日本の不動産透明度は世界26位。不動産投資インデックスの整備が貢献か

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日本の不動産透明度は世界26位。不動産投資インデックスの整備が貢献か

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日本の不動産透明度は世界26位。不動産投資インデックスの整備が貢献か

総合不動産サービス大手のJLLグループ(以下JLL)と、ラサール インベストメント マネージメント(以下LIM)は、世界の不動産市場の透明度を数値化した2年に1度の独自の調査レポート「2014年版グローバル不動産透明度調査」を発表した。

同調査は、JLLとLIMのグローバルネットワークを活用して収集した情報から作成したもの。2014年版では、世界102の不動産市場を対象に、定量的データとアンケート調査を通じて115要素を分析・数値化している。これらの要素は13の分野に分けた上で、さらに5つのサブインデックス(「パフォーマンス測定」、「マーケットファンダメンタルズ」、「上場法人のガバナンス」、「規制と法制度」、「取引プロセス」)に分類。「不動産透明度インデックス」のスコアを1から5のレンジで採点し、スコア「1.00」を最も透明度が高い国/市場、スコア「5.00」を透明度が最も低い国/市場として示している。

調査の結果、世界で商業用不動産市場全体の透明度が向上し、調査対象市場の8割超において2012年の調査からの改善がみられた。これは、政府や企業の土地登記情報のオンライン化といったオープンデータ化の促進や技術の進歩、透明度の低さによる悪影響の認識拡大、不動産市況回復による再注目、ソーシャルメディアの普及が主な要因だと考えられる。

日本の順位は26位で、経済の成熟性や市場規模からみると依然として低い状態にとどまった。しかし、総合スコアは前回の2.39から2.22となり、不動産市場全体の透明度は着実に改善していることが分かる。2014年版で改善が見られた項目は「パフォーマンス測定」で、2012年10月に不動産証券化協会(ARES)が、非上場不動産ファンドのパフォーマンスを評価する指標を新設したことなどが寄与した。

また、J-REITの英語ウェブサイトの充実化などから「上場法人のガバナンス」も改善。一方「市場ファンダメンタルズ」においては、オフィスセクター以外の市場データの充実度は引き続き限定的であり、「取引プロセス」も、双方代理が可能なことや共益費内訳の透明性が低いことなどから、他国と比較し大きく劣っている。

世界で最も透明度が高かったのは「英国(2012年2位)」で、「米国(同1位)」、「オーストラリア(同3位)」が続いた。透明度「高」の市場における透明度の差はわずかであり、これらの国々は過去10年間トップの座を争い続けている。また、「フランス(2014年5位、2012年7位)」と「フィンランド(同9位、同8位)」は、オープンデータ化の取り組みにより高い水準であった透明度がさらに向上しており、これらの採用が透明度向上を後押ししていることが分かった。

「透明度が向上した国トップ10」のうち5市場を、サハラ以南アフリカ地域の国々が占めた。ガバナンスと規制枠組みの改善に向けた確固とした努力が行われている「ケニア(1位)」、「ガーナ(3位)」、「ナイジェリア(4位)」がこれを牽引。過去2年間、企業やグローバル投資家からのサハラ以南アフリカ地域への不動産に対する関心が急速に高まっていることが、透明度向上に貢献した。

アジア太平洋地域の透明度のレベルは、引き続きばらつきが大きく、「オーストラリア(3位)」と「ニュージーランド(4位)」が地域内で最も高いランクを獲得。「シンガポール(13位)」、「香港(14位)」も高いレベルを維持している一方、「モンゴル(99位)」と「ミャンマー(100位)」は世界で最も透明度が低い市場となった。

地域内における順位は、上位市場は上げたものの、ほとんどの市場ではあまり変化が見られなかった。スコアを改善させたのは日本、韓国など5市場のみとなり、残りの市場は小幅な改善にとどまっている。

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