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転勤などで留守となった物件を期間限定で貸し出す「リロケーション」。物件オーナーであれば、いつでも起こりうる問題です。そんなときのために、普段から留守宅管理について考えておきたいもの。ここでは、リロケーションから始まる賃貸経営のポイントについて、実例を交えて紹介します。

転勤などで留守となった物件を期間限定で貸し出す「リロケーション」。物件オーナーであれば、いつでも起こりうる問題です。そんなときのために、普段から留守宅管理について考えておきたいもの。ここでは、リロケーションから始まる賃貸経営のポイントについて、実例を交えて紹介します。

事例2:急な転勤によるリロケーション事例

空室期間を最小限にするためのリロケーションのポイントとは? 

急な転勤で持ち家が空いてしまうときに、期間を限定して貸し出す「リロケーション(定期借家契約)」という方法がある。いざ貸すときに、何から始める必要があるのか? また、借り手がつかなかったときはどう対応すればいいのか? さまざまな疑問や不安を、東急住宅リース株式会社、リロケーション営業部横浜センターの本田真理子さんに伺った。

――リロケーションを行うケースとして、急な転勤や、相続などのケースがあるかと思うのですが、転勤の占める割合はどのくらいなのでしょうか?

本田:7割くらいと大半の方がご転勤によるリロケーションですね。エリアによって戸建て、マンションの比率も異なり、ご年代は40代、50代の方から多くお問い合わせをいただいています。ざっくりとした成約までの全体の流れは「お問い合わせ→当社プランのご案内、賃料査定→お申込み→入居者募集による告知→ご成約」になります。

――転勤というと急に決まるものが多そうですが、短い期間で物件の借り手はつくのでしょうか?

本田:早めに動かれることが重要ですね。早めにお申込みを頂き、すぐに入居者募集をすることができたため、空室期間をほぼ出さずに入居につながったケースもあります。
また、転勤の多い業界にお勤めのオーナー様から「そろそろ転勤になりそうだから、先に契約の直前まで進めておきたい」とお問い合わせをいただいたこともあります。

――転勤予定の場合でも、そこまで進められるんですね。

本田:はい、大丈夫ですよ。早めにお申込みをいただくことで、入居者募集などスピーディーに進めることが可能です。

 少しでも入居につながることはやっていく――足を使った地道な努力

――管理を依頼された物件を空室にしないために何か取り組まれていることはありますか?

本田:地道な努力の積み重ねに尽きますね。定期的に不動産仲介会社を訪ね、図面を見せて物件紹介をする取組を続けています。これらはすぐに成約に直結するわけではないですが、それでもやらないよりはやったほうがいい、少しでも入居につながることはやっていこう、というスタンスでいます。物件の最寄り駅の仲介会社だけでなく、沿線の主要駅に店舗を構える仲介会社も同様に訪問しています。

――「家を貸す」ことが初めて、という人も多数だと思いますが、オーナー様がよくしがちな誤解にどういったものがあるでしょうか?

本田:「あれもこれも貸し出す前に直さないといけないのか」とご心配される方は多いですね。壁紙、フローリング、ふすまなどは、そこまで目立つ劣化がなければ、そのまま貸し出すケースも多いですよ。
一方水回りは10年が一つの目安です。10年経つと給湯器などに不具合が出やすいんです。事前にリフォームをどこまで実施されるか、オーナー様のご要望を伺い、優先順位に応じたお見積もりをお渡ししています。その際、必須でご対応いただきたいものと、そうではないものに分けて、ご提案いたします。特に必須ではないものについては、「対応すると見た目の印象がよりよくなるご提案」という形でオーナー様に提示しますので、本当に必要か否かの検討がしやすいと思います。

 「家賃を下げたくない」「空室期間を出したくない」さまざまなニーズに対応

――リロケーションにおいて、借り手が契約期間よりも早く退去してしまう場合、どんな対応をされるのでしょうか?

本田:もちろん借り手側の都合で早く退去してしまうケースもあります。ですので、最初から明らかに数か月だけ住む、というような短期の借り手さんであることが分かっている場合、お断りすることもあります。このあたりもオーナー様のご要望応じて幅広く対応が可能です。

――「数か月だけでもいいから貸したい」という方もいらっしゃるんですね。

本田:はい。空室の期間を出したくない方、家賃を下げたくない方などオーナー様のニーズはさまざまです。ご希望の家賃がエリア相場から比べて高い場合は、立地、築年数などから借り手はつきにくい、ということは事前にお伝えしています。ですが、それでも家賃を下げたくないというご事情やご意向がある場合は、ますはオーナー様のご希望の家賃で募集をかけます。その後の状況で、再度家賃を見直すか、またはリフォームなどを行い、物件価値を向上させるなどの提案をさせていただいています。

――長い目でお付き合いいただけるんですね。

本田:リロケーションを扱う不動産会社には「仲介」と「管理」があるんです。「仲介」は入居者を募集し、入居審査、契約締結までを行います。「管理」ですとその後の物件管理までも行います。当社は「管理」における様々なプランをご紹介できます。

「仲介」は、コストは抑えられますが、設備が壊れたり、家賃滞納などで訴訟が必要になったり、などのトラブルがあった際、オーナー様ご自身で対応する必要があります。特に海外へのご転勤の場合ですと帰国も簡単にできませんよね。そういった場合は「管理」の中でも「転貸」のリロケーションプランがよろしいかと思います。当社のリロケーションプランでしたら、入居者募集から退去まですべてこちらで対応させていただき、オーナー様が借り主さんと連絡を取り合う必要はありません。

――困ったときほど「管理会社」にまかせるメリットが活きてくるんですね。

本田:そうですね。その他の当社の強みとしましてはリロケーション以外に売却の選択肢もご提案できることです。「貸し出すか、売るか」で迷われているオーナー様は多くいらっしゃいます。当社グループ会社にて売買も行っていますので、貸し出す場合、売却する場合の両方での試算をお渡しできます。

また、よくオーナー様から、当社は東急グループと企業規模が大きいから安心できる、というお声をいただいております。当社の場合、「不動産管理会社と急に連絡がとれなくなり、家賃が振り込まれなくなった」などのトラブルは、もちろんありませんので、ご安心ください。

このほか、リロケーションで貸し出したものの、転勤が思ったよりも早く終わり、戻ってきたもののまだ借り手さんが住んでいる、という場合、グループ会社にて周辺の賃貸物件の斡旋も行っています。

当社では、一人一人のオーナー様にきめ細かい対応を心がけています。決まるまでも、決まってからも一貫して対応できますので、ぜひ一度ご相談(ホームページからもご相談可能です。)下さい。

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