階数が違うと○万円変わる!? 賃貸物件の「家賃」の決め方

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階数が違うと○万円変わる!? 賃貸物件の「家賃」の決め方 (配信日時 2012.10.05/更新日時 2016.07.13)

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お部屋を探しながら「あの部屋とこの部屋、似たような条件なのになぜ家賃が違うのかな」と思ったことはありませんか? そもそも、アパートやマンションの家賃はどう決まっているのでしょうか? 不動産コンサルタントの秋津智幸さんにうかがってみました。


■「周辺の相場」をもとに、大家さんが決める
基本的に、家賃は周辺にある物件の相場をもとに決められており、ポイントとなるのは以下の5つです。
1、立地(駅からの距離、周辺の環境など)
2、構造(アパートかマンションか)
3、間取り(部屋数など)
4、面積(広さ)
5、築年数(古いほど安く、新築が最も高い)

その他にも、お風呂やトイレなどの設備、日当たり、バルコニーの有無など、こまかい条件も家賃決定の際に関わってきます。
「家賃の最終決定権は大家さんにあり、物件の管理や募集などをおこなっている不動産会社と相談して決めるのが一般的です。敷金や礼金、フリーレント(一定期間賃料が無料)などの金銭面、『2人入居可』『ペット可』などの付帯条件によって相場家賃が前後することもあります」(秋津さん)

■同じような条件でも家賃が違うのはなぜ?
似たような物件でも、家賃が違うことは「ごく普通にある」そうで、例えば同じ建物の同じ面積や間取りの部屋でも、角部屋と真ん中の部屋では家賃が異なるとのこと。また、階数が違えば防犯面や日当たり、見晴らしのよさなどの条件が変わるので家賃も変わってきます。

「大家さんの考え方によっても、『家賃は安くてもすぐ入居者を入れたい』という人と『少し待ってもいいからなるべく高い家賃で入れたい』という人とでは、当然家賃は変わってきます。賃貸の募集する不動産会社の考え方や募集の力量などによっても異なりますね」(秋津さん)

■相場と比べてあまりに安い物件は要注意!
あちこち見て回る中で、「良い部屋なのに、なんでこんなに家賃が安いの?」と思う物件に出会うこともあるかもしれません。その場合、大きく分けて「大家さんの都合によるもの」と「物件の都合によるもの」で、2つの理由が考えられます。

大家さんの都合というと、例えば「ローンの都合で家賃は安くても一定の入居者を確保しなければならない」とか「転勤や建て替えで一定の期間しか貸すことができない」など。この場合は条件さえ合えば、借りる側にとってはお得な物件ということになります。
一方、物件の都合による場合は、事故や事件に関わりがある部屋、周辺の環境に問題がある部屋などが考えられ、「注意が必要」と秋津さんは言います。

「事故や事件に関わりがある場合は、必ず説明しなければならないので最初にわかりますが、周辺の問題については、原則として説明義務はありません。例えば、近くにお墓があるなど見てわかることもありますが、『近くに問題のある人が住んでいて頻繁に入居者が入れ替わる』などという場合は見ただけではわかりませんね。ですから、周辺の物件と比べてあまり安い場合は、必ず現地を見て、不動産会社の人に理由を尋ねましょう。」(秋津さん)

「この家賃なら満足」という物件に出会うためには、「労を惜しまず何件も見て回る」ことがポイントになるとのこと。まずは相場を知り、自分の目と耳と頭を使ってみて、物件を比べてみることが大切になりそうです。

取材協力:不動産サポートオフィス 代表コンサルタント 秋津智幸さん


執筆者プロフィール秋津智幸さん
プロフィール:賃貸住宅・賃貸テナントの仲介、分譲住宅の販売、住宅・投資用物件の仲介など、エンドユーザー向けの不動産実務に豊富な経験を持つ。不動産コンサルティング技能登録者。ファイナンシャルプランナー。宅地建物取引主任者。著書に「賃貸生活AtoZ」、「250万円の資金から始める失敗ゼロにする実戦『不動産投資』入門」(ともにアスペクト)他がある。
http://2103-support.jp/

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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