「10年値下がりしない物件を――」入居条件付でも空室が埋まる物件の秘訣とは

マイナビ賃貸住まいと暮らしのコラム

「10年値下がりしない物件を――」入居条件付でも空室が埋まる物件の秘訣とは (配信日時 2015.05.14/更新日時 2015.05.14)

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PARCO CASA外観。広々としたメゾネット住宅 撮影・ミサワホーム東京株式会社 菊池俊隆

人情の街・東京都足立区西新井の6棟、12戸の、2LDKファミリー向けメゾネット住宅『PARCO CASA』。入居者には「町会費を直接町会に払う」「地元のお祭りなどの行事には積極的に参加する」などの条件があるが、入居希望者はあとを絶たない。

条件がある中で、これだけの引き合いを保つ理由はなんなのか? 物件を管理する不動産管理会社、ハウスメイトパートナーズ東東京支店支店長の谷尚子さんに秘訣を聞いた。


――不動産管理会社の立場から、PARCO CASAではどのような点を提案されたのでしょうか?

谷:まず、マンションではなくメゾネット(集合住宅で、部屋の中が2階建てになっている住戸)住宅にしたことですね。上下階の音が気にならないのがメゾネット住宅の良い所です。通常のマンションを一棟建てた方が戸数は多くなりますが、当然建築費も高くなります。駅から遠い立地のため、戸数を増やすより建築費を抑えてゆったりとした住居配置にした方が良いと判断しました。

ここで目先の利益を優先して、エリアの住民のニーズに合わない物件を建ててしまうと、結局入居希望者が集まらず、逆に、入居者募集の広告コストがかさんでしまいます。大切なのは、物件そのものに魅力があること。エリアニーズと乖離した物件を安易に建ててしまうと、長期的にはコストがかかってしまうんです。

――オーナーの目線に立つと、どうしても「利回り○%」などに目が行ってしまいがちですよね。

谷:物件が多く供給されている現在において、計画時の想定利回りの通りになるケースはそう多くないのが現状です。大切なのは、目先の利回りやとりあえず空室を埋めることよりも「永く住んでいただくこと」です。退去があると、その後の家賃が下がることもありますし、リフォーム代もかかってしまいます。PARCO CASAは、10年値下がりしない、永く住んでいただける物件を目指しました。

――不動産管理会社の谷さんの立場から、貸し手と借り手の都合がずれているな、と思うことは他にどういったことがありますか?

谷:一番は収納ですね。オーナー様は年代が上の方が多く、収納=タンスのイメージなのですが、いまどきタンスを持っている人も正直少ないですし、備え付けのクローゼットや収納がたくさんあることを望む声がやっぱり多いです。

こういったことは、オーナー様ご自身が賃貸住宅に住んでいないために、賃貸住宅に住む入居者ニーズをなかなかイメージできないことにあるのではないかなと思います。やはり「住む人目線」であることに尽きるんだと思いますね。

ハウスメイトパートナーズ株式会社
谷 尚子さん

2000年にハウスメイトグループに転職。仲介営業・仲介店長を経て、2005年に城南地区の管理支店に異動。社内で女性初の管理の現場担当となる。2011年、同社女性初の管理支店長に就任、「カスタマイズリフォームプランrashiku」を立ち上げ、ローコストリフォームに注力。賃貸住宅フェア、ハウスメーカー、関連企業等での講演多数。

20代に人気の街

新宿区

新宿区は東京23区のほぼ中央に位置し、東京都庁や官公庁、オフィスや歌舞伎町などの歓楽街を有する日本最大級の繁華街。新宿駅は1日の乗降客数が世界最大のギネス記録を持っています。

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世田谷区は東京23区の西部に位置し、多摩川を挟んで神奈川県川崎市と接しています。区内には三軒茶屋駅などの住みたい街として人気の駅もあり23区内で最も人口の多い区となります。

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大田区は東京23区の東南部に位置し、南は多摩川をはさんで神奈川県川崎市と接し、東は東京湾に面している臨海区です。

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東京23区の西部、武蔵野台地上にある杉並区。北から西武新宿線、JR中央線、地下鉄丸の内線、京王井の頭線・京王線が走り、その間を繋ぐようにバスの路線が張り巡らされています。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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