賃貸の更新料って払わないといけないの?

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賃貸の更新料って払わないといけないの? (配信日時 2015.03.23/更新日時 2016.12.20)

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賃貸の更新料って払わないといけないの?

賃貸の更新料って払わないといけないの?

賃貸住宅を借りて2年を経過すると請求されることもある更新料。東京では「賃料の1ヶ月分」が請求されるケースが多く、その金額の高さに驚くこともしばしば。そこで、賃貸住宅の更新料に支払いについて “不動産・住生活”のプロに伺いました。


契約書に更新料を払うことが明記されていれば、払わなければなりません。ただし、更新の際に、全く交渉できないのかといえば、必ずしもそうではありません。

アパートやマンションを借りる際には、契約期間が定められています。その契約を更新する際に、借りている側から貸している側に支払われるお金が「更新料」です。2年契約であれば、2年に一度ですが、まれに1年契約となっていることがあるので注意しましょう。

更新料は、最高裁の判例では「賃料の補充や前払い、契約継続の対価などの趣旨を含む複合的なもの」と定義されていますが、実際は、地域的な長年の慣習です。大家さんが不動産会社でその費用を折半したり、大家さんが全額受け取ったりしている例がほとんどです。更新料は、地域や物件によりに金額などに違いがあります

平成19年(2007年)に国土交通省が発表した「民間賃貸住宅実態調査」によると、首都圏で徴収している割合が最も高いのは神奈川県90.1%。続いて千葉県82.9%。東京都65.0%、埼玉県61.6%となっています。千葉県、東京都の平均金額は「1ヶ月分」。埼玉県では「0.5カ月分」、神奈川県では「0.8カ月分」です。一方で、大阪府や兵庫県では「ゼロ」。また、北海道では28.5%が更新料を設定しているものの、金額は「0.1カ月分」。広島県でも19.1%の物件で徴収されていますが、こちらも「0.2カ月分」の設定です。地域差がありますね。

ところで、更新料については平成23年、最高裁判所で更新料に関する判例が出ています。これによると、「1年更新で賃料2カ月分、2年更新の賃貸借契約で賃料の1ヶ月分程度」であれば「『消費者の利益を一方的に害するもの』にはあたらないと解するのが相当である」と判断されています。

ただし、大家さんがこちら側の話に耳を傾けてくれれば、お互いに話し合うことは可能です。そして、大家さんが「退去されると次がなかなか決まらないかも」と思い、内容に納得してくれれば更新料の金額が見直される可能性はあります。実際に、大家さんの側から「今回は更新料が必要だが、次回以降の更新時期の更新料をなしにする」という契約を提示して再契約した例もあります。一方で、人気のある立地や物件で、次の入居者が見つかりやすいような場合は、大家さんが納得しないかもしれません。こうなると、更新料は支払わなければなりません。

ですから、率直で正直な思いを伝えてみましょう。「更新料が負担になっています。暮らしやすいこの住まいを気に入っているので、半月分程度にしてもらえれば退去をやめたいと思うのですが」などです。長く住みたいと思うなら、その気持ちも伝えてみてはいかがでしょうか。なお、これ以前にあなた自身が、家賃の滞納や近隣に迷惑をかけた住み方をせずに、きちんと暮らしていることが基本です。

普段から丁寧な人同士のお付き合いは大切です。何年くらい住むか先を考えて、話し合ってはどうでしょうか。

なお、これから住まい選びをするのであれば、更新料のない物件を探すのも方法です。更新料が一般的な首都圏でも、たとえば先のデータをみると、東京都で35%の民間賃貸住宅に更新料が設定されていません。不動産会社に「更新料がない物件を探しています」と伝えてみましょう。UR賃貸や東京都住宅供給公社など、公的な賃貸住宅には更新料はありませんから、こういった物件を選ぶのも方法です。

高田七穂(たかだ なお):不動産・住生活ライター。住まいの選び方や管理、リフォームなどを専門に執筆。モットーは「住む側や消費者の視点」。書籍に『絶対にだまされない マンションの買い方』(共著)『マンションは消費税増税前に絶対買うべし!?』(いずれもエクスナレッジ)など。「夕刊フジ」にて『住まいの処方銭』連載中

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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