【スーパー大家にインタビュー】外資の経営経験を活かして成功している大家さん!

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【スーパー大家にインタビュー】外資の経営経験を活かして成功している大家さん!

「理論を組み立ててから実践を」と話す黒木先生

「理論を組み立ててから実践を」と話す黒木先生

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

理論を組み立ててから実践を!
今回は、首都圏や地方都市に1棟マンションを5棟所有し、9,500万円もの年間賃料収入を手にしているサラリーマン大家さん、黒木陽斗先生をご紹介します。黒木先生は、物件の将来価値を把握しようとキャッシュフローを長期的にシミュレーションしたり、法務部門の強化のため顧問弁護士を雇ったりと、自らのビジネス戦略に沿って賃貸経営の規模を拡大しています。賃貸経営を始めたきっかけや経営術の極意など、さまざまなお話を聞きました。

書籍によって不動産投資を徹底研究
自らの手で独立したビジネスを構築したいと、私は賃貸経営を始めました。 そのきっかけは、2000年頃にさかのぼります。当時、私は外資系企業の日本代表を務めていました。日本代表とはいえ、会社経営は本国の承諾を要することも多々ありました。
日本でトップに立っても上には上がいるという、そんな立場にきがついた時、ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」を読んだのです。当初、米国で読んだこの本には不動産投資はビジネスオーナーになることである点を気づかされました。
当時私は外資系企業の日本代表とはいってもいわゆる雇われ代表だったので、不動産投資はビジネスオーナーであり投資家であるという点に魅力を感じました。
つまり本当にその事業のトップなのです。

会社経営を経験している私にとって、賃貸経営は他の事業に比べて比較的リスクの少ない事業であることは、以前から知っていました。不動産は金融機関の担保の対象となり、これから購入する不動産に対して有担保融資を得て購入できます。さらに、経営にかかわる費用は後払いが原則という点も他業界に比べてまれな事業です。例えば大家さんは、借り手を捜すために不動産業者に広告をつくってもらった場合、その代金を借り手がついてから支払えば良いのです。それでいて、借り手は賃料を前払いしてくれます。つまり賃貸経営は、自分以外の資金によって始められ、出ていくお金は事後に回せる一方、入ってくるお金は事前にもらえる、そういう事業だということになります。
また、管理業者や仲介会社などがたくさんあり、所有者が手軽に運営業務を委託できることも、サラリーマンを続けながら起業するには合っている事業だと感じました。

自らのビジネス戦略によって安定的に資産をつくれる。これに魅力を感じた私は、賃貸経営についてもっと詳しく知りたいと、情報収集をスタート。すでにサラリーマン投資家として活躍していた沢孝史先生や藤山勇司先生の著作は、最初に読みました。ただ、当時はサラリーマンと兼業で一棟マンションの賃貸経営をしようとする人に向けたセミナーなどはほとんどありませんでしたし、不動産売買・賃貸に関する情報も今ほどインターネット上に公開されていませんでしたから、休日は自分で不動産業者などを回りました。やがて、どの地域の物件を購入すべきか、不動産投資において良い土地とは何かなど、実践的賃貸経営のノウハウが少しずつ見えてきました。

数字的な根拠があったから物件購入に踏み出せた
私は2004年に、はじめて投資のための不動産を購入しました。立地や地形などが良く、容積や敷地面積も十分にある路線価の高い都内の土地が、格安で見つかったのです。そして、そこに賃貸目的でマンションを新築しました。 土地の購入にも住宅の建築にも、銀行から融資を得ました。合わせて億単位の金額になりまし、最初の投資物件ですから、「借り手がつかなかったらどうしよう」といった不安がなかったといえば嘘になるでしょう。

それでもためらわずにローンが組めたのは、自分でしっかり将来のキャッシュフローをシミュレーションして「うまくいく運営できる」と思えた、つまり数字的な根拠があったからです。想定される減価償却費や大規模修繕費などを総合し、20〜30年という長いスパンで収支を計算したところ、相場に合った年間の賃料収入ですぐに利益を生むと考えられました。
企業が企業を買収しようとする時には、現在の価値だけでなく将来の価値を把握します。 また、長期にわたる収支もシミュレーションします。私も仕事で何度も行ったことがありました。その経験が、賃貸経営で生きたと思います。

さらに、融資を銀行が承諾したことも、私の背中を押しました。それは、土地にも建物にも、私が借りようとしている金額以上の価値がある、利益を生む見込みがあると、銀行が認めてくれた証拠だからです。
やがて物件に借り手が集まり、予想以上の賃料収入が得られるようになると、ホッとするとともに、自分の考え方は間違っていないという自信も持てるようになりました。

この物件の運営が軌道に乗った頃、私は弁護士と顧問契約を交わしました。 ビジネスにはいくつもの契約が生じ、お金も絡みますから、無数の法律が関係します。賃貸経営も同じです。しっかり運営していくためには、法務のプロの力が必要だと考えたのです。これは、賃貸経営を始めようと情報収集をしていた頃、すでに抱いていた構想でした。賃貸経営や不動産売買に詳しい弁護士にお願いしたいと、以前からあちらこちらの弁護士事務所を訪ねて面談し、人選していたのです。
物件を新たに購入するなど、賃貸経営を拡大していく中で、弁護士に顧問を頼んで良かったと感じたことは何度もあります。契約書の作成はもちろん、借り手にお願いできる正当な原状回復の範囲の確認など、法的な問題を何でも気軽に相談し解決できるからです。私の物件に入居していたある法人から、契約書に一切書かれていない敷金の全額返還を突然求められた時、冷静に、そして毅然と対応できたのも、顧問弁護士と協力して戦うことができたからだと思います。

事業としての賃貸経営という原点は動かない
節税目的に不動産を所有する人を除けば、どの大家さんも純資産やキャッシュフローを増やすために賃貸経営を行っていると思います。つまり、目的は収益であり、物件の所有は手段に過ぎないはずです。
ところが、不動産投資を始めてしばらくすると、目的と手段とを混同するケースが少なくありません。「所有する物件数を増やしたい」という気持ちを抑えられなくなり、立地や地形、その地域にある賃貸ニーズなどを十分調べもせずに物件を購入してしまう人を、私は何人も見てきました。これでは、利益を生む物件が手に入らず、負債ばかりが増えても不思議ではありません。

物件を多く所有したいという気持ち、良い物件がなかなか見つからない時のもどかしさなどは、私にもよく分かります。しかし私は、購入目的と基準を明確にして物件を探します。
私は不動産に興味を持ち始めた当初から今日まで一貫して、賃貸経営を事業だと捉えています。長期シミュレーションによって物件の将来価値を把握するのも、事業主として顧問弁護士を雇ったのも、そのためです。あくまでもビジネスであれば、利益の上がらない物件をいくら手に入れても意味がありません。

現在、私は首都圏や地方都市に1棟マンションを5棟所有し、いずれからも安定したキャッシュフローを得られています。これは、長期的なシミュレーションによって収支をしっかり計算し、利益が出ると予測できる物件を厳選した結果だと考えます。もちろん、立地などの地理的条件も十分に検討していますから、いずれも銀行からすぐに融資を得られました。 つまり、私の物件選定基準は、賃貸目的で物件を最初に購入した時と同じであるということです。あるいは、成果が出ている以上、変える必要がないと言ったほうが良いかもしれません。
賃貸経営はビジネスであり、ビジネスであれば利益を出す必要がある。これを肝に銘じ実践することこそ、賃貸経営を成功させる第一歩であり秘訣でもあると、私は考えています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

【ワザ1】長期シミュレーション
物件を購入するかどうかは、その物件の将来の価値を考えて決めます。現在の価値は、賃料から管理費用やローンの返済金額などを引くといった方法ですぐに見えてきますが、購入してから年数が経過すれば物件の価値が変わってきます。例えば、建物は年々劣化しますし、そうなれば賃料を下げなければ借り手がつかないこともあるでしょう。
そこで、私は購入後のキャッシュフローを長期的に把握できるように、減価償却費や大規模修繕費、返済利息、税負担といった支出、賃料収入の変化などを20〜30年分(ローン全期間)、シミュレーションしています。収支シミュレーションをすることで、収益が下がり始めるのはいつ頃かも見えてきまますから、ローンを組み換える、あるいは物件を売却するタイミングも予測できます。
ある意味このシミュレーションは賃貸経営の「予言の書」でもあるわけです。

【ワザ2】信頼できる法務のプロを探す
賃貸経営では、借り手はもちろん、不動産業者や管理会社などとさまざまな契約関係を結びます。そのため大家さんは、契約内容が自分に不利なことに気づかなかったり、合法だと思い込んでいた内容が実は非合法だったりといった、法的なリスクを負うことになります。もちろん、リスクのすべてがトラブルにつながるわけではありませんが、リスクがある以上、対策は立てておく必要があるでしょう。私が顧問弁護士を雇ったのは、そのためです。
顧問契約はいつでも交わせますが、賃貸経営に詳しく、信頼できる弁護士にすぐに出会えるとは限りません。そこで、弁護士と面談し、何かトラブルが起こった時に頼れる弁護士を事前に探しておきましょう。私が顧問弁護士を探していた頃は、弁護士との面談にはお金がかかりましたが、せいぜい1回30分5,000円程度です。ビジネスパートナーを探しているのですから、それくらいの出費には喜んで目をつぶりました。

【ワザ3】空室対策
賃貸ニーズがある地域の物件で空室が埋まらないのは、まず賃料設定に最も大きな問題があると考えられます。はっきり言えば、賃料が高すぎるのです。多くの借り手は賃料を一番気にしますから、賃料が条件に合わなければ、内覧にさえ行かないでしょう。いくらお部屋を素敵に飾っても内覧に至らなければその努力は報われません。そこで私は、その物件所在地の複数の仲介業者に問い合わせて賃料の相場と募集条件を把握し、相場と同じまで下げることにしています。必要に応じて敷金・礼金をゼロにすることもあります。
所有するマンションに空室がいくつかある場合は、その一室を相場より賃料が少し安めのサービスルームにすれば、空室全体に対して内覧者を増やせると思います。いわゆるチラシ広告の「本日の目玉商品」と同じ発想です。あるいは、入居者募集時期によっては一室を1~2か月のフリーレントとして募集することも方法の1つでしょう。
たとえば、4月入居を望むお客が多ければ、1か月のフリーレントをつけることで、3月や2月に4月入居のお客を先に獲得することができます。

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