールディングスグループとして、社宅を扱う会社とのコネクションがあることです。マンションやアパートなど一棟まるごと貸し出せる場合は社宅として提供するケースもあります。

お任せいただいた物件は空室が埋まるまで、基本的に大手不動産サイトや当社ホームページに掲載し、入居者募集を継続的に実施します。入居がすぐに決まらない場合はリフォームを入れたり、賃料を見直したりといったご提案もさせていただいています。

「ちょっとだけ貸したい」「すぐに貸したい」などさまざまなニーズに対応します。と小椋さん。

――今までリロケーションした物件の中で、一番築年数が古いのは築何年でしたか?

小椋:過去には築40年の戸建や、1960年代に建てられた物件の建て替えまでの2年間だけリロケーションを行ったケースもあります。「こんな状態で貸せるのだろうか」「貸し出す際に費用がかかってしまうのでは」という懸念から放置されたままの空き家が増え、社会問題にもなっていますよね。当社では「ちょっとだけ貸したい」「すぐに貸し出したい」「物件売却までのつなぎとして貸したい」「貸したいが、初期費用を大きくかけられない」など、さまざまなニーズに対応できます。ホームページから無料で賃料の査定も行っておりますので、まずはどうぞお気軽にご相談いただければと思います。

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