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転勤などで留守となった物件を期間限定で貸し出す「リロケーション」。物件オーナーであれば、いつでも起こりうる問題です。そんなときのために、普段から留守宅管理について考えておきたいもの。ここでは、リロケーションから始まる賃貸経営のポイントについて、実例を交えて紹介します。

転勤などで留守となった物件を期間限定で貸し出す「リロケーション」。物件オーナーであれば、いつでも起こりうる問題です。そんなときのために、普段から留守宅管理について考えておきたいもの。ここでは、リロケーションから始まる賃貸経営のポイントについて、実例を交えて紹介します。

事例5:不安を解消してくれる、安心のリロケーション

「はじめて家を貸す…」わからないこと、不安を解消してくれる、安心のリロケーションとは?

持ち家を、期間を限定して貸し出す「リロケーション(定期借家契約)」という方法がある。転勤や介護などで持ち家が空いてしまったケースや、最近では投資目的で貸し出す人も増えているとのこと。はじめて家を貸し出すという場合、事前にどのくらい予算がかかってしまうのか、すぐ借り手はみつかるのか、家賃滞納などのトラブルがあったら、など不安はつきないもの。「安心」できるリロケーションについて、東急住宅リース株式会社、リロケーション営業部資産受託第一グループ秋本佳澄さんに話を伺った。

 同じマンションでも、住み方次第でリフォーム費用が異なるケースも
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――秋本さんが担当されている資産受託グループの担当エリアはどのあたりになるのでしょうか?

秋本:前回取材の、当社の城東センター(千代田、中央、台東、荒川、足立、葛飾区)が担当する地域以外の東京全域ですね。埼玉県も南部を中心に、西は所沢エリアまで担当しています。港区、目黒区といった超人気のエリアですと、1ヶ月と待たずに借り手さんが決まるケースもありますね。

――急に空き家になった家を貸すことになった場合、「何をしたらいいかがわからない、そもそも、何がわからないのかもわからない」という状態のオーナーさんも多いかと思いますが……?

秋本:初めてご自宅を貸されることになったオーナー様に説明に伺うときは、私自身が新入社員で、右も左もわからなかったころの気持ちを思い出し、専門用語をなるべく使わず、オーナー様の立場に立って説明するよう心掛けています。電話で説明するよりも、お伺いし、図が掲載されたパンフレットに書き込みながら説明した方が伝わりやすいので、お伺いするようにしています。

――家を貸し出すにあたって、まず気になるのは事前にかかるリフォーム費用ですよね。

秋本:リフォーム費用は築年数と、また、それまでどのように住まわれていたかなどの状態にもよって変わってきますね。同じマンションで、間取りや築年数はまったく同じでも、リフォーム費用が異なるケースもあるんですよ。

――綺麗に、丁寧に住んでいた方の場合リフォーム費用が抑えられることもあるんですね。

秋本:新しい物件の場合はクリーニング程度で済むケースもありますね。ただ、和室がある場合は畳の表替えが必要です。ほか、給湯器やエアコンなどは年数に応じて買い替えが必要になるケースもありますので、事前に必ずお伝えしています。

 求められる「安心」を実現するために

――オーナーさんから寄せられる要望にはどういったものが多いのでしょうか?

秋本:「借り手さんを法人限定で」とご希望されるオーナー様は、時折いらっしゃいますね。もちろん、最終的なご判断はオーナー様となりますが、法人限定としてしまうと借り手さんの母数がとても絞られてしまうのも事実です。もちろん、借り手さんにはさまざまな方がいらっしゃいますが、それをお伝えしたうえで、大手企業にお勤めの個人の方まで対象を広げられた方が決まりやすいですよ、とはお伝えしています。

――法人限定、とされるオーナーさんの気持ちとしては、やはり「安心、安全重視」というのがあるのでしょうね。

秋本:はい。ただ、当社のリロケーションプラン(転貸型定期借家契約)の場合ですと、仮に家賃滞納があり、訴訟になった場合でも、その間の家賃や、訴訟発生時の弁護士費用は当社で負担いたします。手続きも当社で進めますので、オーナー様側での金銭面や手間などのご負担はありませんのでご安心ください。

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――リロケーションプラン(転貸型定期借家契約)以外に、どういったプランがあるのでしょうか?

秋本:賃料の保証などがない代わりに手数料が若干安くなっているベーシックプラン(代行型普通借家契約・定期借家契約)と、オーナー様の物件を当社が借り受け、入居の有無にかかわらず毎月一定の金額をオーナー様にお支払いするサブリースプランがあります。オーナー様のお手間が少なく、もしものときの保証も手厚いリロケーションプラン(転貸型定期借家契約)が、空き家を貸したいオーナー様にも、投資目的のオーナー様にも、ともに一番人気がありますね。投資目的のオーナー様の場合、最初に他社さんの賃料保証のないプランを利用していたものの、賃料未払いが発生してしまい、その際のトラブル対応の手間や、コストが大変だったご経験から、当社のリロケーションプランに切り替えられた、という方も少なくないですね。

――リロケーション会社としての御社の強みを教えてください。

秋本:リーシングから管理までの賃貸運営を、一社で、一貫して取り扱えることですね。売買についても東急不動産ホールディングスグループ内にありますので、貸すか売るか、で悩まれている場合にもそれぞれのケースをシミュレーションさせていただきます。

また、最初のお話とつながるのですが、この仕事は経験がものを言います。当社では似たエリア、似た状況などの物件のノウハウが社内に多数蓄積されていて、またそれを自由に情報提供しあう社内風土があります。物件がなかなか決まらないときに家賃を下げたほうがいいのか、礼金を下げたほうがいいのか、などですね。そういった、エリアや物件の「肌感」を社員が共有できていることが強みだと思います。企業規模と歴史があることならではのメリットですね。はじめて家を貸す、というのは分からないことや不安が多いかと思いますが、過去のエリア実績と、オーナー様のご状況に応じ、リフォームから物件管理まで、末永くご担当させていただきますので、ぜひご相談(ホームページからもご相談可能です。)下さい。

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