【スーパー大家にインタビュー】3人の子供を育てながら賃貸経営を頑張る子育てママ大家さん

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【スーパー大家にインタビュー】3人の子供を育てながら賃貸経営を頑張る子育てママ大家さん

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

自分のため、家族のために賃貸経営で幸せをつかもう
今回、ご紹介するのは、3人のお子さまの子育ての傍ら、財務コンサルタントとして活躍した経歴を生かした賃貸経営を行っている五十嵐未帆さんです。五十嵐先生は、現在6棟57戸の物件を管理するオーナー業の傍ら、女性向け大家の会も主宰されています。しかし、ここまでの道のりにはたくさんの苦労もあったようです。五十嵐先生に、賃貸経営において成功するための秘訣をうかがいました。
【五十嵐先生の主宰する女性オーナーの会】 Elegant Ownersエレガントオーナーズ

女性不動産投資家・女性大家さんのための交流会エレガントオーナーズを設立、主宰として活動中の五十嵐未帆さん

女性不動産投資家・女性大家さんのための交流会エレガントオーナーズを設立、主宰として活動中の五十嵐未帆さん

父親から3棟の賃貸住宅を引き継ぎ、大家業をスタート
現在、神奈川県を中心に法人、個人所有、家族名義を含めて6棟57戸の物件を管理しています。私が賃貸経営をスタートさせたのは9年前にさかのぼります。父親が突然亡くなり、所有している3棟のアパートを引き継ぐことになったのです。

大学では、会計学を勉強し、経理として商社に就職しました。私は三人兄弟の長女でしたので、いつかは父親のアパートを相続することになると思い、ファイナンシャルプランナーAFPやCFPの資格も取得し、その後、財務コンサルタント企業に転職し、法人立ち上げなどの業務に携わっていました。そのため、会計知識はありましたが、賃貸経営については素人でした。また突然引き継ぐことになったので全く状況も分からないため、最初はパニック状態でした。

父親の残してくれた3棟は、共に築30年前後の物件で和式トイレや3点ユニット、内装もボロボロのため、半分以上が空室のものもありました。父親は長い間、自主管理していたのですが、ワーキングマザーの私には難しいと思い、お付き合いのある管理会社さんに「管理料をお支払いしてもいいから、物件の管理をお願いしたい」と依頼しました。しかし、あまりにひどい状態だったからでしょう。管理を断られてしまうほどでした。

仕方なく最初は、仕事と育児のかたわら自主管理をしていたのですが、本当に大変でした。入居者さんから水漏れのクレームがあれば、会社の休み時間や育児や家事の合間に自分で業者を見つけて手配しなければならなかったからです。あまりに手間がかかるため3年後、新たに管理会社を自分で見つけ、管理をお願いすることにしました。

ただ、自主管理しなくなったとはいえ、3人目の子どもがいますので、毎日の子供の送迎と通勤に体力的、精神的に追い詰められ、自分の限界を感じていました。また、子供の病気などで会社スタッフやクライアントに迷惑をかけることが多くなっていたことも、負担に感じるようになっていたのです。

賃貸経営に専念しようと一念発起
目のまわるような毎日を過ごしていたのですが、ふと、私が相続した1棟のアパートの賃料収入と給料がそれほど変わらないことに気づいたのです。自分の幸せのため、そして家族との時間を大切にして誰にも迷惑をかけずに一人で働きたいと考え、会社を辞める決意をし、資産管理法人を立ち上げ、賃貸経営に専念することにしました。

しかし、その年に東日本大震災が起こったこともあり、物件探しは難航しました。当初は、首都圏エリアで探していましたが、私が狙っていた中古の高積算の物件は見つからず、全国に目を向けることに。すると、関西の仲介業者さんから、ある物件を紹介されたのです。その仲介業者さんは、以前私が物件を買い逃したことを覚えていてくれ、「特別に良い物件があるから」と紹介してくれました。1、2階が店舗で、3~5階は住居という物件で、売買価格は6500万円だけど、積算価格は1億円、利回りも満室で16%。自分の目指しているものに近い高積算の物件でした。「非公開物件だからリサーチは遠慮してください」と言われ、その日の夜に買い付けを入れ、購入に至りました。しかし、この物件は大失敗でした。

購入時から2階のテナントは空いていたのですが、仲介さんは、「駅から数分なので心配いりません。管理会社の努力が足りないだけですよ」と説明してくれました。しかし、売却までの約2年、結局埋まることはなかったのです。また、詳しい現地調査ができなかったので、購入前に大規模修繕費を仲介さんにたずねたら、100万円程度と言われていましたが、1年後に管理会社さんから言われた金額は1,000万円以上と言われたのです。そのほかにも、予想以上に固定費がかかる、空室がなかなか埋まらないなど、苦労が耐えませんでした。赤字ではありませんでしたが、目指す目標にはほど遠くなってしまいました。  思えば、「限定」とか「あなただけ特別に」「非公開の情報」といった言葉をうのみにしてしまい、調査を怠っていた自分にも責任があります。うまい言葉にのせられないように、一つ一つの疑問点について裏付けをとって最終的な判断をしてほしいと思います。

新築アパートに絞った投資にシフトチェンジ
関西の物件と同時に、母親の資産づくりのために、母親の名義の法人で新築を購入していました。こちらの物件は、自宅からも近く、3駅利用可能で生活環境も良いため、入居者もすぐ決まり、手間がかからずスムーズに管理することができたのです。そこで、自分も新築アパートにシフトチェンジすることにしました。建物・設備の修繕、リフォームに関して手間やコストが中古に比べてかからないため、子育てとも両立できると考えたからです。また、新築には他にも、借入期間が長くなることで手元キャッシュが残りやすい、融資を多く引けるなどのメリットがあります。3年間で4棟の新築アパートを購入し、現在は6棟57室を管理しています。

ただ、私はたくさん物件を所有することが、賃貸経営のゴールではないと考えています。一番大切なのは利益を確定させることです。新築の場合、5年後に手放してもかなりの売却益が見込めます。持ち続けると、修繕や空室などのリスクが出ますので、子育て中の私にはデメリットの部分が増えてくるからです。そのために購入時には入念にシミュレーションを行うようにしています。

私は会計知識がありますので、こうした一連の業務を自ら行っていますが、自信の無い方は資産税に強い税理士さんなどの専門家に相談すると良いと思います。専門家に出会うには、信頼できる大家さんから紹介してもらうと良いと思います。最近は女性向け大家の会も多数開催されていますので、そこで仲間を作ると人脈が広がるはずです。私も、Elegant Ownersエレガントオーナーズ主宰していますが、お茶や食事をしながら、仲間づくりの場になればと思っています。会には、過去の私のように子供を預けて働くことに罪悪感をもっている方、子育てしながら働くことが大変で辛いと感じている方がたくさん参加してくれます。そうした方たちが不動産投資で一人でも多く幸せになれるように活動していきたいと思っています。ぜひ、最初の一歩を踏み出してほしいですね。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

【ワザ1】コンセプトに合ったモデルルーム作りで入居者にアピール
所有している物件ごとに、どんな方に住んでもらいたいか、コンセプトを決め、モデルルームを作っています。カーテンやクッションなどを置いておくだけで、内見時の印象がぐっと良くなると感じています。写真の物件は、築40年の物件でしたが、イタリア語で海を表す「イルマーレ」と名付け、青を基調とした外壁・内装のフルリノベーションを行いました。インテリアもブルー系で揃えました。新築物件も同様に、新築だからと甘んじず、モデルルームを作るようにしています。

【ワザ2】管理会社はあえて複数社とお付き合い
車で30分以内の場所に、5棟所有しておりますが、それぞれ違う管理会社さんとお付き合いしています。面倒だと思われるかもしれませんが、エリアごとに強い管理会社さんを選べますし、キャンペーン内容、最近のトレンドなど客層も客付方法も違う管理会社さんからは様々な情報を得ることができます。管理会社ごとに、紹介してくれる業者さんもそれぞれ違いますので、コスト面から業者さんを比較することもできます。そうして得られるメリットの方が多いと考え、あえて複数社とお付き合いしています。

【ワザ3】本気で賃貸経営に取り組みたいなら法人設立
法人設立に興味をお持ちの方も多いようですが、女性の方は、抵抗ある人も多いと思います。お小遣い稼ぎではなく、本当に覚悟を決めて、不動産投資をビジネスとしたいという方には法人設立をお勧めします。節税のメリットがありますし、個人と法人の二つの名義を使い分けることで、バランスをとりながら賃貸経営をすることができます。知識やノウハウがなくて不安な方は法人設立をした先輩大家さんに相談してみると良いと思います。

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